ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Раздел: Право и юриспруденция

 

1. Понятие обмена жилыми помещениями

 

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев1.

Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Договор обмена жилых помещений - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение (право нанимателя по договору найма, право члена ЖК или ЖСК, право собственности), обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение (или несколько помещений),

Следовательно, при обмене от одних лиц к другим передаются жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения.

Широкое распространение получил взгляд на обмен как на соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями2. Сторонники такой трактовки обмена не учитывают, что в любом соглашении об обмене в первую очередь определяется, какие жилые помещения должны быть переданы одним участником обмена другому его участнику, что характеризует существенное условие договора - его предмет. Может случиться так, что права на обме-

1 См.. Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 64.

2 См., например Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ соч. С. 145; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. С. 144; Марткович И.Б Жилищное право Закон и практика М , 1990. С 210; Кичихин А.И., Марткович ЦБ., Щербакова НА Указ. соч. С. 263.

ниваемые жилые помещения подтверждены бесспорными документами, но вскоре выяснится, что одного из помещений в натуре не существует. Сделку можно будет признать недействительной: хотя права и обязанности и были переданы, но отсутствует предмет договора. Кроме того, договор обмена не ограничивается условием о передаче прав по пользованию жилыми помещениями. Предметом обмена могут быть и жилые помещения, принадлежащие одному из участников на праве собственности (ст. 20 Основ федеральной жилищной политики).

Содержание договора обмена составляют условия о передаче его участниками друг другу жилых помещений. Однако это не означает, что договор обмена не связан с передачей прав и обязанностей на жилые помещения. В действительности две указанные стороны обмена неразрывно связаны. Нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него. Равным образом невозможно передать одни права - без передачи жилого помещения. При этом прекращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означает одновременно возникновение соответствующих прав у других участников.

Особой юридической природой отличается обмен жилых помещений, принадлежащих каждому из участников обмена на праве собственности (гражданам или юридическим лицам). На возникающие отношения в этом случае распространяются правила о договоре мены. Однако поскольку предметом такого договора являются жилые помещения (квартира, жилой дом, часть дома), к отношениям сторон должны применяться и некоторые нормы законодательства, определяющие особый правовой режим жилищ. Например, при обмене между собственниками необходимо учитывать правило п. 2 ст. 292 ГК, определяющее права членов семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.

На практике широкое распространение получает оформление обмена жилых помещений их собственниками путем заключения двух договоров купли-продажи (обмен через куплю-продажу). Как правило, такой обмен совершается с использованием услуг риэлтерской фирмы. Обратившемуся в фирму гражданину, желающему продать свою квартиру, фирма находит покупателя, который соглашается ждать, пока фирма не подберет соответствующее жилье первому клиенту.

Основные положения об обмене даны в ст. 28 Основ федеральной жилищной политики. ЖК РСФСР должен применяться, кроме случаев, когда его нормы противоречат законам Российской Федерации. Что касается обмена жилых помещений, то именно в

ЖК РСФСР содержатся наиболее важные правила, относящиеся к этому институту.

Некоторое применение в практике находят также (в части, не противоречащей законам Российской Федерации) Инструкция о порядке обмена жилых помещений1, постановление Пленума Верховного суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"2. Ряд важных положений, относящихся к обмену, содержат нормативные акты, принятые субъектами Российской Федерации3.

  

К содержанию:  Гражданское право

 



Смотрите также:

  

Гражданское право (Сергеев)   Гражданское право (Осипова)

 

 Гражданское право. В 1899 г., также по образцу германского...

В отличие от уголовного законодательства модернизация гражданского права была поначалу формальной и находилась в значительном отрыве от реальных...

Всеобщая история государства

 

Гражданское процессуальное право в системе отечественного права....

Гражданское процессуальное право как элемент системы российского права соотносится с каждым из указанных звеньев, но взаимодействует с ними по-разному.

 

Гражданские права и обязанности. События, подобно действиям, также...

Гражданские права и обязанности, согласно ст. 8 ГК РФ, возникают вследствие следующих действий: а) из договоров и иных сделок.

 

...законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права. Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени.

 

Источники гражданского права – гражданское законодательство, а также...

Гражданское право – ведущая отрасль частного права, предметом регулирования которой … Диспозитивность в гражданском праве – основополагающий принцип гражданского права...

 

Гражданское право Российской империи. Нормы гражданского права....

Нормы гражданского права содержались в основном в Своде законов гражданских (ч. I. т. Х Свода законов Российской империи).

 

Субъекты гражданского права - это носители гражданских прав...

Как субъекты гражданского права граждане обладают правоспособностью и дееспособностью. Под правоспособностью понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности.

 

Понятие гражданского процессуального права. Социальная и юридическая...

Гражданское процессуальное право – одна из отраслей российского права, без которого система права не может нормально функционировать.

 

Принципы гражданского права и предмет гражданско-правового...

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права. Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени.

 

Римское гражданское право. Общие начала правового положения лиц...

Римское гражданское право (jus civile) не заключало общего понятия «лица» (persona) безотносительно к качеству его правового положения, формируемого в том числе и публичным...

Римское право

 

Последние добавления:

 

Комментарий Гражданского Кодекса для предпринимателей   комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате   Защита прав потребителей  

 Правила возмещения работодателями вреда  Комментарий к жилищному законодательству России  

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним   "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  

Закон Об авторском праве и смежных правах   Гражданский кодекс РФ