НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).

Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко выражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК "Обязанности наймодателя жилого помещения". Ее п. 1 устанавливает требования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведению того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.

Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено иного.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение "свободным и в состоянии, пригодном для проживания".

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: "Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств" <*>. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, "пригодном для проживания", однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для "постоянного проживания". Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для "постоянного проживания". Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведенное наймодателем исполнение надлежащим, руководствоваться таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания <**>. Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положение включены конкретные критерии, которыми следует при этом руководствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение: для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.

--------------------------------

<*> Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2.

<**> Утверждено Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 73 - 87).

Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой площади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др. <*>

--------------------------------

<*> См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 219, 225.

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV Жилищного кодекса, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социального найма жилых помещений. В этом разделе ("Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт") содержатся в равной мере нормы как частного, так и публичного права.

На государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 Жилищного кодекса). К числу основанных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевременно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 Жилищного кодекса). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и коммерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в договоре.

Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, различают два существенно отличных один от другого правовых режима оказания коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространенный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, установленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных случаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре социального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерческого найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения, - наймодатель или непосредственно наниматель.

При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснабжающей организацией последняя вступает в договорное отношение с банком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвоевременной оплате <*>. Именно в этих случаях обязанность наймодателя ограничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.

--------------------------------

<*> Примерная форма договоров на прием платежей населения за жилищно - коммунальные и прочие услуги приведена в кн. "Договор жилищно - коммунального хозяйства" (М., 1999. С. 108).

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного жилого дома касается прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина "обеспечить" означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя применительно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязанностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих вопросов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и Жилищного кодекса.

Статья 142 Жилищного кодекса более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно - техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить "разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает", а для договора социального найма - "систематическое разрушение или порча жилого помещения". В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают непременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, ст. 84 Жилищного кодекса предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необходимое разрешение исполнительных органов.

На нанимателе, который допустил самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок ее внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 Жилищного кодекса, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жилье ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца. Приведенная норма является для договоров социального найма, в отличие от найма коммерческого, императивной.

Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое помещение. Вместе с тем в ст. 57 Жилищного кодекса содержится указание на то, что за водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию, другие услуги взимается особая плата, помимо квартирной. При этом, независимо от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме жилого помещения, оплата коммунальных услуг производится по утвержденным в установленном порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанность вносить плату за коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шла речь выше, услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водоснабжение, вывоз мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке, установленные для оплаты жилого помещения.

Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма. Отмеченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не предусмотрено в договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определенную гарантию, которая в виде исключения представляет собой императивную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допускается только с согласия нанимателя.

Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).

Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта (капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий - наниматель), Жилищный кодекс придает соответствующим нормам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность нанимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта определяются договором найма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а также другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факультативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.

Хотя в Жилищном кодексе не употребляется термин "капитальный ремонт", но уже то, что его ст. 141 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность "своевременно производить ремонт", а с другой - на нанимателя - производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе как на стороне договора лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.

Кроме того, поскольку наниматель должен производить только текущий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также вытекает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответственность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.

Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем установлены законодательством применительно к отношениям, опосредствуемым договором социального найма.

Прежде всего речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 Жилищного кодекса предусмотрено, что помещение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собственности. Согласно названному Постановлению судам следует в каждом таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который выселяются ответчики <*>.

--------------------------------

<*> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 196.

Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осуществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого помещения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ранее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой вариант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимателя и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для временного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим.

При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жилое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохранится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая площадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом - жилая площадь уменьшается.

При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и членам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала самого ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единственным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капитального ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помещение. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения становится обязательным условием возникновения у наймодателя права на производство капитального ремонта.

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 Жилищного кодекса). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при определенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства квартиры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных исполнительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (кого-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому поводу спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее согласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику - нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом, и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем - договор поднайма отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жилого помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерческого найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного обстоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к договору социального найма существует по крайней мере не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

Жилищный кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущества в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в помещении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболеваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что Жилищный кодекс установил особый порядок выселения поднанимателей из жилого помещения (см. ст. 80 Жилищного кодекса).

Среди прав, которые выделены в Жилищном кодексе и не имеют аналогов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, бронирования жилого помещения, обмен жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосредственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при коммерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы Жилищного кодекса, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерческого найма, обязательными.

И ГК, и Жилищный кодекс содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесены, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), проживанию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В Жилищном кодексе общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего правила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в Жилищном кодексе и ином законодательстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 Жилищного кодекса). Другой пример - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда наниматели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 Жилищного кодекса). В Жилищном кодексе существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нанимателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 Жилищного кодекса) особо подчеркивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 Жилищного кодекса. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободившегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось несколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным правом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополнительную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи Жилищного кодекса содержится в Постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспаривать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер <*>. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения признается то, что "размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение является незначительным" <**>.

--------------------------------

<*> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 134.

<**> Там же. С. 195.

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом согласно ст. 688 последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Первый вариант предполагает возможность расторжения договора с нанимателем по его требованию и с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

Второй вариант (расторжение договора на основе решения суда, вынесенного по требованию наймодателя) допускается в строго определенных случаях. Один из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в самом договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). Тогда для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.

Другое основание для подобного выселения - то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает. Гражданский кодекс расширил определенным образом правомочия суда, установив, что при наличии того и другого основания суд может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием - расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность для "смягчения": в своем постановлении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (все же не более одного года).

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, - это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылает соответствующая норма ст. 687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия еще двух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жилого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия которого наниматель отвечает, не по назначению. Второе обстоятельство - систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоих этих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, которое осуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

Специальные правила, относящиеся к расторжению второго типа договоров найма - договора социального найма, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же существенно отличаются. Прежде всего можно отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения. Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечет за собой расторжение договора найма, притом с самого дня выезда.

Принципиальное значение для решения вопроса о выселении при договоре социального найма имеет, в частности, то, что основной формой является все же выселение с обязательным предоставлением взамен занимаемого жилого помещения другого. Именно такое последствие установлено, к примеру, на случай, когда жилое помещение находится в домах, которые подлежат сносу, грозят обвалом, либо предстоит переоборудование жилого помещения в нежилое.

Жилищный кодекс вводит обязательное указание, относящееся к предоставляемому жилому помещению. Помимо общего требования, которое сводится к тому, что такое помещение должно быть благоустроенным, необходимо, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим нормам, находилось в черте того же населенного пункта. Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нем, какое именно помещение будет предоставлено выселяемому лицу.

В Жилищном кодексе предусмотрены определенные основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению, либо систематически нарушают то, что в то время, когда принимался Кодекс, именовалось "правилами социалистического общежития", либо делают невозможным для других проживание с ними не только в одной квартире, но даже и в одном доме. Если суд установит одно из указанных обстоятельств, он выносит решение о выселении, которое относится именно к лицу, виновному в совершении соответствующих действий. При этом таковым может быть признан и сам наниматель, и тот, за кого он должен нести ответственность. Выселению подлежат лишенные родительских прав родители, совместно проживающие с детьми, в отношении которых они как раз и были лишены этих прав. Имеется в виду, что в подобной ситуации, с учетом конкретных обстоятельств, суд может заменить лишенному родительских прав лицу выселение возложением обязанности осуществить обмен занимаемого помещения на другое. Такое помещение должна указать сама заинтересованная в обмене сторона.