Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Возникновение и переход права собственности

Рассмотрим возникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, по нашему мнению, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.

 Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость" говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

 Что же такое переход права собственности? Очевидно, это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает.

 При таком понимании перехода права собственности можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Думается, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

 Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, мы должны прийти к выводу, что для "перехода права" в этом случае не остается места.

 Что же касается нормы ст. 551 ГК РФ, то использование в ней понятия "переход права собственности" вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Но то же самое происходит при любой сделке отчуждения. Поэтому, по нашему мнению, было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества. Во-первых, потому что данный термин употребляется в п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ, где указывается, что право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации в том случае, когда государственной регистрации подлежит отчуждение имущества. Во-вторых, сам термин "переход права собственности" в определенной мере некорректен. Право собственности, как субъективное право, неразрывно связано с правообладателем.

Нет в этом смысле права собственности вообще на объект. Это право всегда право конкретного физического или юридического лица. Поэтому не будет юридически точным сказать, что право собственности Иванова на квартиру перешло к Петрову. Правильнее будет утверждение о том, что в результате сделки по отчуждению имущества прекратилось право Иванова на это имущество и возникло право Петрова.

Вместе с тем нельзя не признать, что использование в гражданском законодательстве термина переход права, возможно, несет и иную смысловую нагрузку, состоящую в том, что при переходе права (отчуждении имущества) речь идет об одном из случаев правопреемства, при котором право переходит от одного лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику) в неизменном виде, т.е. с тем же объемом правомочий и обременений. Это обстоятельство, безусловно, важно учитывать при анализе отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость. Однако, если законодатель, вводя данный термин, имел в виду именно это обстоятельство, то все равно остается неясным, почему он употребляется лишь применительно к сделкам купли-продажи недвижимости.