Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Что такое правоустанавливающий документ

В то же время обращает на себя внимание другое обстоятельство. В Законе о регистрации и иных нормативных актах весьма часто используется понятие "правоустанавливающий документ".

Однако какое-либо общее определение данного понятия отсутствует. Очевидно, ст. 17 указанного закона призвана заменить это определение, но нам такое решение представляется недостаточно удачным. Более рациональным было бы формулирование в Законе о регистрации исходного определения понятия правоустанавливающего документа, т.е. установление признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

 Необходимость такого определения вызвана рядом объективных факторов:

 а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих документов в разные периоды истории государства;

 б) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких документов в различных регионах страны;

 в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутствием единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

 С учетом этих обстоятельств сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона.

 По мнению автора, правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

 Теперь рассмотрим основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением.

 1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.

 Очевидно, нельзя признать документом, удостоверяющим право на объект недвижимости, документ, составленный вопреки действовавшим нормативным актам. Это относится как к актам государственных органов и должностных лиц, так и к сделкам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. провозглашал недействительность сделки (а значит, и оформляющего ее документа), не соответствующей требованиям законодательства (ст. 48 ГК РСФСР); аналогичную норму содержит и ГК РФ 1994 г., объявляя в ст. 168 такую сделку, как правило, ничтожной. Ничтожным является и акт государственного органа, устанавливающий право на объект недвижимости, если такой акт издан ненадлежащим органом, либо надлежащим органом, но в нарушение установленного порядка.

 2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.

 Данное правило означает, что документ не должен содержать информации, которая может быть неоднозначно истолкована. В частности, в нем должен быть четко индивидуализирован как субъект права, так и его объект. И субъект, и объект должны быть четко выделены из ряда иных, сходных по признакам. Так, например, для физического лица в правоустанавливающем документе недостаточно только указания на фамилию, имя и отчество, должны быть данные, позволяющие в каждом конкретном случае идентифицировать предъявителя документа с лицом, указанным в нем в качестве обладателя права.

 Следует отметить, что Закон о регистрации и изданные на его основании Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним четко определили в этой части требования к правоустанавливающим документам. Статья 18 указанного закона говорит о том, что "документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны "...отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права...". Пункт 18 Правил в качестве обязательных сведений о физическом лице-правообладателе называет фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении российских юридических лиц должны быть указаны полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). В отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации).

 Сведения, которые должны содержаться в правоустанавливающем документе об объекте недвижимости, в зависимости от вида объекта конкретизируются в п. 33-36 Правил.

 С учетом содержания ст. 18 Закона о регистрации и вышеуказанных пунктов Правил, отсутствие в правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов должно влечь отказ в регистрации в связи с несоответствием представленных документов закону. Однако необходимо иметь в виду, что все эти требования могут предъявляться только к документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и введения в действие Правил  *(271). Что же касается документов, имеющих более ранние даты, то к ним эти требования неприменимы, они могут содержать любую совокупность признаков, достаточных для индивидуализации субъекта и объекта. Так, например, для физического лица ранее считалось достаточным указание места жительства (прописки), для юридического лица - полного наименования и адреса.

 Таким образом, бесспорность документа означает, что у лица, которому он предъявлен, не может возникнуть обоснованных сомнений в принадлежности предъявившему его лицу указанного в нем права на указанный объект. В случае же наличия оснований для таких сомнений документ может быть признан правоустанавливающим лишь при условии его исправления в установленном порядке. При невозможности такого исправления право на объект может быть установлено судебным решением.

 3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.

 Это означает, что при соответствии двум другим ранее названным признакам документ должен быть достаточным основанием для возникновения соответствующего права и содержать исчерпывающее описание этого права.

 Для иллюстрации можно привести ряд примеров, когда документ, соответствующий ранее указанным требованиям, тем не менее сам по себе не является правоустанавливающим. К таким документам следует отнести договоры отчуждения недвижимости с отлагательным условием, то есть такие договоры, которые непосредственно не порождают право собственности, а связывают его с наступлением определенного условия в будущем. В этом случае правоустанавливающей можно признать лишь совокупность договора и документа, подтверждающего наступление предусмотренного в договоре условия (например, полной выплаты денег за объект). Другим примером является договор, в соответствии с которым возникла общая совместная собственность нескольких лиц, между которыми затем состоялось соглашение об определении долей (либо соответствующее судебное решение). В этом случае первоначальный договор нельзя считать правоустанавливающим документом, поскольку он уже не отражает характер права на объект (теперь это долевая, а не совместная собственность). Поэтому и в данном случае правоустанавливающей можно считать совокупность договора и документа, определившего доли участников собственности.

 Предложенное здесь определение правоустанавливающего документа, по нашему мнению, имеет существенные преимущества перед простым перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С учетом исторической и географической нестабильности порядка составления правоустанавливающих документов и с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через перечисление в определенной степени ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к данному понятию, в то время как наиболее важной является именно содержательная его сторона - документ должен устанавливать право, создавая тем самым гарантии прав последующих собственников.