Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме

Понятие кондоминиума

Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).

Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.

Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям*.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан– собственников квартир в многоквартирном доме.

Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1995 г., которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.

До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например, в Законе об основах федеральной жилищной политики термин "кондоминиум" употребляется в смысле товарищества собственников жилья*. Новый Закон внес ясность в этот вопрос.

Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в Законе "Об основах федеральной жилищной политики", приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", принятым 21 апреля 1997 г. Федеральным законом "О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»"*.

В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В многоквартирном доме гражданину – собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; либо передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; либо образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1. ст. 247 ГК РФ).

Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. п.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином – собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.

Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов – межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.

Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда следует судьбе квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае, если жилое помещение, занимаемое гражданином – собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.