Стала общепринятой практика, когда в нормативных правовых актах об отдельных договорах перечисляются условия, прежде всего существенные, подлежащие включению в договор

  Вся электронная библиотека >>>

 Комментарий к Закону "Об ипотеке"

 

 

 

Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   


Раздел: Экономика и юриспруденция

 

Комментарий к статье 9

 

     1. Стала общепринятой практика, когда в нормативных правовых актах об отдельных договорах перечисляются условия, прежде всего существенные, подлежащие включению в договор. Не стала исключением и комментируемая статья Закона "Об

ипотеке".

     В п.1 перечислены условия, которые в договоре об ипотеке являются существенными.

Условие о предмете договора является одним из обязательных условий, его включение

требуется по закону (п.1 ст.432 ГК РФ). Другие условия договора об ипотеке,

названные в комментируемой норме, в силу п.1 ст.432 ГК РФ также считаются

существенными: предмет ипотеки (см. ст.5 Закона и комментарий к ней); оценка

предмета ипотеки (п.22 ГОСТ Р51195.0.02-98. Единая система оценки имущества.

Термины и определения); существо, размер и срок исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой (см. ст.3 Закона и комментарий к ней).

     2. Включение в текст договора условия об оценке предмета ипотеки предопределено

характером рассматриваемых договорных отношений. Ипотека, как известно, устанавливается

в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей

стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых

ипотекой.

     3. По общему правилу, конструкция способа обеспечения исполнения обязательства

носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к главному обязательству,

которое в данном случае обеспечивается ипотекой (залогом недвижимости). Именно

на такой характер залоговой сделки есть прямое указание в ст.4 Закона о залоге,

в соответствии с которой "залог производен от обеспечиваемого им обязательства.

Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого

залогом обязательства". Поэтому в договоре об ипотеке в обязательном порядке

должны содержаться сведения, раскрывающие "существо, размер и срок исполнения

обязательства, обеспечиваемого ипотекой" (п.1 ст.9 Закона).

     4. Статья (п.2) обязывает производить описание и индивидуализацию предмета

ипотеки таким образом, чтобы в результате этого в договоре содержались сведения,

которые по их составу и объему позволяли однозначно выделить его из других

объектов недвижимого имущества.

     5. Требование о наличии в договоре указания на право, свидетельствующее

о принадлежности предмета ипотеки залогодателю, корреспондирует с нормой п.1

ст.6 Закона (см. комментарий к нему).

     В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права

на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход и прекращение

этих прав подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре

учреждениями юстиции. С момента вступления в силу Закона о госрегистрации

прав, т.е. с 31 января 1998 г., государственная регистрация прав на недвижимое

имущество в учреждении юстиции по регистрации прав является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав

производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании данных кадастрового

и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. Кадастровый учет

земельных участков осуществляется соответствующими комитетами по земельным

ресурсам и землеустройству. Технический учет зданий, сооружений осуществляется

соответствующими организациями технической инвентаризации.

     6. Залог прав, в силу его особенностей, подразумевает наличие специальных

требований по отношению к договору о залоге прав, которые применительно к

договору об ипотеке отражены в ч.3 п.2 ст.9 Закона. В договоре должны содержаться

(только для случая, когда предметом ипотеки является право аренды) подробные

характеристики арендованного имущества, позволяющие его индивидуализировать,

и срок аренды, так как срок залога права аренды не может превышать срока действия

договора аренды.

     Необходимо отметить, что ГК РФ не устанавливает каких-либо специфических

требований для договора о залоге прав. Они содержатся в ст.55 Закона о залоге.

     7. Правой режим проведения оценки предмета ипотеки, как и оценки объектов

гражданских прав вообще, регламентирован Законом об оценочной деятельности

- основным источником права по данному вопросу. Субъекты Федерации регулируют

одноименную деятельность в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Например, правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу

Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим

лицам, содержатся в Законе города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной

деятельности в городе Москве".

     Обязательность проведения оценки объектов оценки, которые могут быть

предметом ипотеки, имеет место: при использовании объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям,

в качестве предмета залога; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических

лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (ст.8

Закона об оценочной деятельности).

     Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой,

в соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее

вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана

отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена

сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Законом "Об ипотеке" (ст.67, см. комментарий к ней) установлено, что

в базовом показателем при оценке земельного участка является нормативная цена

земли.

     Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, имеющее

денежное выражение. Главный признак предмета ипотеки - возможность его оценки

в деньгах.

     Норма Закона, указывающая на соблюдение установленных требований по оценке

при ипотеке государственного и муниципального имущества, получила свое развитие

в ст.8 Закона об оценочной деятельности, в которой содержится требование о

том, что "проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях

вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям".

     Залогодержатель и залогодатель могут не только оценить предмет ипотеки

по соглашению между собой, но и "поручить оценку предмета ипотеки независимой

профессиональной организации" (ч.3 п.3 ст.9 Закона). Сформулировав таким образом

указанную норму, законодатель тем самым неоправданно исключил из процесса

оценки предмета ипотеки других равноправных субъектов оценочной деятельности

- физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (ст.4 Закона

об оценочной деятельности). Наличие этого запрета, во-первых, сужает возможности

сторон ипотечных отношений по выбору из всего сообщества оценщиков наиболее

профессионально подготовленных специалистов; во-вторых, обращение за услугами

по оценке только к юридическому лицу приведет к еще большему возрастанию издержек,

связанных с оформлением договора об ипотеке, имеющих и без того значительную

величину, являющуюся определенным сдерживающим фактором в развитии ипотечного,

прежде всего жилищного, кредитования в стране.

     8. Пункт 4 комментируемой статьи, акцентируя внимание на отражении сведений

об обязательстве, обеспечиваемых ипотекой, развивает общее правило о существенных

условиях договора о залоге, содержащееся в п.1 ст.339 ГК РФ. При этом предусмотрено

включение в договор об ипотеке необходимого объема сведений для случаев, когда

обязательство основано на каком-либо договоре и когда сумма обеспечиваемого

ипотекой обязательства подлежит определению в будущем.

     9. Исполнение обязательства по частям осуществляется в соответствии с

правилами ст.311 ГК РФ. Когда такой случай имеет место в обязательстве, обеспечиваемом

ипотекой, то в договор об ипотеке включаются сведения обо всех значимых условиях

такого рода исполнения, исходя из существа обязательства (его предмета).

     10. Закон (п.6 ст.9) называет в числе существенных условий, включаемых

в текст договора об ипотеке (по правилам п.1 ст.432 ГК РФ), указание о наличии

закладной, которой удостоверяются права залогодержателя (см. ст.13 Закона

и комментарий к ней).

 

  

К содержанию:  Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

 

Смотрите также:

 

Ипотека и ипотечный кредит. Развитие законодательства об ипотеке...

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

 

Ипотека и ипотечный кредит

С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том...

 

Ипотека и ипотечный кредит

Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г...

 

Ипотека. Правовое содержание ипотечных отношений в России

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или закономОб ипотеке” не установлены иные правила.

 

Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального законаОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

 

Ипотечное кредитование. Ипотека и ипотечный кредит

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например...

 

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ - вид договора залога. Ипотека, ипотечный...

Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

 

Федеральный закон Об ипотеке. Закон РФ О международном...

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».

 

Ипотека и ипотечный кредит. История ипотечного кредитования...

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости...

 

...кредита при ипотеке. Имущество заложенное по договору об ипотеке...

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано

 

Основные виды сделок в сфере использования земель.

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

Земельное право

 

...изъятого из оборота, имущественный залог, которого запрещен законом....

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ "Об ипотеке" (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства...

 

Развитие ипотечных банков в России период с 50 – х гг. XIII...

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный законОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

 

Ипотека и ипотечный кредит

Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).

 

Ипотека и ипотечный кредит. Глава II. Ипотека как форма залога...

Ипотека: условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.

 

НЕУСТОЙКА. ЗАЛОГ. ЗАДАТОК. БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ. Форма...

ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.

 

Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим...

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Экологическое право

 

Базисные законы. Документы, касающиеся непосредственно иностранных...

Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.

 

Ипотечные банки. Формирование современной системы ипотечных банков...

Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.

 

Обеспечение исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов....

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости...

Финансовое право

 

Последние добавления:

 

Комментарий к Патентному закону Российской Федерации 

 

Комментарий к Евразийскому патентному законодательству

 

Товарный знак   Закон РФ Об авторском праве и смежных правах Жилищный кодекс

 

Гражданский кодекс РФ    Гражданское право    Местное самоуправление в РФ