ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Вотчинные владения в Англии. Английская система регистрации недвижимости

В Англии переход недвижимой собственности соединяется со множеством затруднительных формальностей, свойственных исключительно этой стране, по особенностям ее истории и быта. В Англии, как и всюду, в старину землевладение связано было с правом и с повинностью военной службы. В эпоху норманнского завоевания все королевство разделено было на 720 баронств, и владелец каждого баронства обязан был являться на королевскую службу с положенным числом вооруженных людей.

Бароны эти, в свою очередь, передавали отдельные части или участки своих имений в зависящее наследственное владение другим лицам (Lease, Leasehold) на подобных же условиях, как сами держали за собой владение от короля. Таким образом, король, в сущности, почитался (как он и теперь почитается) верховным собственником всех земель, состоящих в частном владении; аллодиальных имений не было вовсе в Англии, всякая земля, состоявшая в частном владении, считалась королевским леном, и передача подчиненных владений или ленов от одного лица другому разрасталась не иначе, как по удостоверении в том, что преемник будет одинаково с передатчиком способен к отправлению службы.

Вследствие того переход имения по наследству обложен был сборами, а когда наследство доходило до женщины, женщина должна была найти себе мужа, способного к службе, по королевскому усмотрению. Таким образом, владельцы, не имея собственности в имениях, не могли свободно распоряжаться ими, однако вступали в обязательства и делали долги, требовавшие удовлетворения: имение же владельца почиталось неотчуждаемым. Посему в потребных случаях взыскатели с разрешения судебной власти получали право пользования в произведениях и доходах имения. Независимо от личных обязательств, упадавших на доходы, многие владельцы устанавливали в пользу вдов своих, младших детей и родственников право на ежегодный доход с имения: это делалось посредством поручительной передачи имения стороннему лицу (Trustee), с тем чтобы оно производило назначенным лицам положенные периодические выдачи.

С течением времени изменилось коренное понятие о безусловной неотчуждаемости частных имений, и в 17‑м столетии окончательно уничтожилась феодальная форма владения, связанного с военной повинностью (military tenures). С этой эпохи начинается новое вотчинное право в Англии, однако в этом новом состоянии удержались многие из старых понятий, обычаев, отношений и формальностей: коренная идея о том, что всякое вотчинное (вольное) владение (freehold) землею зависит от верховной собственности короля и что кроме него ни у кого нет аллодиальной, полной собственности, – составляет до сих пор основание вотчинного права в Англии (Law of tenure).

Независимо от этого вольного владения существуют и доныне земли владения невольного, называемого copyhold, в противоположность вольному, freehold. Земли эти следующего происхождения. Бароны (Lord of the Manor) землевладельцы раздавали часть своих земель, кроме вольных людей, и своим вассалам, людям, на земле поселенным, по своему усмотрению. Люди эти первоначально принадлежали к земле, а не земля им принадлежала, и хозяин земли мог отнять ее у них, когда хотел. Но с течением времени владение их приобрело некоторую твердость и укреплялось документом – именно выписью (Copy) из книги вотчинного суда, в которой записывалось за ними владение, вследствие чего владению присвоено было название сopyhold. При Иакове I виланы получили личную свободу, но владение их, переходя по наследству к потомству, оставалось в зависимости от феодального обычая, при действии коего оно возникло, и от служебных повинностей. Эти повинности большей частью уже прекратились, но некоторые из них остаются в действии и доныне. Так, напр., право верховного собственника‑лорда простирается в этих владениях на минералы, стесняет владельца в отдаче земель на долгосрочную аренду; при переходе владения лорду платится пошлина в обычном размере и т. п. Однако установление подобных прав вновь на будущее время не допускается, а существующие зависимые владения сего рода можно объявлять посредством выкупа повинностей.

Феодальная собственность заключала к себе первоначально право личного пользования и не допускала свободного перехода. Подобно всякой зависимой собственности, и это право стремилось к самостоятельности, к превращению в собственность наследственную. Под влиянием этих побуждений образовалась законная форма так называемого feudum talliatum, с которой соединялось понятие о принадлежности имения целому роду. Владелец имения обязан был сохранять его для своих наследников, сообразно с волею предшествовавшего владельца, которая связывала волю всех владельцев последующих. При Эдуарде I издан был известный в английской истории закон о дарственных актах de donis conditionalibus, – закон, соответствовавший интересам землевладельческой аристократии – закрепить свои владения за родом и поставить их в независимость от королевской власти. В силу этого закона судьба имения определялась исключительно актом владельца о дарственном переходе имения. Имение в руках у последующего владельца считалось неотчуждаемым и обращалось, по смерти, к его наследникам, а в недостатке прямых наследников у него самого к наследникам дарителя, невзирая ни на какие распоряжения владельца.

При действии этого закона устранялась возможность конфискации имений, и английская аристократия справедливо почитает его одним из главных оснований своей силы и неразрывной связи своей с землею, как безусловной принадлежностью рода и фамилии. Но с этим законом соединены были и многие неудобства хозяйственные: заключение долгосрочных арендных договоров стало невозможно, ибо все договоры о земле прекращали свое действие со смертью владельца, не переходя на наследника; установление залога на имении тоже не допускалось. Оказалась практическая надобность в законном средстве разрешить узы, которыми связано было владение и распоряжение в интересах голого права собственности, и при Эдуарде IV явился закон, давший возможность превращать имение из заказного в вольное посредством фиктивной сделки между представителями первого дарителя и наличным владельцем. Этим действием, которое называется технически снятием заказа (to bar the entail), имение освобождается от лежащей на нем повинности. Процедура этого действия впоследствии была значительно упрощена.

Владелец, желающий утвердить имение в своей фамилии, или отец при женитьбе сына оставляет ему обыкновенно имение не в полную собственность, но в пожизненное пользование, посредством акта, который называется act of settlement. Имение оставляется сыну в пользование, а внуку дарителя – сыну сына – в собственность, но тоже ограниченную, entailed. Внук дарителя, придя в совершеннолетие, имеет законную возможность, с согласия своего отца (или иного лица, которое, по воле первоначального дарителя, назначено протектором имения), разорвать обязательную цепь последующих владений – to bar the entail – и вступить в обладание имением на полном праве собственности.

Это временное освобождение имения необходимо для того, чтоб очистить его от накопившихся на нем тягостей (напр., выплатить обязательные выдачи младшим членам семьи, долги и т. п.), чего нельзя сделать из заказного имения; но, когда потребность удовлетворена, имение возвращается обыкновенно в прежний вид, то есть владелец освобожденного имения делает новое settlement и, становясь сам в положение дарителя, опять оставляет имение сыну пожизненно и внуку как ограниченную собственность. Итак, закон не допускает возможности заказать имение безусловно, на неопределенное время: распоряжение сего рода может простираться только на время жизни одного лица, состоящего в живых, и после него на срок не далее 21 года. Не допускаются назначения в пользу будущих детей лица, еще не родившегося: можно предоставить имение только живому и будущим детям живого лица. Воля дарителя и завещателя простирается только на одно будущее, неживущее поколение.

Таким образом, все вотчинные владения в Англии с течением времени стали более или менее опутаны сетью прав, установленных на каждом имении волею прежних и последующих вотчинников. Невзирая на значительные изменения феодального вотчинного права, у вотчинников укоренился обычай определять при своей жизни предбудущую судьбу имения и обеспечивать участь потомков, передавая имение в посторонние руки доверенных владельцев. Эти акты, в разное время совершенные и относящиеся к правам третьих лиц, утвержденным на имении, затемняют и запутывают нередко самый вопрос о владении и о чистом праве собственности, так что при каждом переходе вотчинного права посредством продажи, равно как и при установлении залога, оказывается необходимость очищать право и производить его поверку посредством актов старого времени (clearing of estates). Продавец обязан перед покупщиком очистить свое вотчинное право.

Необходимо предъявить вотчинные акты на продаваемое имение – по крайней мере за 60 лет назад, восстановить историю этого имения со всеми его принадлежностями (что в русской практике называется доводами от перводачников). Эта выписка актов, иногда принимающая размеры целого исследования и соединяющаяся с поверкой прав в бесспорном порядке, и продолжительна, и весьма дорого стоит – иногда дороже самой продажной цены, – однако считается неизбежной. Затруднения увеличиваются оттого, что многие акты, нужные для поверки, трудно отыскать, и притом изложение вотчинных актов в Англии отличается крайней запутанностью, темнотою, непомерною длиннотой и варварскою средневековою терминологией и конструкцией, которая употребительна и поныне. Вследствие того составление актов о переходе недвижимой собственности (conveyancing) издавна приобрело в Англии значение особого искусства и особой профессии, находящейся исключительно в руках особенных стряпчих, известных под названием Conveyancers.

Как ни обременительна вся эта процедура, с нею можно было бы еще помириться, когда бы посредством ее однажды, навсегда приобретался для имения такой достоверный и крепкий титул, чтобы при последующих переходах имения не было уже надобности повторять разыскания. Но выходит совсем противное: титул, приобретенный продолжительным и дорогостоящим разысканием, остается, во всяком случае, сомнительным, только вероятным, а не достоверным, и при новом переходе имения или при отдаче его в залог повторяется то же, что совершалось прежде. Естественно, что такой порядок ложится тяжким бременем на поземельную собственность в Англии, затрудняя до невероятности обращение недвижимости и уменьшая ее продажную цену. Оттого в последнее время стали подниматься отовсюду протесты против этих формальностей перехода и вопли о необходимости преобразования. Лучшим средством к облегчению перехода выставлялось учреждение всеобщей регистрации недвижимых имений, с тем чтобы для каждого имения однажды произведенною поверкой утвержден был навсегда неизменный титул (indefeasible title), могущий служить основанием для всех дальнейших переходов по тому же регистру. Неоднократно вносимы были в парламент проекты закона по сему предмету; но поборники реформы, во главе коих стоял всегда знаменитый лорд Брум, встречали и сильное противодействие со стороны защитников старины, находивших множество неудобств и стеснений для частной свободы во всеобщей регистрации. Кроме того, в удержании старого порядка было сильно заинтересовано сословие стряпчих, занимавшихся составлением актов. Не ранее 1862 года состоялся наконец закон о регистрации (Registration of real estates and the title thereto); но регистрация установлена не общая и не обязательная для всех, а произвольная, для тех, кто пожелал бы утвердить неизменный титул своему имению или по крайней мере привести в известность наличный титул, хотя бы со всеми его недостатками. Посему и регистрация имеет две формы – одна, более сложная, для неизменного титула (Reg. with an indefeasible title), и другая, простейшая, для простого титула (without an ind. t.); первый могут требовать не все, но только владельцы имения, состоящего в полной наследственной собственности (fee‑simple), и некоторые другие, поименованные в законе. Полная регистрация соединяется с полным описанием имения, всех лежащих на нем обязательств и повинностей, с означением всех заинтересованных в нем прав и лиц, с составлением плана и с безусловной поверкой всех титулов владения, для чего вызываются на трехмесячный срок все лица, имеющие законный повод возражать против непогрешимости титула. Регистрация производится особыми учреждениями (Office of Land Registry) под наблюдением канцелярского суда. По совершении регистрации все передачи имения, переходы и утверждаемые на нем права и повинности приобретают силу в той же форме записки, или посредством надписи на поземельном акте (Land certificate), выдаваемом вотчиннику от регистратурного учреждения. Такова новая английская форма вотчинной регистрации. И в этом виде своем, в виде учреждения, не для всех обязательного, она имеет еще много противников. Главнейшее их возражение против этой формы состоит в том, что выгоды ее весьма сомнительны. Для лица, уверенного в твердости своего права, регистрация титула, по мнению их, не представляет необходимости; а владельцу, не вполне уверенному, гораздо выгоднее владеть имением спокойно и не вызывать, по своему произволу, поверочного производства, в котором те или другие принадлежности прав его могут подвергнуться сомнению или спору (см. Lord St. Leonards. A Handy book of property law. Гл. IX).

Английская система регистрации возбуждает много жалоб на сложность, медленность и дороговизну производства: при действии ее переход имущества остается все еще весьма затруднительным делом. Напротив того, отзываются с большой похвалой о системе регистрации, которая введена английским местным законом в австралийских колониях, действует там уже 20 лет с большим успехом (см. Times 1872 года 16 сентября) и отличается простотой и дешевизной производства. В этой системе передача недвижимого имения может быть совершена в полчаса времени. Владельцу имения выдается свидетельство, или выпись из книги, с бланковым листом, на котором можно писать всякие акты и сделки об имении, так что затем остается только предъявить лист для регистрации перехода.