Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. В соответствии с принятой правовой конструкцией (пп.1 п.1 ст.343 ГК

РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями

договора об ипотеке (п.1 ст.31 Закона). Таким образом, на залогодателя, помимо

содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязанность

- защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь

на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной

гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст.211

ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность

за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и повреждение имущества. Это также

отражено в п.1 ст.344 ГК РФ.

     2. Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. На это в п.2 комментируемой статьи указывают следующие формулировки: "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании", "залогодатель обязан страховать за свой счет".

     3. Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении

указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии

с п.3 ст.3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового

дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)

и ст.935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное

страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок

и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.

     Например, Закон об оценочной деятельности предусмотрел в ст.17 обязательность

страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил

порядок и условия проведения данного вида обязательного страхования. В этой

связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется

в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании

залицензированных правил страхования.

     4. Правила, содержащиеся в пп.1 п.1 ст.343 ГК РФ, воспроизведены в п.2

комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований

к порядку проведения страхования: 1) расходы по страхованию несет залогодатель;

2) заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а если полная стоимость

имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму

не ниже этого обязательства; 3) страхование производится от рисков утраты

и повреждения.

     5. Плата за страхование, именуемая страховой премией, представляет собой

предусмотренную договором страхования денежную сумму, подлежащую уплате страховщику

в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется

возместить их при наступлении страховых событий (ст.954 ГК РФ).

     6. По общему правилу (п.2 ст.947 ГК РФ) при страховании имущества, если

договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма (сумма, в пределах

которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного

страхования) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость)

в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

     7. При регламентации страховых отношений употребляются термины "полная

стоимость" и "действительная стоимость". Конкретизация этих понятий содержится

в ст.7 Закона об оценочной деятельности. В случае если в нормативном правовом

акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта

оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению

подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению

и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным

Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98.

Единая система оценки имущества. Термины и определения), определяющих вид

стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость",

"разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

     8. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при

необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной

стоимости (п.1 ст.945 ГК РФ). В требованиях о страховании заложенного имущества

(п.2 ст.31 Закона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже

полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст.949 ГК РФ);

следовательно, предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового

обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового

возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет

по отношению к страховой стоимости, т.е. по отношению к величине, которая

получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

     Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение

данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку

страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже

полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае

при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной

стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой

страхованием.

     9. К числу существенных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение

между страхователем и страховщиком, ГК РФ (ст.942) относит характер события,

на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).

     Страховой случай - свершившееся событие, предусмотренное договором страхования

или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести

страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю

или иным третьим лицам.

     Наступление страхового случая - реализация страхового риска, - является

единственным основанием обязанности страховщика произвести выплату страхового

возмещения (при страховом случае с имуществом) страхователю или выгодоприобретателю.

Исходя из теоретических основ понятия страхового риска необходимо руководствоваться

следующим правилом. Страховой риск должен употребляться исключительно для

обозначения опасностей и случайностей, с наступлением которых законодательство

и правила страхования связывают производство страховщиком соответствующих

страховых выплат. Поэтому нецелесообразно в законодательской и страховой практике

применять термин "страховой случай" к обстоятельствам, которые являются страховыми

рисками до их наступления.

     10. К числу страховых рисков при страховании заложенного имущества пункт

2 ст.31 Закона относит "риски утраты и повреждения". По договору имущественного

страхования (п.2 ст.929 ГК РФ) может быть, в частности, застрахован имущественный

интерес: "риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества

(статья 930)". Риски, упомянутые в п.2 комментируемой статьи, подпадают под

действие имущественного страхования. Однако утрата или повреждение имущества

может произойти по различным причинам. Наиболее часто это происходит вследствие

пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества.

Традиционно возмещение ущерба, нанесенного застрахованному имуществу по вышеназванным

причинам, обеспечивается по огневому страхованию.

     Страховые выплаты возмещают убытки, возникшие в результате непосредственного

воздействия огня (пожар) на застрахованное имущество, а также воздействия

побочных явлений (дым, тепло, давление газа или воздуха). Возмещаются убытки,

которые могут быть нанесены застрахованному имуществу в результате мер, принятых

для тушения пожара (например, разборка строения или его частей при тушении

пожара для полной ликвидации очага возгорания, повреждение имущества водой

из спринклерной установки или пожарного рукава и т.п.).

     Под понятием "пожар" понимают неконтролируемое горение, причиняющее материальный

ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (ст.1

Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности",

с изменениями и дополнениями на 24 января 1998 г.). От огня может быть застраховано

любое недвижимое имущество, являющееся предметом залога в соответствии с нормами

ст.5 Закона (см. комментарий к ней).

     11. Условия, на которых заключается договор страхования, определяются

в залицензированных правилах страхования (п.1 ст.943 ГК РФ). Несмотря на все

их многообразие, поскольку у каждого страховщика свои правила, их содержание

в определенной мере стандартизировано. Но так как на страхование принимается

самое разнообразное имущество, то имеющиеся правила не всегда удовлетворяют

потребности потенциальных страхователей. Поэтому страховые компании представляют

своим клиентам возможность выбрать наиболее приемлемые для них условия страхования.

Стороны (страхователь и страховщик) могут договориться об изменении стандартных

условий страхования, для того чтобы максимально учесть, например, конструктивные

особенности страхуемого имущества, его характеристики, условия эксплуатации

для обеспечения адекватной страховой защиты от рисков, воздействующих на объект

страхования. Наиболее часто в объем ответственности страховщика (с уплатой

при этом дополнительной страховой премии) включают убытки, возникшие в результате

различных стихийных бедствий (землетрясение, наводнение, буря, град, ураган

и др.), повреждения или уничтожения водопроводной водой, утечки спринклерной

жидкости, задымления и др.

     12. Правовые нормы п.3 ст.31 Закона повторяют положения п.1 ст.334 ГК

РФ. Залогодержателю в своих действиях по отношению к имуществу, являющемуся

предметом ипотеки, надо избегать всего того, за что он может нести ответственность,

поскольку его право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения

может быть реализовано лишь тогда, когда при утрате или повреждении предмета

ипотеки отсутствует причинная связь с его действиями.

     13. Элементом экономического механизма обеспечения защиты сохранности

имущества, заложенного по договору об ипотеке, комментируемая статья называет

страхование. Оно направлено на возмещение ущерба вследствие реализации рисков,

т.е. наступления страхового события из-за утраты и повреждения недвижимого

имущества. Основным источником страхового права в Российской Федерации является

глава 48 "Страхование" ГК РФ. До принятия ч.II Гражданского кодекса в этой

роли выступал Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "О страховании". В настоящее

время он утратил свое "лидирующее" значение не только в связи с включением

в Кодекс указанной главы, но и вследствие исключения из него гл.II "Договор

страхования", что было сделано на основании п.5 Федерального закона от 31

декабря 1997 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской

Федерации "О страховании".

     Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

     Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты

его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан

принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами

Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской

Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые

меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

     В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.