Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в потребительских кооперативах

 Регистрация прав на объекты недвижимости, созданные потребительскими (жилищными, жилищно-строительными, дачными, гаражными и иными) кооперативами представляет собой весьма распространенный случай, занимающий третье место после приватизации жилья и долевого участия (по данным г. Санкт-Петербурга).

Права членов кооперативов, зарегистрированные с 1998 г., составляют 61% от зарегистрированных прав, возникших на основании "долевого участия". Вместе с тем достаточно высокий удельный вес объектов, находящихся в собственности членов кооперативов, связан с широким распространением данной формы организации строительства жилых домов в недалеком прошлом, т.е. до начала 90-х гг. После фактического прекращения дотаций государства жилищным кооперативам количество объектов, возводимых таким способом, резко упало. Новые кооперативы практически перестали возникать.

Поэтому проблема регистрации прав на недвижимость кооперативов и их членов имеет два аспекта. С одной стороны, мы имеем дело с правами членов "старых" кооперативов, которые создавались под административным контролем государства в лице жилищных органов (очередь, выдача ордеров и пр.). С другой стороны, закон не исключает возможности создания подобных потребительских кооперативов и сегодня. Такие кооперативы фактически создаются, но уже на иных началах. Вполне очевидно, что при необходимости общих правовых подходов к возникновению права собственности во всех видах кооперативов данного типа, определение конкретных правоустанавливающих документов для каждого вида кооператива будет отличаться существенной спецификой.

 До недавнего времени вопрос об отношениях в кооперативах, имеющих цель создания объектов недвижимости, в том числе и связанных с возникновением права собственности у их членов, был практически законодательно не урегулирован. Федеральный закон "О некоммерческих организациях" *(351) не распространялся на потребительские кооперативы (п. 3 ст. 1 этого закона). Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" *(352) также не охватывал специализированные потребительские кооперативы - гаражные, жилищно-строительные (ст. 2 этого закона). Отсутствие специального правового регулирования отношений в кооперативах, имеющих цель создания объектов недвижимости, было весьма существенным пробелом, который устранен только 1 марта 2005 г. с момента введения в действие Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" *(353) (далее - Закон о кооперативах).

 Следует отметить, что возникновение права собственности на недвижимость у членов кооперативов явилось исторически первым новым основанием возникновения прав на недвижимость в нашей стране. В 1990 г. был принят Закон СССР "О собственности в СССР", который в ст. 7 указал, что члены кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости, являются собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов *(354). Аналогичную норму включил и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" (ст. 13) *(355). Введенная в действие с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ в п. 4 ст. 218 установила, что "член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные помещения, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". Применительно к жилищным кооперативам эта норма приведена в ст. 30 Закона о кооперативах, согласно которой "член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение".

 В связи с приведенными нормами возникает первый вопрос об основаниях и моменте возникновения права собственности на объекты, созданные кооперативами.

 Вряд ли есть основания сомневаться в том, что до введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" все квартиры, гаражи, дачи и прочее находились в собственности кооперативов, а члены кооперативов являлись их пользователями. Следует признать, что ст. 7 упомянутого Закона СССР и ст. 13 Закона "О собственности в РСФСР" стали правовым основанием для перехода права собственности от кооператива к его членам.

Специфика такого перехода определялась рядом обстоятельств:

 переход права собственности на объекты от кооператива к его члену происходил независимо от волеизъявления кооператива и его члена. В этом отличие данной ситуации от приватизации, требовавшей как волеизъявления нанимателя, так и государства;

 переход права собственности происходил автоматически, независимо от какой-либо фиксации (регистрации) данного факта. Можно сказать, что все члены кооперативов, отвечавшие указанным законом условиям, приобрели права собственности на объекты, находившиеся в их пользовании, в день вступления соответствующего закона в силу.

 Из этого следует, что все лица, являвшиеся членами соответствующих кооперативов, выплатившие полностью паевые взносы за объекты, предоставленные им в пользование на момент введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР", стали собственниками этих объектов с данного момента. С этого момента их право собственности считается возникшим, с этого момента они могли совершать с принадлежащим им объектом любые не запрещенные законом сделки.

 Вместе с тем на момент вступления в силу Закона "О собственности в СССР" не все члены кооперативов отвечали предъявляемым этим законом требованиям.

 Наиболее простым и распространенным случаем является ситуация, когда лицо, будучи членом кооператива и получив от него в пользование объект недвижимости, не выплатило паевой взнос. В этом случае право собственности данного лица возникало с момента полной выплаты паевого взноса. И в этом случае переход права собственности был основан на законе и не зависел от воли кооператива, его члена и каких-либо органов.

 Следует отметить, что в практике регистрации прав членов кооператива встречаются и иные комбинации. Так, например, в регистрирующий орган обратился гражданин "А." с просьбой зарегистрировать его право собственности на кооперативную квартиру. При этом он представил документы о полной выплате паевого взноса и справку о регистрации в данной квартире. Однако первоначально в регистрации ему было отказано, так как "А." не представил документы, подтверждающие его членство в ЖСК. Дело в том, что данный гражданин, будучи несовершеннолетним, унаследовал после смерти своего отца - члена ЖСК право на пай и продолжал проживать в квартире, а взнос за него выплачивал опекун. Однако в ЖСК "А." так и не был принят. После отказа в регистрации был представлен протокол общего собрания ЖСК о приеме "А." в его члены, и его право было зарегистрировано, поскольку наличествовали все установленные законом обстоятельства, хотя последовательность их возникновения не была традиционной.

 Таким образом, для возникновения права собственности на объект члена кооператива необходимо наличие трех юридических фактов, указанных в законе:

 членство в кооперативе;

 предоставление кооперативом объекта недвижимости;

 полная выплата паевого взноса.

 При этом последовательность их возникновения значения не имеет.

 Для решения вопроса о регистрации права собственности члена кооператива необходимо особенно внимательно относиться к такому условию возникновения права собственности, как передача в пользование члену кооператива конкретного объекта недвижимости. Если в жилищно-строительных кооперативах это условие, как правило, присутствует, то в дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативах оно может отсутствовать по разным причинам.

 Так, например, ряд дачно-строительных кооперативов создавались для объединения средств дачников исключительно для организации инженерной инфраструктуры дачных поселков. Сами же дачные дома строились индивидуально за счет собственных средств дачников, а не на деньги от членских взносов. В этом случае основанием возникновения права собственности не может быть членство в кооперативе и выплата паевого взноса. Вопрос о праве собственности на такие дома должен решаться в соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации как о праве на вновь создаваемые объекты недвижимости. Поэтому при рассмотрении документов, представленных членами дачных кооперативов, необходимо особое внимание обращать на их уставы и документы о фактическом использовании взносов членов кооперативов.

 Аналогичные ситуации возможны и в гаражно-строительных кооперативах. Вместе с тем для некоторых таких кооперативов весьма характерной является принципиальная невозможность передачи в пользование их членов конкретных объектов недвижимости. Например, по общему правилу в многоэтажных гаражах, построенных кооперативами, каждому члену кооператива предоставляется стояночное место, т.е. часть площади гаража, не отграниченная от других какими-либо перегородками. Вполне очевидно, что "стояночное место" не может быть признано объектом, на него не может быть зарегистрировано право собственности. Однако возникает вопрос: как определяется собственность в рассматриваемых объектах, если все члены кооператива выплатили свои паевые взносы?

 Из предшествующего анализа ясно, что до 1990 г. или до выплаты паевых взносов правом собственности на здание гаража в целом обладал кооператив, а его члены пользовались стояночными местами и общими помещениями. Но что изменилось после полной выплаты членских взносов? Возможны два варианта решения вопроса, учитывая невозможность оформления прав каждого члена кооператива на конкретный объект недвижимости.

 Первый вариант состоит в том, что само здание становится общей долевой собственностью всех членов кооператива, при этом собственность кооператива на здание прекращается. Именно так был решен вопрос в одном из гаражных кооперативов Санкт-Петербурга, насчитывавшем более 800 членов. Городским бюро регистрации была зарегистрирована общая долевая собственность всех членов кооператива на здание гаража. Но при внимательном рассмотрении такое решение представляется абсолютно неудачным. Перевод здания гаража из собственности кооператива как юридического лица в режим долевой собственности с неадекватно большим количеством участников создал проблемы как для членов кооператива, так и для регистрирующего органа. Достаточно сказать, что при отчуждении своей доли (а, фактически, стояночного места) каждый собственник должен совершить действия, предусмотренные ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки), в отношении всех оставшихся участников долевой собственности, а регистрирующий орган должен выполнить в отношении всех этих лиц требования ст. 24 Закона о регистрации. При этом, будучи собственниками соответствующих долей, члены гаражного кооператива в реальности становятся более ограниченными в распоряжении принадлежащим им имуществом.

 Учитывая эти обстоятельства, представляется более целесообразным иное решение вопроса о собственности в построенном кооперативом за счет взносов объекте, если членам кооператива не могут быть предоставлены в пользование конкретные объекты недвижимости. В этом случае следовало бы сохранять весь объект в собственности кооператива как юридического лица (так как здесь нет автоматического прекращения такой собственности при выплате паевых взносов), сохранив за членами кооператива право на пай и соответствующее ему право пользования частью единого объекта. При этом вопрос отчуждения паев и соответствующих им прав становится внутренним делом кооператива, регулируется его уставом и не связан с государственной регистрацией прав.

 В то же время по желанию членов кооператива их права пользования частью объекта могли бы быть зарегистрированы как обременение права собственности кооператива на здание. Такая регистрация в целях защиты прав членов кооператива могла бы проводиться на основании устава кооператива, документов о приеме в его члены и выделении соответствующей части объекта в пользование. При продаже пая на основании соответствующих документов в реестре отражались бы сведения о замене обладателя права пользования.

Предшествующий анализ позволяет прийти к выводу о том, что во всех случаях, когда выплата членами кооперативов паевых взносов происходила позже момента создания объекта недвижимости (приемки дома в эксплуатацию), мы имеем дело не с первичным возникновением права собственности, а с переходом этого права от кооператива к его члену в силу закона.

 Изменилась ли ситуация с порядком и основаниями возникновения права собственности в "кооперативных" объектах с введением в действие ГК РФ и норм о регистрации прав на недвижимость?

 В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом, а в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ право собственности на недвижимость, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В п. 4 ст. 218 ГК РФ говорится о возникновении прав членов кооперативов, но не упоминается о регистрации, умалчивается о регистрации таких прав в Законе о регистрации и Законе о кооперативах. Новый ЖК РФ тоже не содержит иного решения данного вопроса. Согласно ст. 129 ЖК РФ "член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью". При этом нигде не говорится о специальном моменте возникновения права собственности члена кооператива.

 С учетом указанных обстоятельств и вывода о том, что в рассмотренных случаях мы имеем дело не с первичным возникновением права, а с его переходом в силу закона, представляется, что нет оснований для признания прав членов кооператива исключением из правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 ГК РФ. Поэтому в отношении лиц, которые выплатили паевые взносы после введения в действие части первой ГК РФ, должно действовать общее правило о том, что их право на объект возникает с момента регистрации, а не с момента выплаты паевого взноса. Иной подход возможен только при изменении законодательства. На это справедливо указывал Е.А. Суханов *(356).

 Нужно отметить, что судебная практика стоит на прямо противоположной позиции, которая заключается в том, что и после введения в действие ГК РФ 1994 г. право собственности члена кооператива возникает с момента полной выплаты паевого взноса за предоставленный объект недвижимости. Такая же позиция высказана рядом ученых *(357). Между тем обращает на себя внимание тот факт, что законодатель, вновь обращаясь к вопросу о собственности членов кооператива, не счел нужным закрепить в законе сложившуюся практику.

 В отличие от "старых" кооперативов для кооперативов, организуемых в настоящее время, типичной является ситуация, когда паевые взносы выплачиваются до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку они являются единственным источником финансирования строительства. Очевидно, что в этом случае не возникает право собственности кооператива на завершенный объект, права возникают непосредственно у членов кооператива. Такая ситуация от "участия в долевом строительстве" отличается лишь тем, что отсутствует "посторонний" для будущих собственников застройщик, застройщиком выступает созданный ими кооператив, который не имеет каких-либо самостоятельных целей, кроме цели создания объекта и возникновения права собственности у своих членов. В отличие от ситуации долевого участия отношения будущего собственника с застройщиком основаны не на договоре, а на членстве. Поэтому при регистрации первичного возникновения права в этом случае помимо документов, подтверждающих законность создания объекта, необходимо проверять "внутренние" документы кооператива, его устав, протоколы собраний о приеме в члены кооператива и распределении объектов, документы о полной выплате паевого взноса.

 Следует отметить, что не исключены варианты, когда отношения по участию в долевом строительстве будут существовать одновременно с отношениями членства в кооперативе. При этом возможны различные сочетания. Кооператив, например, может не быть застройщиком, а выступать в качестве участника строительства, финансирующего строительство определенной части объекта по договору с застройщиком. В этом случае по отношению к застройщику он выступает участником долевого строительства, но права его членов на объекты возникают на основании членства.

 Кооператив сам может привлекать к строительству лиц на основании договоров участия в долевом строительстве *(358), не принимая их в члены кооператива. В этом случае будут существовать две категории будущих собственников: у одних права будут основаны на членстве в кооперативе, а у других - на договоре с кооперативом.

 В последнее время получили определенное распространение кооперативы, которые на средства от паевых взносов приобретают на первичном или вторичном рынках квартиры, расположенные в различных домах, предоставляя эти квартиры членам кооператива, выплатившим определенный процент паевого взноса. К таким кооперативам также вполне применимы изложенные выше принципы, с учетом лишь одной особенности. При приобретении квартир на вторичном рынке кооператив перестает быть формой участия в создании нового объекта, и права у его членов на приобретаемые квартиры возникают в порядке приобретения прав на имущество, имеющее собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ), но с применением правил п. 4 этой статьи.