НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

Правовое регулирование договоров найма жилых помещений

  

 

Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет о ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, признающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Федерации, право "свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства", ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72, которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации.

 

Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений <*>. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

--------------------------------

<*> См. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 1996. С. 15 (автор предисловия - Ю.Х. Калмыков); Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Для предпринимателей. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. М., 1996. С. 350.

 

Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства - то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.

 

Однако перечисленные статьи распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.

 

Пункт 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому договору, те, которые безусловно применяются только к договорам коммерческого найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят: ст. 677 (п. 2) - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 - о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах нанимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жилого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специальных на этот счет указаний.

 

Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число входят: ст. 673 (п. 1) - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679,  680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, ст. 682 (п. 1) - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке <*>. Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения - п. 3 ст. 682) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс.

 

--------------------------------

<*> В некоторых из приведенных статей Гражданского кодекса "жилищное законодательство" названо прямо. В других используются при отсылке иные термины - "закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение" (п. 1 ст. 682 ГК) или "законодательство о норме жилой площади на одного человека" (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако нет оснований сомневаться, что и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства.

 

Использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье.

 

Единственная специально посвященная договору социального найма ст. 672 ГК с юридико - технической точки зрения весьма сложна. Она содержит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предоставлении гражданам жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма <*>, а также о правовом положении членов семьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3), правила которых применяются и к договору социального найма.

--------------------------------

<*> См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 50.

 

Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК, указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, пользуются приоритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.

Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК. Имеется в виду ст. 680 ГК ("Временные жильцы"). Она содержит ряд положений, существенно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые входят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК, как это сделано в ст. 672.

За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом другие положения ГК применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не вошедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действовать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о распределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сторонами ст. 681 ГК и ст. 144 Жилищного кодекса содержат решения, различающиеся уже тем, что в первом из Кодексов соответствующая норма является диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся коллизии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищного кодекса, имея в виду, что статья ГК, о которой идет речь (ст. 681), не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК.

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безусловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин "жилищное законодательство", то оно противопоставляется нормам этой главы. Так, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 8. С. 18 - 20.

 

При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учитывать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также нередко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК - см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использование соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании гражданских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы "Купля - продажа". Имеется в виду § 6 "Энергоснабжение". В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: "Правила, предусмотренные статьями 539 - 547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами". Таким образом, основание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.

Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное законодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок восполнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Гражданским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК целиком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.

В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отметить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого числа таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Как прямо указано в нем, Закон "определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально - экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере".

Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опосредствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жилищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих договоры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового режима договоров коммерческого найма.

Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР" <*>.

--------------------------------

<*> СП РФ. 1984. N 14. Ст. 121.

 

Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерческого найма, важное значение имеет Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г.

Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законотворческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отношений. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно указать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики в городе Москве", Закон от 13 ноября 1996 г. "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением", Постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы" <*>, Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к Постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.) <**>.

--------------------------------

<*> Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт - Петербурге, Краснодарском крае, Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.

<**> Ведомости Московской Городской Думы. 1998. N 10.

 

Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жилищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов позволяет определить основные черты жилищного законодательства. В частности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как "Управление жилищным фондом", "Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями" (а в них - главы: "Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими", "Пользование служебными помещениями и общежитиями", "Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно - строительных кооперативов и пользование ими", "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда"), "Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт", "Ответственность за нарушение жилищного законодательства" и др.

В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном кодексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, которые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их исполнением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.

Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституционного права на жилище. Вместе с тем по своей природе эти отношения разнородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жилищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - государственного, административного, финансового, гражданского и др. С включением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплекса. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Конституции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Федерации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соответствующих прав <*>. Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).

--------------------------------

<*> В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии "жилищного права" (ранее) или "жилищного законодательства" (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное законодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники - И.Л. Брауде (см.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и сл.), В.Ф. Чигир (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и сл.).

Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплекс норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ. соч. С. 2; Чиквашвили Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и сл.). Именно эта точка зрения представляется наиболее обоснованной.

Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 38 и сл.).

 

Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям (договорам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.

Договор найма служебных помещений как вид социального найма регулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социального найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 "Пользование служебными помещениями". В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определением предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 содержится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contrario, установить, какие именно статьи Жилищного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.

Особой разновидности данного договора посвящено Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.) <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353.

 

Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида договоров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственного фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов применительно к рассматриваемому договору (это ст. 35 "Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий", ст. 43 "Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда", ст. 69 "Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций").

Вместе с тем можно указать и на ст. 30 "Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий", ст. 31 "Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий", ст. 89 "Расторжение договора найма жилого помещения" и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нормы специальные, предусматривающие исключительный порядок для данной разновидности договоров.

 

 

 Смотрите также:

  

Договор найма жилого помещения

Последние, несмотря на широко развернувшийся процесс приватизации жилья, до сих пор являются основной правовой формой пользования гражданами жилыми помещениями (в Москве
... другой получила обобщенное регулирование в качестве договора найма.

 

Договор коммерческого найма жилых помещений

Договор коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался "договором аренды") имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора...

 

Договор социального найма жилого помещения.

Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье. Но гражданское законодательство рассматривает только общие вопросы...

 

виды договора найма жилого помещения. Договор найма...

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах.

 

Как заключить договор социального найма жилья, права...

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Пользование жилым помещением п