Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Предисловие

Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) вызвало в обществе немало эмоций.

В период обсуждения законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям*(1). Подобные оценки давались и на заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобрен окончательный текст Кодекса*(2). Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но при этом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки. Попробуем в этом разобраться.

За время, прошедшее после введения в действие ЖК РСФСР (далее - ЖК 1983 г.) в России принципиально изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. ЖК 1983 г. безнадежно устарел и избирательное применение его норм было возможно только в системной связи с Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"*(3) (далее - Основы). При этом некоторые положения ЖК 1983 г. постановлениями Конституционного Суда РФ были признаны не соответствующими новой Конституции РФ (например, ч. 1 ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60)*(4).

Основы определяли основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых (по состоянию на 1992 г.) социально-экономических условиях, устанавливали общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

С введением в действие нового Кодекса, регулирующего современные жилищные отношения в соответствии с принципами, установленными Конституцией РФ 1993 г., необходимость в указанных выше правовых актах отпала. Поэтому с 1.03.2005 г. утрачивают юридическую силу и перестают применяться ЖК 1983 г., а также Основы. В то же время, поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно, до 1.01.2007 г., продолжают действовать некоторые положения законодательства о приватизации жилищного фонда (см. ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(5). Далее - Вводный закон).

Новый Кодекс состоит из восьми разделов, первые шесть из них разделены на 14 глав. Всего в Кодексе содержится 165 статей, которые регулируют основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; их переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и др. Будучи урегулированными нормами жилищного права, указанные общественные отношения получают название "жилищные отношения".

От большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации Кодекс отличается методом правового регулирования - в нем преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, правила об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение юридических обязанностей. Возможность выбора вариантов правомерных действий для участников жилищных правоотношений сведена к минимуму - диспозитивные правовые нормы в Кодексе встречаются достаточно редко.

При этом к достоинствам нового Кодекса можно отнести, в частности, то, что он должен заменить собой множество подзаконных правовых актов, действовавших до его введения в действие. Анализ содержания указанного федерального закона позволяет согласиться с Председателем Комитета Государственной Думы по законодательству, известным юристом П.В. Крашенинниковым, по оценке которого 60-70% норм Кодекса имеют прямое действие*(6) и не нуждаются в опосредовании при помощи подзаконных правовых актов. В этом и состоит одна из главных целей кодификации законодательства в любом государстве.

Однако нельзя не обратить внимание также на то, что Кодекс имеет немало недостатков. Они проявляются как в недостаточной полноте, "пробельности" правового регулирования, что не позволяет сократить простор для неоправданного административного усмотрения и связанной с ним коррупции, так и в невысоком уровне законодательной техники.

Многие из отмеченных в настоящей работе недостатков являются весьма существенными и могут создать практические трудности в правоприменении. Авторы, отмечая указанные недостатки, стремились дать рекомендации по их устранению и практические советы, касающиеся применения проблемных правовых норм. Однако не во всех случаях возникающие коллизии удалось разрешить путем толкования норм и применения правовых принципов. В таких случаях разъяснения следует искать в рекомендациях Верховного Суда Российской Федерации и других материалах судебной практики.

Кроме того, в Кодексе имеются отдельные нормы, применение которых в действующей редакции проблематично в принципе. Поэтому представляется, что в будущем вряд ли удастся избежать внесения изменений и дополнений в нормативные положения такого рода.

В комментариях к статьям разъясняются сущность установленных в них правовых норм и возможности их практического применения. Авторы стремились показать, в чем заключается новизна той или иной нормы по сравнению с прежним жилищным законодательством, как следует понимать значение употребляемых в норме понятий, какие нормативные акты должны применяться в процессе реализации положений нового Кодекса. В работе обобщены большой объем нормативных правовых актов и опыт их применения, проанализирована научная и учебная литература по важнейшим проблемам жилищного права.

Знание положений нового Кодекса необходимо всем гражданам - участникам жилищных отношений, сотрудникам федеральных и региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также судьям, адвокатам, нотариусам, прокурорам и другим практикующим юристам, научным работникам и иным гражданам, интересующимся развитием жилищного законодательства Российской Федерации.

Издатель выражает искреннюю признательность глубокоуважаемым соавторам, руководству и сотрудникам ППП "Типография "Наука", другим участникам этой книги. Их высокий профессионализм поможет правильному применению нового жилищного закона.