Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий

Продолжим рассмотрение оснований отказа. "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" - таково следующее основание для отказа, указанное в ст. 20 Закона о регистрации.

 Эта норма ориентирует регистрирующий орган на то, что в правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления документа, т.е. со всеми ограничениями и обременениями. Смысл такого требования вполне понятен - приобретатель должен знать, что же собственно он приобретает. Сообщить обо всех существенных характеристиках как самого объекта, так и права на него - обязанность как лица, отчуждающего объект (например, продавца), так и иного лица, составляющего правоустанавливающий документ (например, нотариуса, составляющего свидетельство о праве на наследство).

Применительно к сделкам несообщение отчуждающей стороной о существующих ограничениях права на объект по установившейся практике будет, как правило, основанием для признания сделки недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Можно сказать, что положение ст. 20 Закона о регистрации направлено на предотвращение возможности оспаривания совершенных и зарегистрированных сделок по этому основанию.

 В то же время нужно иметь в виду, что регистрирующий орган может отказать в регистрации лишь в том случае, если в правоустанавливающий документ не включены те ограничения, которые известны этому органу, т.е. зарегистрированы в соответствующих разделах ЕГРП. Однако могут существовать и иные ограничения, которые в реестр не включены и существование которых не связано с регистрацией. В качестве примера можно привести ограничение права собственника квартиры договором найма. И в этом случае продавец обязан будет включить данное условие в договор. Но является ли отсутствие указания в договоре отчуждения данного обременения основанием для отказа в регистрации? Представляется, что здесь нужно выбирать одну из двух концепций - либо не отказывать в таких случаях в государственной регистрации, либо признать возможность и необходимость регистрировать такие обременения *(294).

 В жизни встречаются ситуации, когда лицу, отчуждающему объект, не известны все ограничения его права. Наиболее часто это происходит при установлении ограничений прав на земельные участки в публичных интересах (например, установление водоохранной зоны, регулирование застройки и пр.). Но и в этих случаях необходимо требовать, чтобы эти ограничения были указаны в правоустанавливающем документе. Что же касается владельца объекта, то обо всех ограничениях своего права до заключения договора отчуждения он может узнать, получив выписку из ЕГРП.