ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ

Порядок оформления и документы, удостоверяющие права на земельные участки

Государственная регистрация вещных прав на недвижимые вещи, а также сделок с ними осуществляется специально уполномоченным государственным органом - Федеральной регистрационной службой.

Государственная регистрация имеет правоустанавливающий характер как для обладателей регистрируемых прав, так и для всех третьих лиц. Порядок государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними определяется правилами, содержащимися в гражданском законодательстве, и в частности Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 указанного Закона, согласно которому государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться двояко: как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер.

Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий.

Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП):

договор, предметом которого является недвижимость, считается заключенным, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 233 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, "завершающим" элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Следует также отметить, что принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.