Распоряжение жилыми помещениями

Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)

Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каким являются согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге – договором об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части*.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю*.

Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков*.

Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверению – п. 2 ст. 339 ГК РФ). Если залог жилого помещения непосредственно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества – ипотеке" (одобренным распоряжением заместителя Председателя Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-ра) договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье*.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. В соответствии с "Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.

Независимо от того, кто пользуется жилым помещением – залогодатель или залогодержатель, он не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).

В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.