Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества

 В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного приобретателя недвижимости. Ранее мы уже обращались к проблеме добросовестного приобретателя имущества в связи с рассмотрением вопроса о системе регистрации прав на недвижимость. При этом высказывалась точка зрения о том, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости должна носить абсолютный характер. Только при этих условиях система регистрации будет завершенной и последовательной *(236).

 Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми" *(237). Однако, если первые два решения действительно можно назвать крайними, то последнее, скорее, следует назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных исторических и экономических условий.

 На необходимость усиления защиты добросовестного приобретателя недвижимости обращали внимание многие исследователи. В Концепции, в частности, содержится положение, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником, приобретает право на это имущество *(238). Это предложение реализовано в законе путем внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК РФ *(239). Согласно абз. 2 указанного пункта "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".

Эта позиция была подвергнута сомнению со стороны К.И. Скловского, который обратил внимание на следующее обстоятельство: "Если добросовестный приобретатель стал собственником вещи в момент ее приобретения независимо от наличия права на отчуждение у продавца, то виндикация к нему уже невозможна, так как он более не владелец, а собственник. Следовательно, наличие в законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного приобретателя не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот же приобретатель уже стал собственником" *(240). С такой логикой трудно не согласиться. По нашему мнению, данный вывод еще раз доказывает, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости должна быть абсолютной, для чего необходимо из приведенной формулировки закона изъять предусмотренное исключение (возможность истребования имущества).

 Однако изменения в закон приняты именно в критикуемой формулировке, и эта формулировка придает особую актуальность вопросу о соотношении акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и правовой категории добросовестного приобретения имущества. В связи с данной формулировкой возникает несколько взаимосвязанных вопросов:

 1. Каково значение акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества добросовестным?

 2. Может ли объект недвижимости быть истребован из владения добросовестного приобретателя, право собственности которого на этот объект зарегистрировано?

 3. Каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта недвижимости до государственной регистрации его права?

 Начнем с первого вопроса. Следует отметить, что закон не содержит на него прямого ответа. Следовательно, этот ответ необходимо искать путем анализа норм, определяющих правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, и норм, определяющих добросовестного приобретателя.