Вся электронная библиотека >>>

Содержание книги >>>

 

Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости


Источник: Глобальная сеть рефератов

 



Дисконтирование

 

 

В сфере природопользования процедура дисконтирования и определения величины коэффициента капитализации и ставок дисконта носят дискуссионный характер. Очевидно, что чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых природных объектов. Это означает, что чем больше мы ценим современные деньги и нынешние выгоды, тем меньшее значение имеют будущие выгоды, затраты и ущербы от потери природных объектов. Применение высоких ставок дисконта способствует стремлению к сверхэксплуатации природных ресурсов для получения быстрой, сиюминутной отдачи. Тем самым, при принятии экономических решений отдаются приоритеты максимизации сегодняшнего благосостояния и занижаются будущие выгоды и возможные ущербы. С этих позиций экологические программы и проекты оцениваются как неэффективные и, следовательно, нецелесообразные. Например, с позиций традиционного подхода расчета ставок дисконта такое мероприятие как посадка леса оказывается малоконкурентным по сравнению с другими, приносящими быструю отдачу проектами, а стоимость лесных земель после вырубки леса принимает нулевое значение, так как срок реализации таких проектов, связанный с восстановлением и природного потенциала в среднем составляет 50-80 лет. В то же время такие проекты и программы развития территории, которые могут в отдаленной перспективе принести огромные потери, оказываются при традиционных подходах эффективными и выгодными в силу занижения будущих затрат и потерь. Поэтому в научной литературе по оценке природных ресурсов для обозначения данного явления введен термин «тирания дисконтирования», который означает дискриминацию будущего при использовании стандартных методов дисконтирования. Применение высоких ставок дисконтирования, особенно характерных для нашей экономики (у нас эти ставки выше в 2-3 раза ставок, используемых зарубежными банками) не позволяет учесть долгосрочные последствия и сохранить интересы будущих поколений.

 

Проблема дисконтирования про оценке природных объектов может решаться по разному. В настоящее время в мире используется ряд методов по преодолению «дискриминации дисконтирования» по отношению к экологическим проектам. Например, предлагается более полно учитывать экономическую ценность всех благ природы, а также более тщательно выявлять и оценивать будущие риски и неопределенности, что также снизит привлекательность проектов с неопределенными экологическими последствиями.

В некоторых странах государство задает более низкие ставки дисконта при осуществлении экологических проектов по сравнению с частным сектором. Такие ставки называются общественными нормами временного предпочтения и используются для оценки государственных и экологических программ.

Существуют методы, позволяющие рассчитать отклонение общественных норм от частых. Например, американским экономистом М.Вайцманом выведена формула отношения общественной дисконтной ставки к частной как простой функции затрат на охрану природы и операционных параметров окружающей среды.

Еще одним методом определения приемлемых ставок дисконтирования является увеличение периода времени реализации проекта до периода восстановления затрагиваемых проектом ресурсов. Если нормальный период осуществления проекта составляет 5 лет, а срок возобновления вырубаемого леса — 60, то временной период продляется при анализе анализа потока денежных средств за пределы нормального периода жизни проекта на дополнительное число лет. Обычно приемлемыми ставками по экологическим проектам считаются ставки в 2-4%, а иногда и ниже.

Одним из вариантов определения таких периодов может стать определение коэффициентов капитализации по нормам возврата «биологического капитала» через установление отношения биомассы к ее годовому приросту, взвешенному по основным структурным элементам экосистемы. В качестве «биологического капитала» может рассматриваться биомасса экосистемы или общий запас органического вещества в экосистеме, а под годовым приростом — естественная продуктивность данной экосистемы. Наличие устойчивых многолетних параметров запасов биомассы и продуктивности естественных экосистем, позволяет выявить период их условного восстановления, соответствующий временному циклу полного возобновления запаса углерода в экосистеме:

Б T = ---- , П

где: Т — период условного восстановления экосистемы; Б — запас

биомассы; П — продуктивности естественных экосистем.

Данное отношение является константой для основных типов

природных экосистем.

Рассмотренный подход позволяет считать, что восстановление должно происходить до существующего уровня запасов биомассы с момента, соответствующего нулевому значению основных биологических параметров структурных компонентов экосистемы.

Предложенный подход демонстрирует возможности использования экологических параметров природных комплексов для расчета довольно важных экономических показателей их экономической оценки, проводимой методом капитализации рентных эффектов.

 

 «Оценка стоимости недвижимости»        Следующая страница >>>

 

Смотрите также:

 

Сделки с недвижимостью

Глава 1. Понятие сделки

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

Глава 3. Обмен жилых помещений

Глава 4. Дарение

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

Заключение

 

Ипотека и ипотечный кредит

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2.История ипотечного кредитования в России

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)

2.4.Прекращение залога

2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России

 

Проблемы ипотечного кредитования в России

§ 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений.

§ 2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

§ 3. Правовое содержание ипотечных отношений в России

§ 1. Современное  состояние  жилищной проблемы России.

§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

§ 1. Организация  выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

§ 2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики.

  

Формирование современной системы ипотечных банков в России

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Основная деятельность ипотечных банков

3. Организационная структура банков

4. Пассивные и активные операции банков

5. Развитие ипотечных банков в России

Заключение

 

Финансовый менеджмент (курс лекций)  Финансовые риски  Управление финансовыми рисками  Финансы и кредит. Управление финансами  Денежно-кредитная сфера  Денежные операции  Международные расчеты и валютные операции  Банковское кредитование малого бизнеса в России  Налоговый учет российских организаций





Rambler's Top100