Вся электронная библиотека >>>

 Цены и ценообразование >>

 

Учебное пособие

Цены и ценообразование


Раздел: Экономика



18.3. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ   

 

* Более подробный анализ рыночной конъюнктуры содержится в учебном пособии «Теория и методы оценки недвижимости». СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

 

Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.

Недвижимость в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы предприятия как имущественные комплексы.

Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные) или комиссии, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них. Разницу между этими рынками можно увидеть при реализации нового и старого жилья.

В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков.

К рынку недвижимости следует отнести залоговые операции с объектами недвижимости, а также их реализацию при объявлении банкротства предприятий, а также арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду. Например, в г. Санкт-Петербурге на рынке недвижимости главное место занимает рынок жилья, реализация (купля-продажа) и сдача в аренду нежилых помещений, которых насчитывается свыше 49 тыс. Центральное место занимает создание офисов фирм, магазинов, складов, кафе и клубов-ресторанов и производственных объектов.

По регионам РФ рынок недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. При проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы объекта недвижимости и др.).

 


 

Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом «Об оценочной деятельности». Оценка объектов недвижимости осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета, юридический адрес оценщика и номер его лицензии на осуществление деятельности, точное описание объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат оценки – его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет ответственность за сделанную им оценку.

Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м2 нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от $75 до $250 за 1 м2 в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы – при арендной ставке от $450 до $900 за 1 м2 спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитии. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах $300-500 за 1 м2, а цена продажи колебалась в пределах $800-900 за 1 м2. Арендные ставки на складские помещения были в пределах $2-4 за 1 м2. По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м2 нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от $450 до $ 820 за 1 м2. В панельных домах цены были несколько ниже – $430-500 за 1 м2. На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на жилье в зависимости от типа постройки и других факторов существенно различаются, например, в 1997 г. цены предложений на жилье старого фонда были в пределах от $469 за 1 м2 в Кировском районе и до $564 за 1 м2 в Центральном районе. В современных кирпичных домах они были выше – от $540 за 1 м2 в Кировском районе, до $794 за 1 м2 в Василеостровском. Стал формироваться в городе и рынок «элитного» жилья от $1200 до $1600 за 1 м2. Цены на рынке недвижимости меняются в соответствии с законами изменения рыночной конъюнктуры. Так, цены на жилье в г. Санкт-Петербурге после кризиса 17 августа 1998 г. стали снижаться, и уже в первом квартале 1999 г. наметилась их стабилизация. По данным ряда риэлтерских фирм, однокомнатная квартира в доме - «хрущевке» стала стоить $9-10 тыс., а двухкомнатная – $12-14 тыс. Цены на комнату в квартире также снизились, и ее можно купить по цене от $3 до $6 тыс. Сложившаяся тенденция снижения цен на старое жилье стала оказывать влияние на формирование цен на первичном рынке жилья. Основная масса новых квартир стала продаваться по ценам $300-400 за 1 м2, и объем таких продаж составляет 70%. Появились на рынке и квартиры с ценами ниже $250 за 1 м2. Снизились арендные ставки и при сдаче квартир, основные ставки стали колебаться в пределах $50-60 за м2, а однокомнатные квартиры предлагают и за $40. После повышения реальных доходов основной массы покупателей можно ожидать роста цен, но он не может быть в существенных размерах. Регулирование себестоимости строительства и эксплуатационных затрат на жилье будут занимать центральное место в формировании рыночных цен на жилье.

 

К содержанию книги:  Цены и ценообразование

 

Смотрите также:

 

 ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ. Прогноз цен на Московском рынке ...

Существует мнение, что еще одна волна сильного роста цен на недвижимость в Москве может привести к последующему кризису на столичном рынке недвижимости. ...
bibliotekar.ru/ipoteka-5.htm

 Рынок недвижимости и его особенности. Инвестиции в недвижимость ...

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/4.htm

 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Методы и процедура анализа рынка недвижимости

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/6.htm

 Исследования рынка недвижимости. Оценка стоимости недвижимости ...

Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные ... Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/29.htm

 Российский рынок недвижимости. Внешняя информация, ее виды и роль ...

Другая особенность российского рынка недвижимости проявляется в неоправданно большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным областям России. ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/15.htm

 потребность и реальная покупательная способность. Принципы оценки ...

Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в .... Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/3.htm

 Рыночная стоимость недвижимости. Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/31.htm

 В оценке рыночной стоимости согласование является заключительным ...

Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/70.htm

 Как оценить недвижимость. Оценка стоимости на основе капитализации ...

На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки ... Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются ... характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. ...
www.bibliotekar.ru/biznes-8/11.htm