Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Как зарегистрировать недострой, регистрация права на объект незавершенного строительства

Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:

 1) документ о правах на земельный участок;

 2) разрешение на строительство;

 3) проектную документацию;

 4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

 Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ объект не должен быть предметом действующего договора подряда.

 На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда.

 Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает официальной информацией: существовал ли вообще договор подряда по данному объекту, или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных сведений с точки зрения гражданского права будет признание регистрации недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения уголовного права может возникнуть вопрос об ответственности за представление подложного документа.

 Вопрос о правах на земельный участок под недостроем не отличается какой-либо спецификой по сравнению с другими вновь созданными объектами *(349).

 В соответствии с прежней редакцией ст. 25 Закона о регистрации проектно-сметная документация требовалась "в установленных случаях". Теперь необходимо представление только проектной документации, но при этом всегда. На практике применение данного требования и раньше вызывало затруднения, поскольку не был определен состав проектно-сметной документации, необходимой для решения вопроса о регистрации. В то же время было не очень ясно, зачем регистратору проектно-сметная документация, носящая технический и финансовый характер, для решения юридического вопроса о принадлежности объекта незавершенного строительства?

 Вместе с тем в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации ничего не говорилось о разрешении на строительство, которое является в соответствии со ст. 222 ГК РФ условием законности создания объекта. Теперь эта ошибка исправлена. По мнению автора, применительно к незавершенным объектам достаточно указать на необходимость представления разрешения на строительство и исключить требования проектной документации.

 Если цель представления проектной документации - установление соответствие фактически возведенного объекта проекту, то это не относится к компетенции регистрирующего органа. Такое заключение могли бы сделать органы архитектуры, и тогда именно это заключение необходимо было бы включить в перечень необходимых документов. Однако необходимость такого заключения означала бы проведение промежуточной приемки объекта, что вряд ли целесообразно. Вопрос о соответствии недостроенного объекта проекту - это область взаимоотношений продавца и покупателя. При этом покупателя этот вопрос может абсолютно не волновать, поскольку при достройке он намеревается изменить проект.

 Таким образом, норма о регистрации прав на незавершенные строительством объекты могла бы иметь следующий вид:

 Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора подряда".

 Рассматривая вопрос о регистрации прав на объекты незавершенного строительства, нельзя не обратить внимания на нормы Закона о долевом участии, вступившего в действие с 1 марта 2001 г.

 В соответствии с п. 2 ст. 13 этого закона "при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект".

 На основании же п. 5 этой статьи "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".

 Таким образом, Закон о долевом участии предусматривает специальный случай регистрации права на недострой - возникновение оснований для обращения взыскания на этот объект участниками долевого строительства. Он также предусматривает возможность принудительной (в судебном порядке) регистрации прав застройщика на такой объект, если застройщик уклоняется от регистрации.

 Приветствуя в целом стремление законодателя защитить таким образом права участников долевого строительства, следует обратить внимание на некоторые проблемы, которые неизбежно возникнут при исполнении данной нормы.

 Во-первых, необходимо уяснить, будут ли распространяться на такую регистрацию все условия регистрации права на незавершенный объект? При этом выполнение требований о представлении разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок и проектной документации не должно создавать проблем, поскольку все эти документы необходимы для регистрации договоров участия в долевом строительстве и должны уже находиться в регистрирующем органе. Что же касается документа, описывающего объект незавершенного строительства, то при уклонении от его получения застройщиком, он может быть получен участником долевого строительства, если на органы технической инвентаризации и кадастрового учета будет возложена такая обязанность.

 Сложнее обстоит дело с требованием об отсутствии действующего договора подряда. При отсутствии специальных указаний в законе наличие такого договора будет препятствовать как регистрации права на незавершенный объект, так и вынесению по этому поводу судебного решения. Таким положением могут воспользоваться недобросовестные застройщики, поскольку прекращение договора подряда в данном случае может состояться при наличии волеизъявления хотя бы одной из сторон.

 Во-вторых, снова возникает проблема охраны интересов собственника земельного участка, предоставленного застройщику при условии выполнения им определенных обязательств. Существовавшая ранее практика не позволяла застройщику зарегистрировать право на незавершенный объект без согласия собственника участка. Собственник же, отказывая в таком согласии, мог сослаться на неисполнение условий, оговоренных при предоставлении земельного участка под застройку. С учетом безусловности требования о регистрации права на объект незавершенного строительства при необходимости обращения на него взыскания есть основания полагать, что наличие обязательств застройщика перед собственником земельного участка не будет препятствием для регистрации. В этих условиях собственник земельного участка должен заранее принимать меры для охраны своих интересов.