Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Нормы комментируемой статьи и все остальные, входящие в данную главу, являются новеллами для российского права. И это - естественное следствие того, что в России возрождается институт закладной, имевший значительное развитие в дореволюционный период.

     Закладная в п.1 ст.13 Закона определена короткой формулой. Это документ,

в совокупности удостоверяющий права залогодержателя на долговое требование

и по договору об ипотеке.

     Оформление закладной приводит к упрощению документарного представления

долговых требований и права залога (ипотеки). Одновременно наличие закладной

предполагает своего рода "обезличивание" прав не только на долговое требование,

но и на предмет залога.

     2. По Закону (п.2 ст.13) закладная имеет статус именной ценной бумаги,

так как отвечает общим признакам, которые установлены в отношении всех ценных

бумаг (ч.1 п.1 ст.142 ГК РФ).

     Поскольку закладная является ценной бумагой, то в соответствии с правилом

ч.2 п.1 ст.142 ГК РФ с ее передачей не может иметь места частичная передача

прав, ею удостоверенных, исчерпывающий перечень которых приведен в п.2 ст.13

Закона.

     К числу денежных надлежит относить всякого рода платежные обязательства:

по возвращению полученного кредита, оплате товаров и услуг, признанным претензиям

и т.д. (ст.317 ГК РФ).

     3. Необходимо отметить, и на это содержится специальное указание в п.4

Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке", что, исходя из

содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)",

закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух

или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной

регистрации в соответствии с правилами Закона о РЦБ.

     Также важно обратить внимание, что предметом регулирования Закона о РЦБ

являются отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных

бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности

профессиональных участников рынка ценных бумаг (ст.1).

     4. Виды ценных бумаг определены в ст.143 ГК РФ. Приведенный в ней перечень

не является исчерпывающим и может быть расширен другими документами, которые

законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу

ценных бумаг.

     Закон о РЦБ не содержится сведений об "именной неэмиссионной ценной бумаге".

При наличии в Российской Федерации единого рынка ценных бумаг и его централизованного

регулирования через ФКЦБ России, являющуюся федеральным органом исполнительной

власти, в России нет закона, который бы всеобъемлющим образом раскрывал нормы

обо всех ценных бумагах, разрешенных к обращению на территории страны. К тому

же ст.143 ГК РФ такого рода единый закон о ценных бумагах не предусмотрен,

равно как и принятие специальных законов, посвященных исключительно ценным

бумагам. Поэтому совершенно оправданно и правомерно появление норм о новой

ценной бумаге - закладной в Законе "Об ипотеке".

     5. Нормой п.3 ст.13 Закона в состав лиц, обязанных по закладной, включены:

должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

     6. В п.4 комментируемой статьи содержится правило, по которому введены

ограничения на составление и выдачу закладной. Их перечень, включающий конкретный

перечень имущества и одно основание, носит исчерпывающий характер. Несоблюдение

данной императивной нормы ведет к тому, что договор об ипотеке считается недействительным,

если в нем условия о закладной связаны со случаями, подпадающими под указанные

ограничения.

     В ст.5 Закона (см. комментарий к ней) содержатся запрещения в отношении

определенного имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Эти запрещения

в совокупности с запретами на составление и выдачу закладной дают целостное

представление обо всех случаях, когда использование закладной невозможно.

     7. Правовые нормы пп.2 комментируемого п.4 ст.13 Закона базируются на

положениях п.1 ст.555 ГК РФ, в котором определено, что цена в договоре продажи

недвижимости отнесена к существенным условиям договора и при ее несогласовании

сторонами сделки договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При

этом правило о применении цены на аналогичные объекты недвижимости (здания,

сооружения и т.д.), предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, применению не подлежит.

     Правила п.3 ст.424 ГК РФ применяются в случаях, когда возмездный договор

был заключен, т.е. когда между сторонами не было разногласий относительно

цены. В рассматриваемом случае по установлению запрета на составление и выдачу

закладной ничего подобного нет, поскольку "сумма долга на момент заключения

договора не определена" и к тому же "обеспечиваемое денежное обязательство

не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент".

Налицо явное наличие разногласий по поводу цены.

     Поэтому оправданно как наличие разрешения на заключение договора об ипотеке,

в котором "сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению

в будущем" (при этом в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие

необходимые условия ее определения; см. п.4 ст.9 Закона и комментарий к ней),

так и запрещения на составление и выдачу закладной по указанному основанию.

     8. Законом (ч.1 п.5 ст.13) обязанность по составлению закладной возложена

на залогодателя. Когда он является третьим лицом, то в составлении закладной

также обязан принимать участие и должник по обеспеченному ипотекой обязательству.

     После государственной регистрации ипотеки, осуществляемой в соответствии

с требованиями Закона о госрегистрации прав, закладная выдается первоначальному

залогодержателю органом, осуществившим государственную ипотеку и зарегистрировавшим

его в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра

прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве первоначального залогодержателя

(ч.2 п.5 ст.13 Закона).

     Оборотоспособность закладной является важнейшим ее качеством и достоинством.

В отношении правил ее оборота в ч.3 п.5 ст.13 Закона содержатся нормы, прямо

указывающие на ст.48 "Передача прав по закладной" (см. комментарий к ней)

и ст.49 "Залог закладной" (см. комментарий к ней) Закона "Об ипотеке".

     9. Особенности регламентации отношений, возникающих в случае частичного

исполнения обязательства, обеспеченного залогом, содержатся в ст.17 и 25 Закона

о залоге. Данные нормы, применительно к правоотношениям по закладной, конкретизированы

в п.6 ст.13 Закона. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой

обязательства, в соответствии с установленным порядком действий сторон, им

предоставлено право: 1) изменить предмет ипотеки на его часть; 2) изменить

размер обеспечения по договору об ипотеке. Факт реализации указанной возможности

должен быть задокументирован. Должник по обязательству, залогодатель и законный

владелец закладной вправе заключить соглашение, подлежащее нотариальному удостоверению.

В нем названным сторонам необходимо предусмотреть:

     а) в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки и части которого

могут быть самостоятельным объектом прав, такое изменение ипотечной массы,

которое позволяет признать заложенным только часть ранее заложенного по данному

договору об ипотеке имущества;

     б) в отношении размера обеспечения такое его изменение, при котором размер

требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному

договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который

обеспечивался ипотекой ранее.

     10. Случай частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства

не является единственным, когда должник по обязательству, залогодатель и законный

владелец закладной вправе заключить соглашение. Оно, как это предусмотрено

п.7 ст.13 Закона, заключается также по поводу:

     - восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного

имущества, заложенного по договору об ипотеке (см. п.3 ст.36 Закона и комментарий

к ней);

     - перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.356 ГК РФ).

     В соглашениях, заключенных по названным основаниям, предусматривается

какое-либо одно из двух возможных действий:

     1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к

ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения, с соблюдением при

этом установленных правил (см. ч.2 ст.15 Закона и комментарий к ней);

     2) аннулирование закладной (в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона),

с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения.

     Процесс осуществление процедуры для второго случая регламентирован нормами

комментируемой статьи (п.7 ст.13 Закона). На орган, осуществивший государственную

регистрацию ипотеки, возлагается обязанность хранить в своем архиве аннулированную

закладную до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25

Закона и комментарий к ней).