Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость

Говоря о такой цели, как обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, нельзя не сказать о тех условиях, в которых происходит реализация этой цели. Криминализация рынка недвижимости, рост с начала 90-х гг. прошлого века преступности, связанной с объектами недвижимости, являются теми объективными условиями, которые нельзя не учитывать при формировании системы регистрации прав на недвижимость. К сожалению, и в настоящее время количество преступлений, связанных с завладением недвижимым имуществом весьма велико. Автор согласен с С.А. Бабкиным в том, что "чем более распространено противоправное поведение субъектов в сфере оборота недвижимости, тем большие гарантии должно предоставлять право лицам, действующим добросовестно. Если оно этого не делает, между законодательством и практикой образуется серьезное противоречие, приводящее либо к изменению законодательства, либо к его игнорированию и замещению суррогатными формами оборота практикой, то есть к выработке обычных норм" *(66).

 Таким образом, еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.

 Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.

 Трудно переоценить роль системы государственной регистрации в получении информации о преступных посягательствах на недвижимость и на граждан в связи с недвижимостью. Нет такого преступления, направленного на завладение чужим недвижимым имуществом, которое не оставило какой-либо след в регистрирующем органе. Завладеть недвижимостью без составления необходимых документов невозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воли владельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того, регистрирующий орган, как показывает практика, в ряде случаев получает информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы. В частности, в Санкт-Петербурге сложилась практика, при которой граждане, у которых похищены или потеряны правоустанавливающие документы и которые опасаются оказания на них незаконного воздействия либо мошеннических действий с поддельными доверенностями, обращаются в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о постановке их квартиры на контроль. Содержащиеся в таких заявлениях сведения позволили правоохранительным органам предотвратить и раскрыть значительное количество преступлений.

 В последнее время весьма широко распространились неправомерные захваты недвижимого имущества так называемыми "рейдерами". В системе мер, которые разрабатываются для борьбы с данным явлением, роль регистрирующих органов весьма высока. Одним из средств защиты имущества от захвата становится обращение в регистрирующие органы с просьбой установить особый контроль за отчуждением принадлежащего данному лицу недвижимого имущества.

 Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.

 Таковы, по мнению автора, основные цели, из которых нужно исходить при установлении системы государственной регистрации прав на недвижимость.