Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

1-5. Жилищные права, объектами которых являются жилые помещения, возникают из оснований, указанных в ст. 10 Кодекса (например, из договоров купли-продажи, социального найма жилого помещения). Определение жилого помещения вытекает из п. 1 ст. 673 ГК РФ. Следует отметить, что понятие "изолированное помещение" не раскрывается в ГК РФ и не определялось в ЖК 1983 г., а также Основах. По нашему мнению, на практике следует исходить из общеупотребительного значения термина "изолированный" - отдельный, обособленный*(31) (см. также комментарий к ч. 2 ст. 62 Кодекса).

Жилые помещения на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(32) права на недвижимое имущество, в т.ч. жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности и др. Правительством РФ в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами (имеются в виду действующие, а также те, которые могут быть приняты в дальнейшем) будут установлены порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. также комментарий к ст. 1 Кодекса).

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 4.09.2003 г. N 552*(33). На основании ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное Положение до приведения его в соответствие с Кодексом применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.

Нормы об общей площади жилого помещения в ЖК 1983 г. и Основах не содержались. Установление данного положения на уровне закона целесообразно для единообразия определения общей площади жилого помещения. В настоящее время, например в Москве, в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9.11.1995 г. N 592-РМ "О порядке подсчета площадей жилых зданий"*(34) общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами (ср. с ч. 5 комментируемой статьи). Представляется, что подобного рода региональные правовые акты должны быть приведены в соответствие с Кодексом.