Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Закон о долевом участии 2005 года

Очевидно, что с учетом перечисленных факторов и был принят Закон о долевом участии. С момента введения его в действие 1 марта 2005 г. договоры участия в долевом строительстве перестали относиться к договорам, не предусмотренным законом, хотя и остались договорами, не предусмотренными ГК РФ. Не зная подлинной причины, по которой нормы о данном договоре не были включены в ГК РФ, можно лишь предположить, что авторы этого закона полагали, что предложенная ими регламентация не является совершенной и будет нуждаться в существенных коррективах. Разделяя эту точку зрения, следует тем не менее сказать, что само по себе принятие данного закона является серьезным шагом вперед в регламентации отношений, связанных с недвижимым имуществом.

 В соответствии со ст. 4 Закона о долевом участии "по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".

 В задачи нашего исследования не входит подробный анализ правового регулирования данного вида договора. Вопрос о регистрации самого договора участия в долевом строительстве будет рассмотрен в  разделе 3.6 настоящего издания. Для нас важно рассмотреть данный договор как одно из оснований возникновения прав на вновь созданный объект недвижимости. При этом необходимо отграничить его от других сходных договоров и определить, каковы условия возникновения права на новый объект при заключении такого договора.

 Прежде всего нужно еще раз отметить, что данный договор не является единственно возможным при участии гражданина или юридического лица в создании нового объекта. Во-первых, нормы о данном договоре применяются только в случае создания многоквартирного дома или "иного объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения" (ст. 2 Закона о долевом участии). Следовательно, при строительстве объекта производственного назначения участник строительства по-прежнему будет заключать не договор участия в долевом строительстве, даже если все остальные признаки последнего будут присутствовать.

 Во-вторых, не будет рассматриваться как договор участия в долевом строительстве сделка, в которой обязательства участника строительства состоят не в уплате денежных средств, а в выполнении определенных работ или оказании услуг. Учитывая содержание Закона о долевом участии, нельзя, как представляется, расценивать как договор участия в долевом строительстве обязательство предоставить квартиру в доме юристу, сопровождавшему строительство, или автору проекта многоквартирного дома.

В-третьих, нельзя отнести к данному виду договора обязательство, предметом которого является не конкретное помещение, а доля в праве собственности на здание в целом. К такому выводу приводит ст. 2 Закона о долевом участии, согласно которой "объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".