АРЕНДАТОРУ ЗЕМЛИ

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества

Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК РФ). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено иное. Капитальный ремонт следует произвести в указанный в договоре срок или, если он не указан, в разумный срок (п. 1 ст. 616). Обязанность поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования, лежит непосредственно на собственнике (арендодателе).

Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему не должны придаваться новые качества, характеристики.

Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий - на арендаторе. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ). Эта норма имеет силу, когда недостатки имущества были указаны в договоре.

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов аренды определен ГК РФ и самим договором. Общие правила об обязанностях сторон установлены ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает то, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения обязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяет строгие, императивные нормы. Так, ст. 634 закрепляет за арендодателем обязанность осуществлять текущий ремонт транспортного средства с экипажем, в то время как текущий ремонт арендованного транспортного средства без экипажа должен осуществляться арендатором.

По договору проката проведение капитального ремонта имущества всегда является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631).

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без промедления.

При определении понятия "разумный срок" следует опираться на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.