Товарищество собственников жилья

 

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

  

 

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

 

1. Оплате жилья и коммунальных услуг и установлению основных понятий в данной сфере были посвящены ст. 55-59 ЖК 1983 г., ст. 1, 4, 15 Основ*(130). ФЗ от 6.05.2003 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг" дополнил Основы статьями, регулирующими размер оплаты жилья и коммунальных услуг (ст. 15.1), порядок оплаты жилья и коммунальных услуг гражданами (ст. 15.2), финансовую помощь на возмещение расходов организаций жилищно-коммунального хозяйства (ст. 15.3), субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. 15.4), ответственность граждан в данной сфере (ст. 15.5); меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 15.6 - в редакции ФЗ от 22.08.2004 г.).

 

Таким образом, детальное регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в принципе не является новым для российского жилищного законодательства.

 

В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 г. N 425*(131), были сформулированы основные меры, направленные на упорядочение оплаты жилья и коммунальных услуг. Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Концепции, в частности, были названы снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования. В качестве основных способов достижения данных целей были указаны прежде всего:

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в т.ч. установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

- совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

В ст. 153 Кодекса установлена обязанность граждан и организаций по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, определен момент возникновения данной обязанности для каждого участника жилищных отношений, в т.ч. на период до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (см. ч. 3 данной статьи). Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки в полном объеме, Кодекс таким образом формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.

ЖК 1983 г. (ст. 56, 57), а вслед за ним и Основами (ст. 4) в качестве одной из обязанностей граждан и юридических лиц при использовании жилищного фонда была определена своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение была отражена и в определении договора социального найма жилого помещения, содержавшемся в понятийном аппарате ст. 1 Основ. В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Это правило применяется и к договору социального найма (см. п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы (см. комментарий к ст. 155 Кодекса). Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает, что оплата не может производиться досрочно. Гражданин или организация вправе осуществить предварительную оплату жилого помещения и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. При этом следует иметь в виду, что если сроки оплаты установлены договором, то при внесении платы они должны соблюдаться, в т.ч. при предварительной оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

В случае необходимости получения права на отсрочку или рассрочку по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, в т.ч. на изменение сроков погашения задолженности по оплате, плательщики могут обратиться за согласованием:

- к собственнику жилья (или к уполномоченному им лицу),

- к наймодателю, управляющим и иным организациям (имеющим перед плательщиками договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг),

- к объединению собственников жилья (если жилые помещения, за которые вносится плата, расположены в жилых домах государственного или муниципального жилищного фонда и в них созданы объединения собственников жилья) по решению наймодателя.

Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена п. 5 ч. 3 ст. 67 Кодекса (о расторжении договора социального найма в случае нарушения сроков оплаты см. ст. 83 Кодекса и комментарий к ней).

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение (о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 Кодекса и комментарий к ней), а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в т.ч. газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления). Кодекс предоставляет гражданам право при неиспользовании отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием), плата за которые рассчитывается исходя из нормативов потребления, произвести оплату с учетом пересчета платежей за период временного отсутствия (см. ч. 11 ст. 155 Кодекса и комментарий к указанной статье).

Граждане и организации могут вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги частями за истекший месяц, но до истечения установленного срока ее внесения. Это право может быть использовано только в том случае, если иное не установлено договором социального найма, договором найма или договором с управляющей и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг.

Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами; поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими названным выше договорам (об ответственности граждан за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ч. 14 ст. 155 Кодекса и комментарий к указанной статье).

2-3. В ч. 2-3 ст. 153 Кодекса установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности. Таким образом данные нормы конкретизируют основания возникновения жилищных прав и обязанностей, установленные в ст. 10 Кодекса (см. также комментарий к названной статье).

Среди оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги Кодекс в первую очередь называет договоры. С моментом заключения договора гражданское законодательство связывает вступление договора в силу, и именно с этого момента договор становится обязательным для сторон, заключивших его (ст. 425 ГК РФ).

Содержание условия о сроке действия договора, подлежащего в силу требований закона государственной регистрации, не влияет на момент, с которого договор считается заключенным. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, определяется в соответствии с положениями ГК РФ (п. 3 ст. 433).

В случае заключения соглашения о новации и замены договора аренды в государственном или муниципальном жилищном фонде договором купли-продажи (на основании ст. 414 ГК РФ) с момента фактической оплаты выкупаемых помещений взимание арендной платы с арендатора прекращается. И у юридического лица, использовавшего жилое помещение на основании договора аренды, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в этой ситуации возникает в силу приобретенного им права собственности на данное помещение.

Кодекс связывает предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение - в собственность.

Право собственности на жилое помещение возникает при наличии одного или нескольких юридических фактов, которые являются основаниями возникновения права собственности. Способам приобретения права собственности посвящены статьи гл. 14 ГК РФ.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Момент возникновения права собственности на жилое помещение может быть связан с моментом вступления в законную силу решения суда по поводу признания права собственности, например, с моментом вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку за лицом:

а) осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

б) в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на наследуемое жилое помещение за наследниками признается с момента открытия наследства, независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (см., например, ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). См. также комментарий к ч. 2-3 ст. 143 Кодекса.

 

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1-2. Нормы комментируемой статьи определяют содержание понятий "плата за жилое помещение" и "плата за коммунальные услуги", а также структуру этих видов платы для каждой группы плательщиков - нанимателей и собственников. В целом положения ст. 154 не являются новыми для жилищного законодательства России. В ст. 1 (ч. 11-13) Основ в редакции ФЗ от 6.05.2003 г. была определена структура платы за содержание жилья, ремонт жилья, наем жилого помещения.

В соответствии со ст. 12 Кодекса установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.

Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса (см. также комментарий к данной части).

Следует отметить, что малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном Кодексом порядке - см. ч. 2 ст. 49 Кодекса и комментарий к ней), проживающие в жилых помещениях на основании договоров социального найма, освобождаются от обязанности по внесению платы за пользование жилыми помещениями (см. комментарий к ч. 9 ст. 156 Кодекса). Они оплачивают содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170. В соответствии с Вводным законом данное постановление применяется в части, не противоречащей Кодексу.

3. В ч. 3 комментируемой статьи определены структура расходов по содержанию и ремонту жилых помещений и установлена обязанность оплачивать коммунальные услуги для собственников жилых домов и основания для внесения такой платы. В данной норме практически дословно воспроизведены положения ч. 9 ст. 155 Кодекса.

Согласно Правилам оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(132), собственники индивидуальных жилых домов в счет оплаты жилья оплачивают вывоз бытовых отходов, за исключением случаев, когда вывоз этих отходов осуществляется силами или за счет средств собственников таких домов.

4. В ч. 4 комментируемой статьи установлен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами в счет платы за коммунальные услуги.

Состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.

Оплата перечисленных в настоящей части услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

В целях повышения их социальной защиты некоторые категории граждан (например, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды по общим заболеваниям, многодетные семьи и др.) решениями местных органов самоуправления освобождаются от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме (см., например, Решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 26.12.2003 г. N 1/26).

О размерах платы за коммунальные услуги см. ст. 157 Кодекса и комментарий к ней.

 

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

 

1. До введения в действие Кодекса детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало. Частью 1 комментируемой статьи установлен общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичные сроки внесения квартирной платы нанимателями были предусмотрены ст. 56 ЖК 1983 г. Основами срок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг не определялся.

В соответствии со ст. 8 Кодекса к жилищным отношениям, связанным с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство Российской Федерации с учетом требований, установленных Кодексом. Так, в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ на нанимателей возлагается обязанность вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если таким договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Кодексом, то есть ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договором управления многоквартирным домом (см. ст. 162 Кодекса) могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Нередко - это ежеквартальная предварительная оплата.

Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия в виде:

уплаты неустойки в виде пени (см. комментарий к ч. 14 комментируемой статьи);

расторжения договора найма с нанимателем (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса и комментарий к ней);

выселения (см. ст. 90 Кодекса и комментарий к ней).

Об обязанности граждан и организаций по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. также комментарий к ч. 1 ст. 153 Кодекса.

2. Определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг, является новым для федерального жилищного законодательства.

Требований к форме платежных документов Кодекс не предъявляет. Это могут быть счета, квитанции, расчетные книжки и т.п.

3-4. Нормы ч. 3 и 4 ст. 155 Кодекса конкретизируют обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, определяют получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ст. 154 Кодекса и комментарий к ней).

При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Практически во всех регионах России будет введена 100-процентная оплата жилых помещений и коммунальных услуг. Однако следует учитывать, что предоставленные отдельным категориям граждан льготы могут снижать размер платы, установленный договором управления. В связи с этим и введена норма, согласно которой управляющая организация в согласованном с ней порядке получает от нанимателя ту часть платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, которая не покрывается размером платы, вносимой нанимателем. О субсидиях на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсациях расходов по оплате см. комментарии к ст. 159-160 Кодекса.

5. Часть 5 ст. 155 относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива установление порядка внесения обязательных платежей и взносов членами таких объединений.

Напомним, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (см. ст. 144 Кодекса и комментарий к ней).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Согласно ст. 145 Кодекса, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в частности, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в т.ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования. Решения по этим вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 Кодекса, регулирующей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и уставом товарищества.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входит: контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение его членов регулируются разделом VI (гл. 13-14, ст. 135-152 Кодекса).

Органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;

конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение их членов регулируются разделом V (гл. 11-12, ст. 110-134 Кодекса).

К специализированным потребительским кооперативам, о которых идет речь в ч. 5-7 ст. 155 Кодекса, относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых регулируются ФЗ от 30.12.2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах"*(133). Органами управления жилищного накопительного кооператива являются: общее собрание членов кооператива (высший орган кооператива), правление кооператива.

См. также комментарий к ч. 8 ст. 156 Кодекса.

6. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив (см. ст. 143, 111 Кодекса и комментарии к ним). Однако, если собственники помещений не воспользуются таким правом, они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом.

Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы создаются, в частности, с целью соответственно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме; управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Они являются стороной договора управления, который заключается с управляющей организацией для оказания ею услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (в случае, если в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о том, что управлять общим имуществом будет само товарищество или соответствующий кооператив).

Норму ч. 6 ст. 155 следует рассматривать как специальную, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (о выборе способа управления многоквартирным домом см. ст. 161 Кодекса и комментарий к ней).

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса (см. также статьи раздела VIII Кодекса и комментарии к ним).

7. Если собственники помещений не возложили на товарищество собственников жилья или потребительский кооператив функции по управлению многоквартирным домом, то управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий:

1) собственники помещений не приняли решение управлять общим имуществом непосредственно;

2) в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3) общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из способов управления, который, согласно ст. 161 Кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме вправе и обязаны выбрать. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой дом может управляться только одной управляющей организацией.

При выборе управляющей организации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о заключении договора управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Сторонами договора управления в этом случае являются управляющая организация (на стороне исполнителя) и собственники помещений в многоквартирном доме (на стороне заказчика).

В договоре управления в обязательном порядке указываются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В соответствии с установленными таким образом условиями и осуществляется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме.

8. Часть 8 ст. 155 Кодекса определяет основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление.

Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решения общего собрания этих собственников (см. ст. 44-48, 164 Кодекса и комментарии к ним). При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, за исключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

9-10. Части 9 и 10 ст. 155 почти дословно воспроизводят положения ч. 3 ст. 154 Кодекса. Вряд ли это оправданно. Представляется, что такое дублирование будет вводить в заблуждение при применении названных норм на практике.

11. Статья 66 ЖК 1983 г. устанавливала, что в случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения. Аналогичная норма закреплена в ст. 71 Кодекса применительно к отношениям, вытекающим из договора социального найма жилого помещения.

Однако в ч. 11 комментируемой статьи впервые в жилищном законодательстве на федеральном уровне предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием этих граждан.

В числе обязанностей, которые исполняют временно отсутствующие лица, - оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Независимо от причины временного отсутствия и его продолжительности граждане обязаны в любом случае вносить плату за жилое помещение. Так, независимо от факта пользования жилыми помещениями нанимателями жилого помещения, занимаемого по договорам социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносится плата:

- за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем),

- за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме независимо от факта пользования жилыми помещениями оплачивают услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; собственники жилых домов - содержание и ремонт этих домов.

Из буквального толкования нормы ч. 11 ст. 155 Кодекса следует, что освобождение может производиться от платы не за все виды коммунальных услуг, а только "за отдельные" такие услуги. Отсюда следует, что те виды коммунальных услуг, от платы за которые граждане не освобождаются ни при каких обстоятельствах, будут определены Правительством РФ.

Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плательщика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства.

Постановлением Правительства Москвы от 10.02.2004 г. N 77-ПП установлено, что услуга по ремонту и обслуживанию приборов учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, которая введена с 1.01.2005 г. в состав услуг, предоставляемых физическим и юридическим лицам (нанимателям, собственникам и арендаторам нежилых и жилых помещений в жилых домах), подлежит оплате вне зависимости от факта пользования помещениями.

Примерами регулирования перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан могут служить: распоряжение Премьера Правительства г. Москвы от 25.12.1995 г. N 1260-РП "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства"; Порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Коломенском районе, утвержденный постановлением Главы Коломенского района Московской области от 26.05.2003 г. N 426; постановление Главы города Красноармейска Московской области от 22.08.2002 г. N 485 "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства". Однако следует отметить, что подобные акты в соответствии с требованиями Кодекса, скорее всего, либо прекратят свое действие после утверждения Правительством РФ порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия граждан либо должны быть приведены в соответствие с указанным порядком и посвящены его конкретизации.

К иным лицам, о которых идет речь в ч. 11 ст. 155, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

12. ЖК 1983 г. и Основы не регулировали отношения по оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Статья 81 ЖК 1983 г. лишь содержала условие, в соответствии с которым временное проживание граждан разрешалось "без взимания платы за пользование помещением".

Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (см. ст. 80 Кодекса и комментарий к ней).

Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право (см. ст. 126 Кодекса) и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.

Дополнительное соглашение с наймодателем заключается на срок проживания временных жильцов. Этот срок, согласно ч. 2 ст. 80 Кодекса, не может превышать шесть месяцев подряд. Ранее срок проживания временных жильцов регулировался ст. 81 ЖК 1983 г. и ограничивался полутора месяцами. За пределами этого срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

13. Положения ч. 13 конкретизируют общие обязанности наймодателя и управляющей организации применительно к информированию нанимателей и собственников помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. До введения в действие Кодекса федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало.

Договор коммерческого или социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Гражданское законодательство применительно к коммерческому найму жилых помещений устанавливает общее правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 682 ГК РФ). В данной ситуации ч. 13 ст. 155 Кодекса содержит косвенное указание на то, что наймодатель и управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем должны быть извещены соответственно наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку договоры найма жилого помещения и договор управления заключаются в письменной форме, то и информирование нанимателей и собственников жилых помещений осуществляется в письменной форме (см. ч. 1 ст. 63, ч. 1 ст. 77, ч. 7 ст. 101, ч. 1 ст. 162 Кодекса) .

Пункт 3 ч. 3 ст. 162 Кодекса содержит требование об обязательном указании в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы. Специального требования об указании размера платы в договоре Кодекс не содержит. В связи с этим изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не влечет за собой обязательного внесения изменений платы в договор управления.

Часть 13 ст. 155 устанавливает минимально допустимый срок для извещения об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ч. 2 комментируемой статьи платежные документы представляются не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим. Таким образом, наниматель и управляющая организация обязаны информировать нанимателей и собственников жилых помещений об изменении размера платы не позднее чем за тридцать дней до первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, при условии, что иной срок не установлен договором управления.

14. Законодатель в ч. 14 ст. 155 установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пени в императивной норме.

Ранее постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22.09.1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" устанавливался (с 1.01.1994 г.) размер пени с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальных услуг в размере 1% за каждый день просрочки*(134). Начисление пени в таком же размере за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги было предусмотрено и в постановлении Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов"*(135). В дальнейшем Правительство РФ в своих актах не устанавливало пени за просрочку платежей*(136).

На законодательном уровне ответственность граждан за задержку оплаты жилого помещения и коммунальных услуг была введена абз. 2 ст. 15.5 Основ в редакции ФЗ от 6.05.2003 г. В Кодексе размер пени, подлежащей уплате за несвоевременную и (или) не полную оплату жилого помещения и коммунальных услуг, законодатель оставил прежним.

Взыскание пени является мерой гражданско-правовой (имущественной) ответственности и наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательств. Следует отметить, что такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то гражданин вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться. Так, в случае, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пени не производится. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально (квитанция, счет-квитанция, расчетная книжка и другие документы об оплате жилого помещения и коммунальных услуг; справка с места работы, из больницы и т.д.) или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания своей невиновности на гражданина, нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ).

При разрешении спора факт наличия или отсутствия задолженности по оплате может подтверждаться также актом выверки расчетов, например, за отпущенную тепловую энергию, который подписывается сторонами.

Следует отметить также, что невиновное нарушение гражданином своей обязанности может возникнуть также вследствие несвоевременного информирования гражданина наймодателем или управляющей организацией об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пени начисляются в течение всего срока задержки внесения платы. Уплата пеней не освобождает граждан от обязанности произвести оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, а в дальнейшем - в регулярном исполнении данной обязанности.

Законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например:

расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (см. ч. 3 ст. 83 Кодекса и комментарий к ней);

расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (см. п. 2 ст. 687 ГК РФ);

выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (см. ст. 90 Кодекса и комментарий к ней).

Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пени необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.)*(137).

 

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

 

1. Статья посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков.

Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 12 Кодекса установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 Кодекса). Принятие федеральных градостроительных нормативов и правил отнесено к компетенции Минпромэнерго России (см. п. 5.2.28 Положения о Министерстве промышленности и энергетики Российской Федерации)*(138). Данным министерством утверждается примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья, которые оплачиваются за счет платы за содержание жилья.

Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36-48 Кодекса и комментарии к ней; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме см. комментарий к ст. 158 Кодекса.

2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимость от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях.

Ранее регулирование данных отношений осуществлялось в соответствии со ст. 55 ЖК 1983 г., ст. 15.1 Основ в редакции ФЗ от 6.05.2003 г., в соответствии с которой размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг; размер платы за наем жилого помещения устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади и качества жилого помещения.

Следует отметить, что определение размера платы в зависимости от площади комнат в общежитиях в кодифицированном виде закреплено впервые.

Общая площадь жилого помещения определяется Кодексом (ч. 5 ст. 15) как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в общую площадь жилого помещения в качестве составных частей включаются площадь жилых комнат, кухни, внутриквартирного коридора, прихожей, санитарно-гигиенических помещений, а также площадь иных помещений вспомогательного использования.

В соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(139), размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в т.ч. отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития.

Согласно п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

3. Часть 3 комментируемой статьи относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и

2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Таким образом, ч. 3 ст. 156 дополняет перечень вопросов, отнесенных ст. 14 Кодекса к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Ранее данные отношения регулировались ст. 15 Основ, в соответствии с которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг в настоящее время регулируются Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(140). Данными Правилами установлены виды платы, условия оплаты жилья и коммунальных услуг, порядок применения цен и тарифов, расчет размеров платы, порядок внесения платы. Действие Правил не распространяется на перечисленные отношения с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников, нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями.

При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать национальные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья.

До утверждения местных бюджетов и бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербурга на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах и бюджетах городов Москвы и Санкт-Петербурга.

4. Часть 4 ст. 156 Кодекса устанавливает три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем):

1) качество жилого помещения,

2) благоустройство жилого помещения,

3) месторасположение жилого дома.

Возможность установления других условий определения размера платы для некоторых категорий граждан предусмотрена ч. 5 данной статьи.

Ранее Основы определяли, что размер платы за наем жилого помещения должен быть дифференцирован в зависимости от качества жилого помещения (ст. 151). Благоустройство жилого помещения и месторасположение жилого дома не рассматривались как необходимые критерии для определения размера платы за наем.

Изменение платы за наем является основным инструментом политики ценообразования с учетом качества и месторасположения жилья, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров благоустройства, качества жилого помещения и месторасположения жилого дома. Для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта размеров платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его месторасположение, принятые за базисный уровень.

Следование принципу, установленному в ч. 4, позволит изменить ситуацию, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого значительно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом.

В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 г. N 425*(141), предлагалось для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня использовать такой критерий, как соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке.

5. Комментируемая норма вводит еще одно условие (помимо установленных в ч. 4 ст. 156 Кодекса) определения размера платы за пользование жилым помещением.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (см. подробно ст. 159 Кодекса и комментарий к ней).

ЖК 1983 г. и Основы не содержали прямого требования об установлении размера платы за наем, который не приводил бы к возникновению у нанимателя права на субсидию. Тем не менее ст. 15.2 Основ определяла, что сумма превышения максимально допустимых размеров расходов на оплату жилья и коммунальных услуг должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном ст. 15.4 Основ порядке.

Во втором предложении ч. 5 ст. 156 имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма (см. подробнее комментарий к ст. 49 Кодекса).

6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Собственниками названных жилых помещений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые устанавливают порядок определения размера платы за такие помещения.

Специализированному жилищному фонду посвящены статьи раздела IV Кодекса (см. о назначении и предоставлении жилых помещений: в домах системы социального обслуживания населения - ст. 96, 107, в общежитиях - ст. 94, 105, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами - ст. 97, 108 Кодекса).

7. Часть 7 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме, тем самым конкретизируя перечень вопросов, входящих в компетенцию высшего органа управления многоквартирным домом. Данный перечень установлен ч. 2 ст. 44 Кодекса (см. комментарий к указанной статье).

Статьи 45-48 Кодекса определяют порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия решений общим собранием (в т.ч. проводимым в форме заочного голосования), голосования на таком собрании (см. также комментарии к названным статьям).

Формулировка, в соответствии с которой определение размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме производится "с учетом предложений управляющей организации", сужает сферу отношений, урегулированных данной нормой. Следует полагать, что на случай, когда способом управления многоквартирным домом собственники помещений избрали непосредственное управление самими собственниками помещений, действие данной нормы не распространяется. При непосредственном управлении собственники самостоятельно вправе решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности (о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса и комментарий к ней).

Таким образом, ч. 7 ст. 156 регулирует отношения по поводу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором:

1) отсутствуют товарищество собственников жилья и потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье;

2) собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией.

Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, применительно к многоквартирным жилым домам, в которых не создано объединение собственников, утвержден постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(142). См. также Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные названным постановлением.

В комментируемой части устанавливается минимальный срок, на который может быть установлен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Данная норма корреспондирует норме ч. 5 ст. 162 Кодекса, в соответствии с которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Для сравнения напомним, что Основами было введено положение, согласно которому пересмотр или изменение цен на содержание и ремонт жилья осуществлялось, как правило, не чаще одного раза в год (ст. 15).

8. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 Кодекса, устанавливается органами управления этих юридических лиц. Норма ч. 8 ст. 156 дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели.

Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса).

Об органах управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива см. подробнее комментарий к ч. 5 ст. 155 Кодекса.

9. Норма ч. 9 ст. 156 Кодекса направлена на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг (о структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения см. ч. 1 ст. 154 Кодекса и комментарий к ней). Вместе с тем Кодексом, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат (см., например, ст. 160 Кодекса и комментарий к ней).

Напомним, что малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса).

При признании граждан малоимущими целесообразно иметь в виду положения федеральных законов: от 5.04.2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи"*(143), от 17.07.1999 г. N 178-ФЗ "О государственной социальной помощи"*(144), от 24.10.1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации"*(145), а также постановление Правительства РФ об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации на очередной период - квартал (см. например, на III квартал 2004 г. - постановление от 26.11.2004 г. N 689*(146)).

О договоре социального найма см. разд. III Кодекса и комментарии к статьям указанного раздела.

10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является еще одной гарантией в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг.

Норма ч. 10 ст. 156 Кодекса не является новой для российского жилищного законодательства. Утверждение методики перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества было отнесено к сфере деятельности Правительства РФ (см. ст. 15 Основ).

Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ.

Отношения, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, регламентируются Законом РФ от 7.02.1992 г. "О защите прав потребителей" в редакции ФЗ от 9.01.1996 г.*(147), правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

- включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

- повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда при некачественном оказании услуг и выполнении работ вправе рассчитывать не только на изменение размера платы за жилое помещение, но также и размера платы за коммунальные услуги. Об изменении размера платы за коммунальные услуги при оказании таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, см. комментарий к ч. 4 ст. 157 Кодекса.

Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.

 

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

 

1. В ч. 1 установлены два варианта определения размера платы за коммунальные услуги:

1) на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета;

2) на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант определения размера платы применяется при условии отсутствия приборов учета. Объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемым указанными в комментируемой норме органами в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

Ни в ЖК 1983 г., ни в Основах размер платы за коммунальные услуги не ставился в зависимость от показаний приборов учета, а при их отсутствии - от нормативов потребления таких услуг. Тем не менее ст. 15.2 Основ содержала норму, в соответствии с которой органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга принимали муниципальные программы ресурсосбережения, установки индивидуальных приборов учета и регулирования объема потребления ресурсов, в т.ч. воды, газа, тепловой энергии, и осуществляли реализацию этих программ.

ГК РФ содержит положение, согласно которому оплата одного из видов услуг - энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 1 ст. 544 ГК РФ).

В силу ФЗ от 14.04.1995 г. "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации"*(148) оплата электрической и тепловой энергии производится за фактически принятое потребителем количество электрической и тепловой энергии в соответствии с данными учета электрической и тепловой энергии, если иное не предусмотрено федеральным законом, иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон. Такой учет в первую очередь могут обеспечить объективные показатели соответствующих приборов.

До настоящего времени установка и использование приборов учета не имеют системного регулирования и не получили широкого распространения (исключение составляет жилищно-коммунальное хозяйство Москвы). Поэтому одна из целей жилищно-коммунальной реформы (совершенствование системы расчетов за водо-, газо-, теплоснабжение, сокращение сверхнормативного потребления коммунальных услуг, стимулирование экономии водных и теплоресурсов) в России вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем. Практика уже подтвердила: там, где установлены приборы учета, контролирующие объем потребляемых коммунальных услуг (тепло, вода, газ), потребители бережнее относятся к использованию данных ресурсов, и реальный объем их потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу и соответственно оплачиваемого потребителями. Это приводит, хотя и к не очень ощутимым в пределах одного потребителя результатам, но к довольно значительной экономии в целом по стране.

В связи с этим органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления через управляющие организации (службы заказчика) можно рекомендовать эффективнее способствовать внедрению приборов общедомового и индивидуального учета и регулирования расхода воды, тепло- и газоснабжения как объективного стимула ресурсосбережения и элемента антизатратного механизма в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Примером нормативного регулирования в данной области может служить, например, постановление Правительства г. Москвы от 10.02.2004 г. N 77-ПП "О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы города Москвы" и утвержденный указанным постановлением Порядок организации учета потребления холодной и горячей воды по общедомовым и квартирным приборам учета.

Система приборного учета услуг обеспечивается путем установки приборов учета. Не допускается установка, ремонт и (или) обслуживание приборов учета гражданами. Для установки в жилищном фонде допускаются приборы учета (например, воды) из числа внесенных в Государственный реестр средств измерений Госстандарта РФ.

Порядок оплаты расходов, связанных с приобретением, установкой, обслуживанием и ремонтом приборов учета определяется договором между нанимателем, арендатором, собственником жилого помещения и организацией, оказывающей названные услуги. Порядок оплаты гражданами оказанных им услуг по показаниям приборов учета определяется договором. В договоре может быть предусмотрен порядок оплаты по показаниям приборов учета как снимаемым ежемесячно, так и по среднерасчетному показателю с последующей выверкой фактически отпущенных ресурсов и расчетов не реже, чем, например, один раз в полгода (в год).

Приборы учета должны использоваться по прямому назначению, указанному в их технических паспортах, и служить целям установления размера платы за коммунальные услуги конкретного вида. Приборы учета должны быть защищены от несанкционированного вмешательства в их работу, нарушающего достоверный учет полученного количества услуг (электроэнергии, газа, воды).

При временном повреждении приборов учета фактическое потребление услуг может быть определено по среднемесячному показателю потребления за последние 6 месяцев, предшествовавших расчетному периоду. При отсутствии или временном повреждении приборов учета сточных вод для определения объема сточных вод, сбрасываемых в систему коммунальной канализации, эти объемы допускается принимать равными объемам воды, полученной потребителем из всех источников водоснабжения (включая горячее водоснабжение), учтенным приборами учета.

К нормативам потребления коммунальных услуг, утверждаемым органами местного самоуправления, органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, относятся, в частности:

- норматив потребления тепловой энергии на отопление муниципального жилья на 1 кв. м общей площади жилья в месяц (Гкал);

- норматив потребления тепловой энергии на горячее водоснабжение муниципального жилья:

на одного жителя в месяц (Гкал);

на 1 кв. м общей площади жилья в месяц (Гкал);

- норматив водоснабжения муниципального жилья:

на одного жителя в месяц (куб. м);

на 1 кв. м общей площади жилья в месяц (куб. м);

- норматив водоотведения муниципального жилья:

на одного жителя в месяц (куб. м);

на 1 кв. м общей площади жилья в месяц (куб. м);

- норматив обеспечения населения и муниципальных учреждений твердым топливом (по видам/в год: уголь антрацит (кг), угольный брикет и торфобрикет (кг), дрова, в том числе для розжига печей при наличии печного отопления (куб. м);

- норматив потребления электрической энергии:

на одного жителя в месяц (кВтч);

на 1 кв. м общей площади жилья в месяц (кВтч);

- норматив потребления сетевого газа на 1 кв. м общей площади жилья в месяц:

всего эксплуатируемого жилья (куб. м);

газифицированного жилья (куб. м);

- норматив потребления сжиженного газа на 1 кв. м общей площади жилья в месяц.

2. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет полномочия по установлению тарифов на коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отоплению (теплоснабжению, в том числе поставку твердого топлива при наличии печного отопления) за органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответственно Москвы и Санкт-Петербурга).

Тарифы - система ценовых ставок, по которым осуществляются расчеты за потребляемую электрическую, тепловую энергию, воду, газ, топливо и другие услуги, оказываемые организациями, осуществляющими регулируемую деятельность, т.е. деятельность, в рамках которой расчеты за поставляемую продукцию (услуги) осуществляются по тарифам (ценам), подлежащим государственному регулированию.

В настоящее время основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса устанавливаются в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"*(149).

Данный Федеральный закон устанавливает общие принципы регулирования тарифов и надбавок; определяет полномочия Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок (в т.ч. особенности осуществления полномочий в названной сфере деятельности в Москве и Санкт-Петербурге); устанавливает порядок обеспечения финансовых потребностей, необходимых для реализации производственной программы организации коммунального комплекса, методы регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, регулирование тарифов на товары и услуги и порядок согласования производственной программы организации коммунального комплекса, обеспечение финансовых потребностей, необходимых для реализации инвестиционной программы организации коммунального комплекса; порядок разработки и утверждения программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, а также порядок установления надбавок для потребителей, надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, тарифов на подключение организаций коммунального комплекса; определяет порядок установления платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения; период действия тарифов и надбавок; досрочный пересмотр тарифов; особенности регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения; порядок осуществления мониторинга выполнения производственных и инвестиционных программ организаций коммунального комплекса и государственного контроля в области регулирования тарифов и надбавок и др.

Согласно ФЗ от 30.12.2004 г. "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" подлежат регулированию:

- тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

- тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

- тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

- надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

- надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

В соответствии с п. 2 ст. 544 ГК РФ, порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, ФЗ от 14.04.1995 г. "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации"*(150), который действует до дня вступления в силу в полном объеме ФЗ от 26.03.2003 г. "Об электроэнергетике"*(151), т.е. до окончания переходного периода реформирования электроэнергетики, и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Федерации. ФЗ от 14.04.1995 г. определяет экономические, организационные и правовые основы государственного регулирования тарифов в названной сфере*(152).

Правительством РФ рекомендовано органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления осуществлять изменение тарифов на оплату коммунальных услуг с учетом уровня доходов населения и мер по социальной защите малоимущих категорий граждан, а также реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг и повышение качества обслуживания потребителей.

В тарифы не должны включаться необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно-коммунальных организаций (административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и т.п.).

Обратим внимание на то, что предоставление гражданам по их запросам информации о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.

КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение порядка ценообразования (ст. 14.6). Завышение или занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), завышение или занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и т.п.), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования - влечет наложение административного штрафа на виновных в данном правонарушении граждан, должностных лиц и юридических лиц.

3. Определение размера платы за коммунальные услуги ставится Кодексом в зависимость, в первую очередь, от объективных показателей потребления услуг по показаниям соответствующих приборов учета, во вторую очередь, - от нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых уполномоченными на то органами. Размер указанной платы не зависит ни от формы собственности на жилое помещение, ни от оснований пользования им, ни от наличия или отсутствия какого-либо объединения собственников.

4. В ч. 4 ст. 157 определена возможность изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления таких услуг гражданам и юридическим лицам (далее - потребителям) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Вопросы защиты прав потребителей в жилищно-коммунальной сфере стали особенно актуальными в связи с ростом цен на коммунальные услуги и резким увеличением их доли в структуре расходов населения. Вместе с тем, уровень и качество коммунальных услуг не претерпели существенных изменений, несмотря на происходящие преобразования в различных секторах экономики. Состояние сферы жилищно-коммунального обслуживания вызывает множество нареканий со стороны потребителей. Вопрос о повышении качества коммунальных услуг затрагивает все слои населения, практически всех потребителей.

По данным антимонопольного комитета Российской Федерации в середине 90-х годов почти каждое второе нарушение законодательства о защите прав потребителей в сфере услуг из числа выявленных этим комитетом было допущено именно при оказании жилищно-коммунальных услуг.

В договоре, заключенном с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, можно рекомендовать устанавливать условия, определяющие: качество услуг, режим их предоставления и нормативные объемы потребления; порядок и сроки устранения неисправностей и аварий; размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей; технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений (в т.ч. предусматривающие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры); права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя.

Потребитель вправе рассчитывать на коммунальные услуги, которые соответствуют по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, а также условиям договора.

В соответствии со ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами, или предусмотренным договором электроснабжения. Данное правило в силу ст. 548 ГК РФ распространяется и на снабжение тепловой энергией, газом и водой.

Потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам:

по теплоснабжению - температуре воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений согласно действующим нормам и правилам;

по электроснабжению - параметрам электрической энергии по действующему стандарту;

по холодному водоснабжению - гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

по горячему водоснабжению - гигиеническим требованиям по составу, свойствам и температуре нагрева подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

по канализации - отведению сточных вод.

Субъекты хозяйственной деятельности коммунального комплекса обязаны обеспечивать гарантированный уровень качества с учетом мощности, состава и износа основных фондов коммунального назначения, климатических и других местных условий населенного пункта.

Нарушение нормативных сроков и качества обеспечения жилищно-коммунальными услугами может выразиться, например, в том, что исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению услуг; в процессе потребления коммунальных услуг были обнаружены недостатки в их качестве и т.п. В случае установленных и документально подтвержденных нарушений нормативов качества и сроков исполнения услуг потребитель вправе требовать соразмерного снижения платежей за услуги.

Перечень отклонений и их величина, а также величина уменьшения и порядок оформления отклонения устанавливается уполномоченными на то органами исполнительной власти, осуществляющими контроль за безопасностью для потребителя услуг, их территориальными органами совместно с органами местного самоуправления. Рекомендуемые условия снижения оплаты при снижении качества коммунальных услуг в настоящее время определяются согласно Приложению к упоминавшимся выше Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099.

Перерывы в предоставлении коммунальных услуг могут быть связаны с:

проведением ремонтных и профилактических работ (устанавливаются исполнителем услуг по согласованию с органами местного самоуправления, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, правилами технической эксплуатации, положениями о проведении текущих и капитальных ремонтов и другими нормативными документами);

межотопительным периодом для систем отопления (устанавливаются исполнителем, исходя из климатических условий);

со стихийными бедствиями, а также чрезвычайными ситуациями, не зависящими от исполнителя и ресурсоснабжающих предприятий.

Перерывы подобного рода не будут являться основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги, если продолжительность таких перерывов не превысила установленную норму.

Снижение оплаты не допускается, если перерыв в предоставлении услуг связан с устранением угрозы здоровью, жизни граждан, предупреждением ущерба имуществу или вследствие непреодолимой силы.

Потребитель коммунальных услуг, помимо уменьшения размера платы за такие услуги, при предоставлении ему услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, имеет также право:

требовать от исполнителя возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков в предоставлении услуг, а также морального вреда в размере и порядке, определяемом в соответствии с законодательством Российской Федерации;

не производить оплату услуг на время перерывов сверх установленных договором (при этом прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков и вреда);

на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки;

на государственную и судебную защиту в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае нарушения его прав (о способах защиты жилищных прав см. ст. 11 Кодекса и комментарий к ней).

Вопросы качества услуг, а также защиты прав потребителей (в т.ч. и жилищно-коммунальных) услуг регламентируются Законом РФ от 7.02.1992 г. "О защите прав потребителей" в редакции ФЗ от 9.01.1996 г.*(153) (см., например, ст. 29 данного Закона, в соответствии с которой потребителю предоставляется право требовать уменьшения размера платы в случае обнаружения недостатков в предоставленной ему услуге; Правилами пользования жилыми помещениями и Правилами предоставления коммунальных услуг, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, действующими в Российской Федерации.

В КоАП РФ за отдельные виды правонарушений в сфере предоставления населению услуг (в т.ч. и жилищно-коммунальных услуг) предусмотрены меры административной ответственности. Например:

- нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на виновных в таком нарушении должностных и юридических лиц административного штрафа (ст. 7.23);

- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг, не соответствующих требованиям стандартов, техническим условиям или образцам по качеству, комплектности или упаковке, влечет наложение административного штрафа; продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг с нарушением санитарных правил или без сертификата соответствия (декларации о соответствии), удостоверяющего (удостоверяющей) безопасность таких товаров, работ либо услуг для жизни и здоровья людей, влечет наложение административного штрафа с конфискацией товаров или без таковой (ст. 14.4);

- обмеривание, обвешивание, обсчет, введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги) или иной обман потребителей в организациях, осуществляющих реализацию товаров, выполняющих работы либо оказывающих услуги населению, а равно гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей в сфере торговли (услуг), а также гражданами, работающими у индивидуальных предпринимателей, влечет наложение административного штрафа (ст. 14.7);

- нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы влечет наложение административного штрафа; включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа (ст. 14.8).

Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

В организациях, оказывающих коммунальные услуги, независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности, должна размещаться на видных и доступных местах информация, в частности, о:

- правилах и режиме предоставления коммунальных услуг,

- показателях качества (потребительских свойствах) коммунальных услуг,

- прейскурантах цен на услуги,

- льготных тарифах для отдельных категорий граждан,

- условиях оплаты и возможности перерасчета при нарушении нормативных сроков и качества предоставления коммунальных услуг,

- дифференциации оплаты для малоимущих слоев населения.

Государственный контроль за соответствием коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

 

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

 

1. Нормы ст. 158 являются новыми для федерального жилищного законодательства. По поводу данных отношений в ЖК 1983 г. и Основах специальное регулирование отсутствовало.

Часть 1 комментируемой статьи конкретизирует обязанности собственников жилых помещений, установленные в ст. 30 Кодекса, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме и определяет структуру их расходов, устанавливает критерии определения этих расходов, а также форму их оплаты.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по:

- управлению многоквартирным домом (об управлении многоквартирными домами см. раздел VIII Кодекса и комментарии к статьям данного раздела),

- содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см. ст. 39, 43; о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 Кодекса и комментарий к ней).

Собственником помещения в многоквартирном доме может быть российский или иностранный гражданин, лицо без гражданства, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Такое помещение может принадлежать на праве общей собственности нескольким лицам.

На собственника помещения в многоквартирном доме возлагается бремя по содержанию и ремонту принадлежащего ему помещения и содержанию общего имущества собственников помещений в таком доме, а на собственника комнаты в коммунальной квартире - также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, определении долей в праве собственности на такое имущество, общем имуществе собственников комнат в коммунальной квартире и определении долей в праве собственности на такое имущество см. ст. 36, 37, 41, 42 Кодекса и комментарии к ним).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, применительно к многоквартирным жилым домам, в которых не создано объединение собственников, утвержден постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(154). См. также Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные названным постановлением.

2. Часть 2 ст. 158 Кодекса относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт данного дома и вводит условия принятия названного решения, тем самым дополняя открытый перечень вопросов, входящих в компетенцию органа управления многоквартирным домом. Согласно ст. 44 Кодекса ремонт общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (см. также комментарий к данной статье). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в порядке, установленном ст. 45-48 Кодекса.

Согласно ч. 7 ст. 156 Кодекса, в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Комментируемая статья конкретизирует данное правило применительно к оплате расходов на капитальный ремонт и содержит открытый перечень вопросов, связанных с условиями проведения капитального ремонта, которые следует согласовывать с управляющей организацией и учитывать при принятии решений по оплате таких расходов.

Управляющая организация в сроки и на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.

Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Представляется, что на отношения, возникающие в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом самими собственниками помещений, действие ч. 2 ст. 158 Кодекса не должно распространяться (формулировка "с учетом предложений управляющей организации" ограничивает применение этой нормы). О непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса и комментарий к ней.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту, в частности работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170.

Следует отметить, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

3. Нормы ч. 3 комментируемой статьи конкретизируют общее правило, в соответствии с которым обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за капитальный ремонт входит составной частью в плату, вносимую собственниками помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Кодексом установлены условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в таком доме. Право на обжалование возникает в случае, если:

- решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса;

- собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

- таким решением нарушены права и законные интересы этого собственника.

О возникновении права собственности на жилое помещение см. ч. 2 ст. 153, ст. 143 Кодекса и комментарии к указанным статьям.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает правило о правопреемстве в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Новый собственник при переходе к нему права собственности на помещение в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме, в т.ч. на капитальный ремонт, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Данное положение логически следует из правового режима, установленного Кодексом для жилых помещений и долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах при переходе права собственности на помещения в таких домах. При этом уместно напомнить, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

4. Решение вопроса об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого регламентируется ст. 45-48 Кодекса (см. комментарии к названным статьям).

Так же, как и ч. 3 ст. 156 (применительно к выбору способа управления многоквартирным домом), ч. 4 ст. 158 Кодекса относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если решение по данному вопросу не принято собственниками помещений.

До принятия Кодекса соответствующие отношения регулировались ст. 15 Основ, согласно которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Открытый перечень вопросов, относящихся к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, приводится в ст. 14 Кодекса.

 

 

 Смотрите также:

  

Плата за коммунальные услуги. Структура и размер платы за...

В ЖК РФ была структурирована плата за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).
Причиной этого является тот факт, что тарифы за коммунальные услуги устанавливаются соответствующими органами для всех потребителей без учета того, является...

 

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

...газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги), помимо квартирной платы, по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Остановимся на перечне тех лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и моменте, с которого...

 

Компенсации квартплаты и коммуналки

Взимание платы за нанимаемое жилое, помещение и ремонт мест общего пользования в жилище, находящемся в
Оплата жилья социального использования устанавливается с учетом того, что ставки на оплату жилья и тарифы на коммунальные услуги утверждаются органами...

 

Плата за пользование жилым помещением и коммунальные...

Оплата жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма.