Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Основание приобретения прав на недвижимость - полная выплата членом кооператива паевого взноса

Следующее основание возникновения права, которое подлежит рассмотрению, - полная выплата членом кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

 Согласно этой норме "член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные помещения, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". При этом ничего не говорится о необходимости государственной регистрации такого права. Следует ли данный случай рассматривать как исключение из правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, или право собственности члена кооператива возникает только после его государственной регистрации?

 Думается, что данная формулировка такого исключения не содержит. Когда используется формулировка "если иное не установлено законом", для признания случая исключением из общего правила необходимо, чтобы это исключение было сформулировано именно как изъятие из общего правила. Отсутствие же в п. 4 ст. 218 ГК РФ вообще упоминания о регистрации следует понимать как подтверждение распространения на данный случай правила п. 2 ст. 8 ГК РФ. Следует отметить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ, когда говорится о приобретении права в результате отчуждения, регистрация также не упоминается, однако момент возникновения права в этом случае однозначно связывается с регистрацией.

 Между тем как судебная практика, так и практика других правоприменительных органов исходит из прямо противоположного тезиса о том, что член кооператива приобретает право собственности на предоставленный ему объект при наличии трех юридических фактов: членства в кооперативе, предоставления кооперативом объекта недвижимости и полной выплаты паевого взноса. При этом наличие или отсутствие регистрации не влияет на существование права.

 Такое толкование закона вопреки его действительному содержанию вызвано рядом причин. Во-первых, эта позиция была абсолютно верной до 1995 г., поскольку действовавшее в тот период законодательство не связывало возникновение прав членов кооператива с регистрацией. Во-вторых, в связи с изменением ситуации в области финансирования кооперативного строительства стала крайне редкой ситуация, когда на момент создания объекта член кооператива полностью не рассчитался за объект, т.е. такое положение, когда завершенный строительством объект находится какое-либо время в собственности кооператива. В-третьих, установление правила о возникновении права члена кооператива только с момента регистрации, вызвало бы весьма серьезные проблемы в определении механизма наследования таких объектов, поскольку в таком случае при отсутствии государственной регистрации объект мог бы быть включен в наследственную массу умершего члена кооператива только на основании судебного решения.

Эти причины, по нашему мнению, являются достаточно вескими, но не для искажения смысла закона. Если наиболее целесообразным является установление момента возникновения права члена кооператива вне связи с моментом государственной регистрации этого права, то необходимо скорректировать закон, дополнив п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов "приобретают право собственности на указанное имущество", словами "с момента полного внесения паевого взноса".