Организация клубного отдыха

Элементы системы владения отдыхом

Таймшер (timeshare) - разделенное время. Таймшер - отдых в принадлежащем клубу отдыха или включенном в его каталог средстве размещения в течение определенного периода продолжительностью не менее одной недели в определенное время каждого года.

Система владения отдыхом восходит к ранним шестидесятым, когда Александр Нетте (Alexander Nette), немец по национальности, впервые развил концепцию на базе гостиницы в Тицино (Ticino), управляющим которой он являлся. Его первоначальная идея привела к созданию компании, названной «Хапимаг» («Hapi-mag»). Основанная в Швейцарии компания выпустила акции, собственность на которые давала покупателю право на проведение отдыха в туристских комплексах, принадлежащих компании. Сегодня Hapimag - успешно работающая компания с более чем 90 ООО акционеров и 45 объектами по всей Европе.

Чуть позже, в 196 7 г. на лыжном курорте Супердеволи (Superdevoly) также была проведена творческая (и во всех смыслах оригинальная на тот момент) попытка использовать для отдыха фиксированные недели в гостинице. Коммерческий лозунг гласил: «Не арендуйте комнату - покупайте гостиницу. Это дешевле!»

Хотя система владения отдыхом первоначально возникла в Европе, идея была адаптирована в США в середине 70-х годов во время-жесточайшего нефтяного кризиса и связанного с ним кризиса на рынке недвижимости. После окончания бума во Флориде, связанного со строительством зданий для продажи в полную собственность, строительные компании нуждались в новых способах, которые помогли бы им продать пустующие объекты. И тогда система «владения отдыхом:»- явилась решением; оказалось очень выгодным, разбйв год на 52 недели, продать одну и ту же квартиру 51 раз - на неделю - каждому желающему отдохнуть во Флориде, Оставшиеся неделя-две предназначались для коммунальных работ и ремонта

Как только была применена эта коммерческая формула, продавцы скоро обнаружили ее основной недостаток - отсутствие гибкости, заключающийся в требовании к покупателю проводить отдых в том же самом месте, в то же самое время года.

Решение было найдено через развитие специальной обменной системы. Существуют две основные компании по обмену: RCI п II,

RCI (Resort Condominiums International), основанная в 1974 г., стала первой обменной компанией, II (Interval International) основана двумя годами позже, в 1976 г.

Две компании действовали как катализатор для индустрии владения отдыхом, которая впоследствии распространилась от США к Мексике, и в ранних 80-х - назад к Европе. Использование Британским рынком услуг испытанной и проверенной, методики продаж обменов отдыхом на Канарских островах и побережье Коста дель Соль (Испания) принесло успех и в Европе. С этих пор индустрия владения отдыхом распространилась по всем регионам мира. В России таймшер-рынок начал складываться в начале 90-jс годов.

Вытесненные с рынков Европы компании, зарекомендовавшие себя не самым лучшим образом в своей стране, устремились в Восточную Европу, в том числе в Россию. В нашей стране это совпало с периодом перераспределения капитала и собственности, в результате чего в стране появились люди, имеющие весьма значительные средства в твердой валюте. Очень часто эти средства необходимо было или легализовать, или сохранить. Этим отчасти объясняется интерес, проявленный к новому для россиян явлению. Но в связи с отсутствием законодательной базы, регулирующей данный вид деятельности, российский рынок прав владения отдыхом приобрел стихийный характер.

Российский покупатель оказался абсолютно незащищенным от произвола продавцов, ведущих чрезмерно агрессивную продажу, что вызвало и продолжает вызывать до настоящего времени негативное отношение к этому перспективному и экономически выгодному виду деятельности.

Структура индустрии владения клубным отдыхом значительно сложнее, так как в ней задействовано гораздо больше участников. Это связано с особой формой покупки таймшер-недели (недель) и соблюдением условий защиты врав потребителей. 403

Клубный отдых - вид отдыха в принадлежащих клубу отдыха средствах размещения на условиях и в сроки, определяемые клубом отдыха

Существует две системы (вида)-клубвого отдыха

Клубный отдых в режиме разделенного времени (таймшер) отдых в течение определенного периода продолжительностью не менее одной неделя в определенное время каждого года (недельный модуль)

Далее рассмотрим основные элементы структуры системы владения отдыхом подробнее

Компания-собственник - как правило, это компания, владеющая ? ^амостоятельно или * t черев дочернюю организацию одним или несколькими средствами размещения (апартаментами), предназначенными для организации на их базе таймшера В практике европейского и американского таймшера обычно оперируют понятиями «таймшер-курорт» пли «сеть таймшер-курортов», что говорит о масштабах самого явления

Разработчик (девелопер) проекта - иногда компания-собственник и разработчик проекта совпадают в одном юридическом лице, но чаще выступают как раздельные участники ввиду разности стоящих перед ними задач Компания-собственник может использовать принадлежащую ей собственность любым путем, приносящим максимальный доход, необязательно развивая ту или иную форму системы владения клубным отдыхом Задачей разработчика является реализация своего права собственности на недвижимость в продаже прав владения отдыхом.

Компания-маркетер - является непосредственным организатором продаж таймшер-недель потребителю и выступает чаще всего как агент (комиссионер) разработчика или принадлежащей ему компании — генерального маркетера. Фактически именно это звено отвечает за продвижение таймшер-продукта на рынок и непосредственно соприкасается с покупателем — первичный рынок продаж. Управленческая компания - отвечает за управление курортом и его обслуживание. В круг ее обязанностей входят поддержание порядка и функционального состояния компонентов, ремонт, обеспечение соблюдения экологических норм и взаимодействие с эксплуатационными и коммунальными службами. Это звено соприкасается уже непосредственно с владельцами. Трастовые компании (попечительская организация) - организация, специально созданная для охраны прав многочисленных и раздробленных членов клуба; является как бы гарантом выполнения клубом своих обязательств. Выпускает именные сертификаты для таймшер-владельцев, ведет счета клуба и балансы маркетеров, продающих членство в данном клубе по всему миру.

Компании по перепродаже (специализированные туристские биржи) - специализированные организации, занимающиеся комиссионной (биржевой) торговлей ранее купленными и сданными на продажу владельцем таймшер-сертификатов - вторичный рынок. Компании по обмену - организации, чей главный бизнес заключается в предложении клиентам, владельцам отдыха, возможности обменять их интервал отдыха на другой на курортах, с которыми они работают.

Член клуба отдыха (таймшер-владелец) - физическое или юридическое лицо, купившее таймшер-неделю (недели) и получившее сертификат, подтверждающий его членство в клубе для отдыха. Курорт (клуб) - объект, собственность или комплекс, проданный для использования в системе владения отдыхом (в отличие от общераспространенного понятия, которое означает город, находящийся на берегу моря, или лыжный курорт). Профессиональные консультанты - финансовые советники из кредитных организаций, юридические консультанты и адвокаты, аналитики и т.д. 406

Торговые ассоциации - некоммерческие объединения профессиональных операторов рынка, девелоперов и маркетеров, разрабатывающие и поддерживающие на рынке принятые стандарты работы в рамках существующего законодательства, лоббирующие интересы отрасли в органах власти и т.п. В Российской Федерации

-          Ассоциация российских компаний, действующих на рынке клубного отдыха (таймшер) (АРККО), существует с 1995 г, (Прежнее название

-          Ассоциация российских компаний, действующих на рынке собственности на каникулы (Российская таймшер ассоциация). Ассоциации членов клубного отдыха - объединяющие непосредственно владельцев интервалов отдыха в определенном таймшер-клубе (или баллов в клубах для отдыха) для защиты своих интересов в клубе вне зависимости от страны постоянного проживания. Национальные ассоциации владельцев - объединения владельцев отдыха, проживающих в данной стране, вне зависимости от местонахождения их клуба для отдыха.

Описанная цепочка закрепляет организационные и экономические взаимоотношения, в которые участники вступают по поводу организации и продажи таймшер-продукта, договорами, разграничивающими права .и ответственность сторон. Количество звеньев и их наименование может отличаться от вышеперечисленных. В частности, компания-собственник может быть заменена на строительную компанию, возводящую средства размещения по соглашению с компанией-организатором.

В течение последних 25 лет объем продаж владения отдыхом последовательно доказал потенциал роста этого сектора. Развитие и консолидация индустрии в течение последних 25 лет ясно видны в росте числа курортов, владельцев таймшеров, проданных периодов и объемах продаж с 1980 по 1997 г

система владения отдыхом получила свое развитие в 89 странах мира ;

существует свыше 5100 комплексов, работающих в системе владения отдыхом;

владельцы сертификатов живут в 191 стране;

имеется более чем 3 756 млн. семей, которые владеют отдыхом;

—        в 1994 г. во всем мире было продано 560 000 периодов отдыха;

—        начиная с 198 0 г. было куплено приблизительно 4,9 млн. владении отдыхом, что обеспечило объем продаж, равный более чем 3 6 млрд. долл. США;

—        в течение последних 8 лет рост числа владельцев отдыха во всем мире в среднем составлял свыше 15% в год (во всем мире). Суммарный денежный оборот фирм, действующих в таймшер-бизнесе, составляет сейчас порядка 400 млн. долл. в год. В ближайшие пять лет, по уверениям экспертов RCI, ожидается приток на этот рынок до 3 0 млрд. долл. инвестиций.

С 1980 г. ежегодные темпы роста обмена собственностью для отдыха равнялись в среднем 15%. Для сравнения можно сказать, что в секторе традиционного туризма эта цифра равнялась лишь 4%, а в гостиничном бизнесе - 2% за тот же период. Эксперты полагают, что сфера обмена отдыхом меньше подвержена краткосрочным изменениям спроса, чем более изменчивый традиционный сектор туризма, более чуткий к колебаниям доходов потенциальных потребителей и влиянию внешних факторов. По оценкам экспертов, темпы роста сектора системы владения будут в дальнейшем примерно в & раза превосходить общие темпы роста туристского бизнеса и в 7 раз - гостиничного.

В России рынок системы владения отдыхом практически отсутствует. На сегодняшний день база клиентов в Москве составляет 12 500 тыс. семей, из которых примерно 2 0% находятся в блоке в связи с неуплатой управленческих взносов. И в эту цифру вхо- 411

дят семьи не только из Москвы, но и из благополучных регионов России. Таким образом, получается, что 12 500 тыс. семей - это и есть весь рынок России. Это и есть результат бесконтрольности развития данного сегмента рынка - отсутствие законодательной базы.

Растущее количество жалоб и обращений в судебные инстанции по поводу недобросовестных действий продавцов таймшер-продукта заставило правоохранительные органы обратить внимание на эту проблему. Кроме того, необходимо было определить налогооблагаемую базу по продуктам таймшер-индустрии. Все эти причины нашли свое отражение в разработке нормативно-правовой базы, регламентирующей операции на рынке отдыха в режиме разделенного времени. Цель принятого Государственной Думой закона об особенностях организации туристской деятельности в сфере клубного отдыха - создать в стране условия для развития отечественных индивидуальных и коллективных средств размещения, уменьшить дефицит платежного баланса по статье «туризм/поездки», а также защитить права отечественного потребителя услуг клубного отдыха.

Одной из основных задач, решаемых законом, была максимальная защита прав потребителей в условиях массовых нарушений прав последних, особенно со стороны иностранных компаний. Данная задача была решена самым жестким образом. В закон введены :

- существенные условия договора;

—        значительный период «охлаждения» (срок, в который покупатель может отказаться от договора без выплаты штрафов и указания причины) составляет 14 дней с даты подписания договора;

—        обязательное, ведение реестра членов клуба отдыха;

—        деятельность клуба отдыха и продавца может осуществляться только на основании государственной лицензии на занятие туристской деятельностью и в соответствии с действующими в России стандартами;

—        услуги, оказываемые клубом отдыха, подлежат обязательной сертификации.

Приходится констатировать, что в России репутация системы владения отдыхом сильно «подмочена». Политика маркетинговых компаний, работающих на российском рынке, - это политика «рвачества». Маркетинговые фирмы па рынке системы владения отдыхом совершенно не задумываются о том, что политика агрессивного маркетинга приносит плоды только в данный момент.

Устраиваются презентации, на которые клиенты заманиваются прямым обманом. Используются психологические методы воздействия на клиентов. Далеко не секрет, что покупаемые у маркетинговых компаний недели идут с большой «накруткой», что является одним из основных моментов в торможении развития системы владения отдыхом. Сейчас наблюдается тенденция покупки сертификатов системы на месте, непосредственно у курорта, минуя посредников, но и это оказывает незначительное влияние на работу вторичного рынка.

Таким образом, причина сложившейся вокруг системы владения отдыхом в России ситуации сводится к следующим трем моментам:

-          отсутствие необходимой законодательной базы;

-          агрессивность маркетинговых компаний;

-          порочное ценообразование на услуги клубного отдыха. Большинство таймшерных компаний, действующих в России, зарегистрированы как туристские фирмы, но часто не имеют лицензии на ведение туристской деятельности. Некоторые из них напрямую с клубными отелями не связаны. Вероятно, среди этих фирм есть и такие, которые планируют работать на российском рынке добросовестно и долго. Но, к сожалению, даже они на сегодняшний день прибегают к сомнительным методам работы, используя некорректные меры воздействия на клиентов. Более того, несмотря на небольшой срок деятельности компаний, торгующих таймшерами на российском рынке, уже известны печальные примеры: есть исчезнувшие фирмы, есть компании, которым предъявлены судебные иски.