ИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Государственная регистрация ипотеки

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" из текста Закона исключены все положения, устанавливающие необходимость совершения нотариальных действий между сторонами ипотеки.

В прежней редакции Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен и подлежал государственной регистрации. Соответственно, несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влекло его недействительность, такой договор считался ничтожным.

В новой редакции необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Теперь договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Последствием несоблюдения правил о государственной регистрации договора об ипотеке является его недействительность. И только по данному основанию такой договор считается ничтожным.

Порядок государственной регистрация ипотеки (ст. 20 ФЗ "Об ипотеке"), возникающей в силу:

1) договора об ипотеке. Она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии;

2) закона. Она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:

- договор уступки прав;

- документ об оплате государственной регистрации;

- ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения указанной регистрационной записи.

Согласно ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке" в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, при наличии оговоренных в законодательстве условий она может быть отложена не более чем на 1 месяц (например, по причине непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов, несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, и т.д.).

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается (ст. 25 Закона). Основаниями являются заявления законного владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию (ст. 17 Федерального закона "Об ипотеке"). В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной.