Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

Земельная доля (или земельный пай) предс-

тавляет  собой рассчитанное в гектарах или балло-гекта-

рах количество земельной площади, приходящееся на одно-

го  члена  (участника) сельскохозяйственной организации

(предприятия).  Земельные доли на местности не отграни-

чиваются  и существуют,  так сказать,  в документальном

выражении до тех пор, пока в установленных законом слу-

чаях  и порядке не будет произведено выделение в натуре

земельного участка,  равного по  размеру  установленной

земельной доле.  Земельные доли определяются в процессе

реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая

включает  и  приватизацию  их  земель  как неотъемлемую

часть такой реорганизации. Правительство Российской Фе-

дерации 29 декабря 1991 г. приняло постановление "О по-

рядке реорганизации колхозов и совхозов"2.  Им установ-

лено,  что  для  приватизации земли и реорганизации хо-

зяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В

их  состав  включаются  представители  местных  органов

власти,  администрации  хозяйств,  районных  управлений

сельского  хозяйства,  комитетов  по земельной реформе,

кредиторов.  Министерством сельского хозяйства было ут-

верждено  Положение  о комиссии по приватизации земли и

реорганизации колхоза (совхоза)3.  4 сентября  1992  г.

Правительством  Российской Федерации принято более под-

робное Положение о реорганизации колхозов,  совхозов  и

приватизации государственных сельскохозяйственных

предприятий4.  Им установлено,  что при определении зе-

мельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные

угодья в границах

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53. 2 СП.

1992.  ь 1-2. Ст. 9. 3 Земельное право Российской Феде-

рации /Под ред.  Н.Н.Осокина.  М., 1995. Ст. 447-454. 4

САПП. 1992. ь 12. Ст. 931.

__________________________________________________________

сельскохозяйственных предприятий,  за  исключением  зе-

мельных участков:  - переданных в ведение местных Сове-

тов народных депутатов, в том числе земель приусадебно-

го фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами об-

щественного пользования;  - включенных в фонд перерасп-

ределения земель; - используемых в качестве сортоучаст-

ков для  испытания  новых  сортов  сельскохозяйственных

культур;  - переданных данному хозяйству в аренду. Раз-

мер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается

независимо от трудового вклада и стажа работы и опреде-

ляется в натуральном и стоимостном выражении.  При этом

стоимость земли оценивается в размере 5-кратного налога

на землю.  В случае же если площадь  земельных  угодий,

выделенных  коллективу  хозяйства в собственность бесп-

латно,  окажется меньше площади прежних земельных  уго-

дий,  то  приоритетное право на аренду или выкуп остав-

шейся части земельных угодий предоставляется гражданам,

ранее  использовавшим земельные участки на правах арен-

ды,  членам  трудовых  коллективов,  решившим   создать

крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого

хозяйства.  Данным постановлением был определен порядок

предоставления земельных долей,  этот порядок впоследс-

твии уточнен  постановлением  Правительства  Российской

Федерации  "О  порядке осуществления прав собственников

земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995

г.1,  однако им установлено, что в случае, если земель-

ные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением

от 4 сентября 1992 г.  и утверждены в установленном по-

рядке, их повторный перерасчет не производится, а выда-

ча  свидетельств осуществляется по заявлениям собствен-

ников на основании прежних расчетов.  Согласно одобрен-

ным  постановлением от 1 февраля 1995 г.  Рекомендациям

по подготовке и выдаче документов о праве на  земельные

доли и имущественные паи, размер земельной доли рассчи-

тывается в гектарах или в  балло-гектарах.  Размер  зе-

мельной  доли  в  гектарах рассчитывается путем деления

общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в

общую  собственность участников (членов) сельскохозяйс-

твенной коммерческой организации (предприятия), на чис-

ло лиц,  имеющих право на получение в собственность зе-

мельных долей.  Общая площадь сельскохозяйственных уго-

дий определяется по данным инвентаризации, а при их от-

сутствии - по  государственному  акту  (свидетельству).

Размер  земельной  доли в балло-гектарах рассчитывается

путем деления суммы балло-гектаров всех  сельскохозяйс-

твенных угодий, переданных в общую собственность участ-

ников, (членов) указанной организации (предприятия), на

число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

__________________________________________________________

 1 СЗ. 1995. ь 7. Ст. 534. 

__________________________________________________________

Кто же имеет право на получение земельной доли?  На по-

лучение в собственность земельных  долей  имеют  право:

работники сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятия),  в том числе уволенные из этой организа-

ции  (предприятия) по сокращению численности работников

после 1 января 1992 г. и до момента возникновения права

собственности на земельную долю.  В их число не включа-

ются временные, сезонные работники, а также лица, рабо-

тающие по гражданско-правовым договорам,  и совместите-

ли,  основное место работы которых находится  в  другом

хозяйстве;  пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохо-

зяйственной коммерческой  организации  (предприятии)  и

проживающие  на  ее территории,  в том числе получающие

пенсии по случаю потери кормильца,  по инвалидности, по

уходу за инвалидами и др.  [Под "территорией сельскохо-

зяйственной коммерческой организации (предприятия)" по-

нимаются земли, находящиеся в пределах, которые опреде-

лены в документах об отводе земли,  выданных до утверж-

дения новых проектов перераспределения земель в связи с

реорганизацией хозяйств.]  Проживающими  на  территории

данной  сельскохозяйственной  коммерческой  организации

(предприятия) признаются также  пенсионеры,  живущие  в

домах  или жилых помещениях,  находящихся на ее балансе

на момент возникновения права собственности на  земель-

ную долю,  даже если эти дома расположены вне этой тер-

ритории;  пенсионеры,  проживающие на территории, пере-

данной  сельскохозяйственной  коммерческой  организации

(предприятию) в результате реорганизации,  но  вышедшие

на  пенсию в том хозяйстве,  в пользовании которого эти

земли находились ранее; лица, занятые в социальной сфе-

ре на селе (работники предприятий и организаций здраво-

охранения, культуры, быта, связи, торговли и обществен-

ного питания, образовательных учреждений, расположенных

на территории сельскохозяйственной коммерческой органи-

зации  (предприятия);  временно отсутствующие работники

сельскохозяйственной коммерческой организации (предпри-

ятия) - военнослужащие срочной службы,  стипендиаты хо-

зяйства,  работники, направленные на повышение квалифи-

кации,  лица,  имеющие право вернуться в соответствии с

действующим законодательством на прежнее  место  работы

(в случае их возвращения),  женщины,  находящиеся в от-

пуске по "временности и родам и отпуске по уходу за ре-

бенком.  Указанные лица могут лично распорядиться своей

земельной долей либо выслать доверенность на распоряже-

ние ею своим доверенным лицам, которые распорядятся зе-

мельной долей в соответствии с указаниями временно  от-

сутствующего работника.  Если работник не имеет возмож-

ности лично явиться либо выслать доверенность,  принад-

лежащая  ему  земельная доля отходит к невостребованным

земельным долям с правом последующего  востребования  в

случае  его возвращения в хозяйство (в течение установ-

ленного законодательством  Российской  Федерации  срока

исковой давности);

наследники лица,  имевшего  право  на получение в собс-

твенность земельной доли,  но умершего к моменту выдачи

свидетельства  (в  течение установленного срока исковой

давности).  Важно подчеркнуть,  что перечисленные  лица

имеют право на первичное получение земельной доли толь-

ко в одной сельскохозяйственной коммерческой  организа-

ции. Кроме того, Указом Президента Российской Федерации

от 7 марта 1996 г. разрешено руководителям и специалис-

там сельскохозяйственных органов, специалистам сельско-

хозяйственного профиля органов местного  самоуправления

и  органов  государственной власти субъектов Российской

Федерации,  в том числе руководителям  и  специалистам,

проработавшим в колхозах,  совхозах и других сельскохо-

зяйственных организациях не менее пяти лет,  получать в

собственность земельные участки (для ведения крестьянс-

кого хозяйства и использования в иных целях)  бесплатно

за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же ус-

ловиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи зе-

мельных  участков или земельных долей гражданам - сель-

ским товаропроизводителям. Споры, связанные с правом на

получение имущественного пая и размером этого пая, раз-

решаются судом.  Теперь посмотрим, в каком порядке про-

исходят  подготовка  и выдача документов о праве на зе-

мельные доли.  Внутрихозяйственные комиссии по приватизации  земли и реорганизации проводят следующую работу:

- организуют проведение  инвентаризации  сельскохозяйс-

твенных  угодий;  -  составляют  (уточняют) списки лиц,

имеющих право на получение земельных долей в  соответс-

твии  с  законодательством;  -  рассчитывают (уточняют)

размеры земельных долей;  - подготавливают пакет  доку-

ментов по выдаче свидетельств на право собственности на

земельные доли;  - организуют выдачу подготовленных ра-

йонными  комитетами  по  земельным ресурсам и землеуст-

ройству свидетельств на право собственности на  земель-

ные доли. После того как соответствующий пакет докумен-

тов подготовлен внутрихозяйственной комиссией,  он  ут-

верждается высшим органом управления сельскохозяйствен-

ной организации, предприятия (общим собранием, собрани-

ем уполномоченных, администрацией и т.п.) и представля-

ется в администрацию района. Администрация района (гла-

ва органа районного самоуправления) после получения до-

кументов в месячный срок принимает решение  о  передаче

земель  в общую собственность участников (членов) сель-

скохозяйственной коммерческой организации (предприятия)

и  о  выдаче  им свидетельств на право собственности на

земельные доли.  Свидетельства  должны  быть  выданы  в

срок,  не  превышающий 1 месяца со дня принятия решения

районной администрацией.  Оформляет и выдает свидетель-

ства  на  право  собственности на земельные доли лицам,

имеющим право на их получение, районный

комитет по земельным ресурсам и землеустройству,  он же

их регистрирует. Моментом возникновения права собствен-

ности на земельную долю является  дата  принятия  адми-

нистрацией  района  решения  о  передаче  земли в общую

собственность участников (членов)  сельскохозяйственной

коммерческой  организации (предприятия).  Свидетельства

собственникам земельных долей выдаются  по  форме,  ут-

вержденной  Указом  Президента  Российской Федерации "О

регулировании земельных отношений и  развитии  аграрной

реформы  в России" от 27 октября 1993 г.1 Однако и сви-

детельства,  выданные еще до вступления  в  силу  этого

Указа, имеют такую же законную силу. Временным докумен-

том,  который  при  реорганизации  сельскохозяйственных

предприятий  может  удостоверять право собственности на

земельную долю, служит выписка из приложения к докумен-

ту,  удостоверяющему право общей собственности на землю

(решению местной администрации, государственному акту).

Такая  выписка выдается районным комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству,  а при получении свидетель-

ства  о  праве собственности на земельную долю подлежит

сдаче. В принятом 7 марта 1996 г. Указе Президента Рос-

сийской  Федерации  "О  реализации конституционных прав

граждан на землю" отмечено,  что с начала 1991 г. в ре-

зультате  проведения  реформы 12 млн.  сельских жителей

стали собственниками земельных долей. Указом предписано

Правительству  Российской  Федерации и органам исполни-

тельной власти субъектов Российской  Федерации  принять

меры  к  завершению в 1996 г.  выдачи членам сельскохо-

зяйственных организаций и другим гражданам -  собствен-

никам  земельных  долей свидетельств на право собствен-

ности на земельные доли.  Установлено, что выдача и ре-

гистрация этих свидетельств производятся бесплатно. Ор-

ганы местного самоуправления обязаны были в течение ме-

сяца  со дня опубликования данного Указа направить всем

собственникам земельных долей извещения о порядке полу-

чения  зарегистрированных  в  соответствии с российским

законодательством свидетельств на  право  собственности

на  земельные доли (для тех,  кто ранее их не получил).

Невостребованные земельные доли, на которые не поступи-

ли  заявления  на получение свидетельств на право собс-

твенности, сохраняются за сельскохозяйственными органи-

зациями  (или передаются сельскохозяйственным организа-

циям),  которые используют их в течение трех лет.  Если

за  это время собственник земельной доли не подал заяв-

ление на получение свидетельства на право собственности

на  земельную долю и не принял решение об использовании

земельной доли,  она остается в пользовании  сельскохо-

зяйственной организации еще на три года. 

__________________________________________________________

1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191. 

__________________________________________________________

Невостребованные земельные  доли  передаются сельскохо-

зяйственным коммерческим организациям  с  их  согласия,

если  же  сельскохозяйственная коммерческая организация

отказывается от использования  невостребованных  долей,

они зачисляются в фонд перераспределения земель района.

Не допускается передача одной земельной доли нескольким

сельскохозяйственным коммерческим организациям. Невост-

ребованные земельные доли  передаются  с  указанием  их

собственника,  а сельскохозяйственная организация в от-

ношении них осуществляет только представительство в со-

ответствии со ст. 183 ГК. Она несет перед собственника-

ми невостребованных долей ответственность по всем  пре-

тензиям, которые они могут предъявить в отношении поль-

зования принадлежащими им,  но не  востребованными  зе-

мельными долями. Сельскохозяйственная организация также

вносит в бюджет налоговые и иные  обязательные  платежи

за  невостребованные  земельные доли.  К сожалению,  не

везде на местах оперативно и правильно организована вы-

дача документов на земельные доли.  Кое-где допускаются

проволочки,  гражданам приходится сталкиваться с бюрок-

ратизмом  чиновников.  Многое здесь зависит от исполни-

тельности районных администраций,  а также  от  позиции

органов власти в краях,  областях и республиках, входя-

щих в состав Российской Федерации.  Положительным явля-

ется, например, опыт Самарской области, где уже 3 апре-

ля 1996 г.  принято постановление  главы  администрации

области  "О мероприятиях по исполнению Указа Президента

Российской Федерации от 7 марта 1996 г.  "О  реализации

конституционных прав граждан на землю".  В нем намечены

конкретные действия органов  исполнительной  власти  по

исполнению  отдельных норм Указа - например,  завершить

выдачу свидетельств на право собственности на земельные

доли - и установлен график проверок исполнения.  В бли-

жайшее время администрацией Самарской области будет ут-

вержден  Временный  порядок купли-продажи гражданам зе-

мельных долей и условия выкупа их у собственников орга-

нами местного самоуправления.  Необходимо иметь в виду,

однако,  что Положением о реорга-низации колхозов, сов-

хозов и приватизации государственных сельскохозяйствен-

ных предприятий установлены изъятия из  общего  порядка

приватизации  земли  в отношении специализированных хо-

зяйств.  Обязательным условием реорганизации  этих  хо-

зяйств является сохранение выполнения ими особых произ-

водственных функций по основной специализации.  Поэтому

выделение  части имущества и земли,  обеспечивающих вы-

полнение данных функций, в натуре при выходе из состава

хозяйства не допускается в госу-дарственных племенных и

конных заводах,  государственных конюшнях,  ипподромах,

селекционно-гибридных центрах, государственных семенных

инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию  сельскохо-

зяйственных   культур,  сортоиспытательных  станциях  и

участках,  предприятиях по воспроизводству ценных видов

рыб. Реорганиза-  

ция же учебно-опытных,  учебно-производственных,  опыт-

но-производственных и других хозяйств высших и  средних

сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследо-

вательских  институтов,  совхозов,  техникумов,  совхо-

зов-колледжей,  опытных  хозяйств  ма-шиноиспытательных

станций,  опытно-селекционных станций, ботанических са-

дов  - при обязательном объединении имущественных и зе-

мельных долей (паев) в размере,  обеспечивающем учебный

или исследовательский процесс. Причем на земельные доли

не распределяются опытные поля (участки)  научно-иссле-

довательских учреждений и учебных заведений.  Специали-

зированные племенные колхозы и совхозы,  овощеводческие

совхозы  с  мелиоративными системами,  семеноводческие,

рисоводческие, плодоводческие, виноградские, чаеводчес-

кие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав,

эфиромаслич-ных культур,  зверосовхозы реорганизуются с

сохранением   целостности  специализированных  участков

производства,  технологических линий или технологически

неделимых объектов,  необходимых для сохранения сложив-

шейся специализации производства.  В реорганизуемых жи-

вотноводческих  комплексах,  птицефабриках  и  парнико-

во-тепличных комбинатах в случае, если земельные площа-

ди  хозяйства  достаточны  лишь для обеспечения кормами

животноводства,  работник не вправе получить  земельную

долю  в  натуре при выходе из хозяйства.  Без выделения

земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохо-

зяйственные предприятия, расположенные в городской чер-

те. Указанные нормы закреплены в п. 20-23 и 26 упомяну-

того Положения. В связи с этим в тексте Указа Президен-

та Российской Федерации "О регулировании земельных  от-

ношений и развитии аграрной реформы в России" записано:

"Права по выделению земельных долей (паев) в натуре  не

распространяются   на  работников  сельскохозяйственных

предприятий, реорганизация которых производится в соот-

ветствии  с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганиза-

ции".  Так,  гр-н Р. был членом колхоза "Заветы Ильича"

(Московская  область),  впоследствии преобразованного в

Ассоциацию крестьянских хозяйств,  а затем в сельскохо-

зяйственный кооператив - агрофир-му "Русь". Р. вышел из

колхоза, написав заявление о выделении приходящегося на

его  долю  земельного участка для ведения крестьянского

хозяйства,  но ответа не получил.  Тогда он обратился в

суд, и решением Домодедовского городского народного су-

да Московской области его иск был удовлетворен.  Однако

заместитель Председателя Верховного Суда Российской Фе-

дерации принес протест на данное решение, который был

удовлетворен  президиумом Московского областного суда1.

Выяснилось, что колхоз "Заветы Ильича" был спе-циализи-

рованным хозяйством, имел основное производственное на

__________________________________________________________

1БВС. 1994. ь 1. С. 13-14. 

__________________________________________________________

правление -   выращивание   телок.  Войдя  в  агрофирму

"Русь", сохранил свою специализацию. Агрофирма же - жи-

вотноводческий  комплекс,  имеет большое стадо крупного

рогатого скота и испытывает острый дефицит в  земельных

площадях для обеспечения скота грубыми и сочными корма-

ми, поэтому в силу Постановления от 4 сентября 1992 г.

и утвержденного им Положения работник, выходящий из та-

кого хозяйства, не вправе получить земельную долю в на-

туре. В этих случаях земельный участок для ведения фер-

мерского хозяйства может  быть  выделен  администрацией

района  за  счет земель,  находящихся в ее распоряжении

для этих целей.  В таких случаях собственнику земельной

доли следует использовать эту долю другими способами, о

которых идет речь в данной главе.  Собственность на зе-

мельную  долю не имела бы смысла,  если бы собственники

не имели права распорядиться своими долями.  Однако за-

кон  не может не ограничивать направления использования

земельных долей,  поскольку государство в виде этих до-

лей  предоставило  крестьянам бесплатно лучшие,  т.  е.

пригодные для производства сельхозпродукции, земли и не

может допустить их разбазаривания,  массовой распродажи

для несельскохозяйственных целей.  Поэтому в  законода-

тельстве  существует  исчерпывающий перечень прав собс-

твенников по распоряжению земельными долями.  Лица, ко-

торым  принадлежат  земельные доли,  должны знать,  что

объем этих прав не оставался неизменным со времени  на-

чала земельной и аграрной реформ, он изменялся и расши-

рялся. В Указе Президента Российской Федерации "О неот-

ложных  мерах  по  осуществлению  земельной  реформы  в

РСФСР" 1991 г.1 речь идет  только  о  праве  работников

сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю

другим работникам хозяйства или самому хозяйству; граж-

дане,  выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять

земельную долю или сдать ее в аренду,  а получить учас-

ток  в натуре можно было лишь в случае создания кресть-

янского хозяйства.  Положение о реорганизации колхозов,

совхозов...  допускает  также  для любого владельца зе-

мельной доли возможность сдать ее в аренду другим  вла-

дельцам  долей,  передать  по наследству и внести в ка-

честве взноса в создаваемое товарищество, АО или коопе-

ратив.  Указ  Президента Российской Федерации от 27 ок-

тября 1993 г. добавляет сюда залог земельной доли, сда-

чу  в  аренду (любым гражданам и юридическим лицам),  а

также продажу - но только для целей производства  сель-

скохозяйственной продукции (т. е. организациям, ведущим

сельскохозяйственное производство,  фермерским  хозяйс-

твам,   гражданам,  работающим  в  сельскохозяйственных

предприятиях и организациях либо проживающим на селе  м

ведущим личное подсобное хозяйство).  В настоящее время

в отношении перечня прав по распоряжению земельными до-

лями  действует  последний по времени норма

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР.1992. ь 1. Ст. 53.

__________________________________________________________

тивный акт, посвященный этому вопросу, - Указ Президен-

та  Российской  Федерации "О реализации конституционных

прав граждан на землю". Более детально отдельные момен-

ты  распоряжения долями урегулированы в одобренных упо-

минавшимся выше постановлением Правительства Российской

Федерации от 1 февраля 1995 г.  рекомендациях о порядке

распоряжения земельными долями и имущественными  паями.

Большинство  прав  по распоряжению земельными долями не

требуют выдела их в натуре в качестве конкретного,  ог-

раниченного на местности земельного участка.  Когда та-

кой участок в счет земельной доли выделен и  предостав-

лен,  на  него  оформляются соответствующие документы о

праве собственности на земельный участок (а не долю)  и

речь  идет уже о распоряжении участком,  а не земельной

долей. Передача же земельной доли на тех или иных осно-

ваниях  от  одного  лица  другому лицу (физическому или

юридическому) фактически выглядит как передача докумен-

тов о праве собственности на данную земельную долю. Вы-

деление земельной доли в натуре,  т.  е. предоставление

земельного  участка в размерах,  указанных в документах

на земельную долю,  может быть  осуществлено  только  в

особых, установленных законом случаях, о которых пойдет

речь ниже. Без выдела же в натуре собственник земельной

доли может распорядиться ею - без согласия на то других

участников долевой собственности - следующим образом: -

обменять  на  имущественный пай или на земельную долю в

другом хозяйстве;  - продать; - передать по наследству;

-  передать  на  условиях договора ренты и пожизненного

содержания; - внести в уставный капитал или паевой фонд

сельскохозяйственной  организации.  В каждой сельскохо-

зяйственной организации в ходе  реорганизации  произво-

дится раздел земли на доли,  а имущества - на паи, поэ-

тому все работающие в хозяйстве и пенсионеры становятся

обладателями  как земельной доли,  так и имущественного

пая. Они могут обменяться между собой: например, группа

граждан-участников сельскохозяйственной организации хо-

чет,  объединив свои имущественные паи и обменяв допол-

нительно на имущественные паи собственные земельные до-

ли,  получить затем эти паи в натуре в  виде  Здания  и

оборудования   либо   получить   денежную  компенсацию,

ку-пить все необходимое и создать самостоятельную  ком-

мерческую  организацию по ремонту техники.  В свою оче-

редь, получить допол-нительные земельные доли путем об-

мена  на имущественные паи может быть выгодно тем,  кто

собирается создавать крестьянское (Фермерское)  хозяйс-

тво. Для оформления таких сделок могут применяться пра-

вила купли-продажи земельной доли, о которых речь пой-

дет ниже, только  

в качестве средства платежа будет указываться  денежный

эквивалент стоимости имущественных паев.  В принципе не

запрещен и обмен земельными долями внутри  одной  сель-

скохозяйственной  организации,  но вряд ли он имеет ка-

кой-либо смысл,  поскольку размеры долей  одинаковы,  а

расположение  их  на местности не определяется.  Другое

дело - обмен долями между членами разных сельскохозяйс-

твенных  организаций:  здесь и размер долей может отли-

чаться,  и играет роль как расположение этих  организа-

ций,  так и их организационно-правовая форма и экономи-

ческие показатели деятельности. Только надо иметь в ви-

ду, что совершить обмен земельных долей между собой мо-

гут только участники сельскохозяйственных  предприятий,

еще находящихся в процессе реорганизации,  где сохраня-

ется коллективная собственность на землю.  Если же  зе-

мельная  доля  внесена  в уставный капитал коммерческой

организации - такой,  как акционерное общество,  -  то,

как мы увидим дальше, право собственности гражданина на

нее теряется и обменять ее нельзя.  В  последнем  Указе

Президента  Российской  федерации  (от 7 марта 1996 г.)

купля-продажа земельных долей уже не оговаривается  ус-

ловием  "только  для целей сельскохозяйственного произ-

водства".  И действительно,  здесь не возникает никакой

опасности распродажи сельскохозяйственных земель,  ведь

продается не земельный участок,  а только земельная до-

ля,  получить  которую  в натуре можно как раз исключи-

тельно для ведения  сельского  хозяйства.  Единственное

условие,  установленное  сейчас законом для продажи зе-

мельных долей, - соблюдение правил, предусмотренных ст.

250  ГК Российской Федерации.  В этой статье говорится,

что при продаже доли в праве общей собственности посто-

роннему  лицу остальные участники долевой собственности

имеют преимущественное право покупки  продаваемой  доли

по цене,  за которую она продается,  и на прочих равных

условиях.  Продавец доли обязан известить в  письменной

форме  остальных участников долевой собственности о на-

мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием

цены и других условий,  на которых продает ее. Если ос-

тальные участники долевой  собственности  откажутся  от

покупки  или  не  приобретут продаваемую долю в течение

месяца,  продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При  продаже  доли с нарушением преимущественного права

покупки любой  другой  участник  долевой  собственности

имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном

порядке перевода на него прав и обязанностей  покупате-

ля.  Указом  Президента Российской Федерации от 7 марта

1996 г. разрешено также органам местного самоуправления

по заявлению собственника выкупать его земельную долю в

целях пополнения фонда перераспределения земель и пере-

дачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской

Федерации для производства сельскохозяйственной продук-

ции. Порядок и условия выкупа устанавливаются, органами

государственной власти субъектов Рос-  

сийской Федерации (республик, краев, областей в составе

Федерации).  Продавец  и  покупатель  заключают договор

купли-продажи земельной доли  по  установленной  форме.

Договор  может быть нотариально удостоверен и зарегист-

рирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата  за земельную долю может производиться единовре-

менно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собс-

твенность  покупателя  независимо от того,  какая форма

оплаты (единовременная или в  рассрочку)  предусмотрена

договором.  Дарение  земельного  пая  и передача его по

наследству производятся по общим правилам,  установлен-

ным гражданским законодательством. Для того чтобы пода-

рить земельную долю гражданину или  юридическому  лицу,

необходимо заключить договор дарения, согласно которому

одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обя-

зуется  передать другой стороне (одаряемому) данную зе-

мельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о да-

рении недвижимого имущества (земли), такой договор сог-

ласно ст.  574 ГК Российской Федерации должен быть зак-

лючен  обязательно  в письменной форме и подлежит госу-

дарственной регистрации.  Упоминавшийся Указ Президента

Российской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" впервые предусматривает  и  еще  одну

возможность для владельцев земельной доли - передать ее

на условиях договора ренты и  пожизненного  содержания.

Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору

ренты собственник земельного пая передает его  в  собс-

твенность другому лицу,  которое в обмен обязуется вып-

лачивать периодически ренту (в виде определенной денеж-

ной  суммы либо предоставления иных средств на содержа-

ние).  Причем может быть установлена обязанность выпла-

чивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или

на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). До-

говор  ренты  следует удостоверить нотариально,  а пос-

кольку речь идет о передаче земли,  то и  зарегистриро-

вать  в  государственных органах.  Необходимо отметить,

что земельная доля при договоре ренты может передавать-

ся  и бесплатно,  и за плату - в зависимости от Догово-

ренности сторон.  За просрочку выплаты ренты плательщик

уплачивает получателю ренты проценты.  Их размер по об-

щему правилу ст.  395 ГК Российской Федерации определя-

ется  существующей  в месте жительства получателя ренты

учетной ставкой банковского  процента  на  день,  когда

должна была состояться очередная выплата ренты. Но до-

говором может быть установлен и другой  размер  процен-

тов. Права на получение постоянной ренты можно уступить

по договору другим лицам либо передать по наследству.

Постоянная  рента  выплачивается  в деньгах в размере,

устанавливаемом догово- 

ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера

выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установ-

ленного законом минимального размера оплаты труда. Мож-

но предусмотреть в договоре  выплату  постоянной  ренты

путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа-

ния услуг,  соответствующих по стоимости денежной сумме

ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная

рента выплачивается по окончании  каждого  календарного

квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться

от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обя-

зан  сообщить об этом в письменной форме не позднее чем

за три месяца до прекращения выплаты  ренты.  Договором

может  быть установлен и более длительный срок.  Можно,

например,  предусмотреть, что право на выкуп постоянной

ренты  не  может быть осуществлено при жизни получателя

ренты или в течение иного срока (но не свыше 30  лет  с

момента заключения договора).  Обязательство по выплате

ренты не прекращается до получения  всей  суммы  выкупа

получателем  ренты (если иной порядок выкупа не предус-

мотрен договором).  В определенных случаях сам  получа-

тель  постоянной  ренты вправе требовать ее выкупа пла-

тельщиком.  Например, если плательщик просрочил выплату

ренты более чем на год,  если он признан не-платежеспо-

собным,  если земельная доля передана в общую собствен-

ность; договором могут быть предусмотрены и другие слу-

чаи. Выкуп производится по цене, определенной договором

постоянной  ренты.  Если  в договоре условия о выкупной

цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая

годовой сумме подлежащей выплате ренты,  плюс, если зе-

мельная доля передавалась под выплату ренты  бесплатно,

в  выкупную  цену  включается цена этой земельной доли.

Пожизненная рента может быть установлена на период жиз-

ни  гражданина,  передающего земельную долю под выплату

ренты, либо на период жизни другого указанного им граж-

данина.  Допускается  установление  пожизненной ренты в

пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на по-

лучение  ренты  считаются равными (если иное не предус-

мотрено договором пожизненной ренты).  В случае  смерти

одного из получателей ренты его доля в праве на получе-

ние ренты переходит к пережившим его получателям  ренты

(но  договором  может  быть предусмотрено и иное),  а в

случае смерти последнего получателя ренты обязательство

выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определя-

ется в договоре как денежная сумма, периодически выпла-

чиваемая  получателю  ренты (как правило,  по окончании

каждого календарного месяца) в течение его жизни.  Раз-

мер пожизненной ренты,  определяемой в договоре, в рас-

чете на месяц должен быть не менее минимального размера

оплаты труда, установленного законом, и подлежит увели-

чению по мере его увеличения. 

В случае существенного нарушения  договора  пожизненной

ренты  плательщиком получатель вправе требовать от пла-

тельщика ренты выкупа ренты или расторжения договора  и

возмещения  убытков.  Если  же  под выплату пожизненной

ренты земельная доля отчуждалась бесплатно,  получатель

ренты  вправе  потребовать так-же выплаты ее стоимости.

Договор ренты может быть заключен также в форме догово-

ра  пожизненного  содержания с иждивением,  по которому

гражданин передает принадлежащую ему земельную  долю  в

собственность  плательщика ренты,  а тот обязуется осу-

ществлять пожизненное содержание с иждивением граждани-

на  и(или)  указанного им третьего лица (лиц).  Обязан-

ность плательщика ренты в этом  случае  может  включать

обеспечение потребностей в жилище,  питании и одежде, а

если этого требует состояние здоровья гражданина, также

и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оп-

лата плательщиком ренты ритуальных  услуг.  В  договоре

пожизненного  содержания с иждивением должна быть опре-

делена стоимость всего общего содержания с  иждивением.

Она  должна составлять на месяц не менее двух минималь-

ных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры

об объеме содержания,  если они возникли между сторона-

ми,  разрешаются судом. Договором может быть предусмот-

рена возможность замены предоставления содержания с иж-

дивением в натуре выплатой в течение  жизни  гражданина

периодических платежей в деньгах.  При существенном на-

рушении плательщиком ренты своих  обязательств  получа-

тель  ренты вправе потребовать возврата земельной доли,

переданной в обеспечение пожизненного содержания,  либо

выплаты  ему выкупной цены.  Передача земельной доли на

условиях выплаты ренты или  пожизненного  содержания  -

один  из  наиболее удобных вариантов распоряжения своей

земельной долей для пенсионеров,  которые могут  заклю-

чить соответствующий договор с сельскохозяйственной ор-

ганизацией.  В Указе Президента Российской Федерации "О

реализации конституционных прав граждан на землю" ниче-

го не говорится о возможности  залога  земельной  доли.

Этот вопрос будет решен в Дальнейшем законодательстве с

принятием нового ЗК и специального закона, регулирующе-

го порядок внесения в залог земельных Участков. Все вы-

шеперечисленные способы распоряжения  земельной  до-лей

были связаны с ее отчуждением,  т. е. переходом в собс-

твенность другого лица.  Существует еще возможность пе-

редачи  земельной  доли  в пользование за плату другому

лицу или организации, при которой у владельца земельной

доли  остается право собственности на нее - это сдача в

аренду земельной доли.  Земельная доля может быть пере-

дана в аренду только крес-тьянским (фермерским) хозяйс-

твам,  сельскохозяйственным органи-зациям или гражданам

для ведения личного подсобного хозяйства. 

Арендодатель и арендатор заключают договор  аренды  зе-

мельной  доли,  который подлежит регистрации в установ-

ленном порядке на местах в комитетах по  земельным  ре-

сурсам  и  землеустройству,  а  по желанию сторон может

быть также заверен нотариально. Договоры аренды земель-

ных долей заключаются на срок не менее трех лет.  Арен-

додателями могут выступать как  отдельный  собственник,

так  и  группа собственников земельных долей (например,

группа работников реорганизованного хозяйства  вступила

в  сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земель-

ные доли в аренду этому кооперативу).  В последнем слу-

чае заключается многосторонний договор аренды земельных

долей.  К договору аренды прилагается план  арендуемого

земельного участка,  который выдается арендодателю (од-

ному из арендодателей,  если договор многосторонний)  и

арендатору.  Для того чтобы можно было приступить к ис-

пользованию арендуемой земельной доли,  она должна быть

выделена в натуре в качестве земельного участка.  Реко-

мендации о порядке распоряжения земельными долями гово-

рят о том, что действия по выделению в натуре земельно-

го участка, соответствующего арендованной земельной до-

ле (долям), имеет право осуществлять с согласия арендо-

дателя (арендодателей) арендатор.  Например, если арен-

датор - гражданин,  он возбуждает ходатайство о предос-

тавлении  земельного  участка  в  натуре  для   ведения

крестьянского или личного подсобного хозяйства в том же

порядке,  как если бы получал участок в счет доли, при-

надлежащей  ему на праве собственности.  В тех же Реко-

мендациях упоминается,  что в случае заключения многос-

тороннего  договора  аренды  земельные участки в натуре

каждому арендодателю могут не  выделяться.  Разумеется,

нужды  в  таком  выделении не возникает,  если в аренду

сдаются все земельные доли, полученные работниками дан-

ного хозяйства,  одному сельскохозяйственному предприя-

тию (организации).  В любом случае в  свидетельство  на

право собственности на земельную долю каждого арендода-

теля вносится соответствующая запись о передаче доли  в

аренду. Условия оплаты определяются договором аренды. В

счет арендной платы арендодатель  (арендодатели)  может

получить деньги,  продукцию или услуги. Договором может

быть установлено, что земельный налог выплачивает арен-

датор.  Арендатор может использовать арендуемый земель-

ный участок только для сельскохозяйственного производс-

тва и не имеет права его продавать, закладывать или от-

чуждать каким-либо другим образом. Площадь земель сель-

скохозяйственного назначения, арендуемых для производс-

тва сельскохозяйственной продукции,  не ограничивается.

Для  большинства  граждан,  получивших земельные доли в

ходе реорганизации сельскохозяйственных  предприятий  и

желающих 

продолжать работу  в сельскохозяйственном производстве,

выбор способов распоряжения земельной долей сводится  к

двум  возможностям:  внесения  доли  в уставный капитал

(паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой органи-

зации либо получения ее в натуре для ведения крестьянс-

кого или личного подсобного хозяйства -  в  зависимости

от того, желает ли человек хозяйствовать на земле инди-

видуально или как участник коллективного  формирования.

Необходимо отчетливо понимать,  что создание в ходе аг-

рарной реформы  организаций  с  коллективной  собствен-

ностью  на землю имеет промежуточный,  временный харак-

тер. Конечная цель - создание условий для повышения эф-

фективности   сельхозпроизводства  путем  формирования

многоукладной экономики на селе,  включающей сеть  ком-

мерческих организаций современных организационно-право-

вых форм и семейных фермерских хозяйств.  То, что в аг-

рарной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так

называемые коллективные предприятия (они часто именуют-

ся совхозами, ассоциациями, даже акционерными общества-

ми), уже не соответствует новому законодательству. Ком-

мерческие  организации,  в том числе сельскохозяйствен-

ные, могут функционировать только в тех формах, которые

предусмотрены ГК. При этом ни в хозяйственных обществах

и товариществах,  ни в кооперативах действующим законо-

дательством не предусмотрена коллективная собственность

их участников (или членов) на имущество в том числе  на

землю.  Как уже упоминалось, участники акционерного об-

щества другого общества,  товарищества  обязаны  внести

вклад  в уставный капитал данной организации в порядке,

размерах,  способами и в сроки,  которые  предусмотрены

учредительными  документами этой коммерческой организа-

ции.  В сельском хозяйстве  работники  реорганизованных

колхозов и совхозов,  вступая во вновь создаваемые ком-

мерческие организации,  вносят в качестве таких вкладов

свои имущественные паи и земельные доли.  При этом, как

подчеркива- 

лось, право  собственности  на  эти доли и

паи переходит к самой  коммерческой  организации1.  При

внесении  земельных долей в ус- тавный капитал сельско-

хозяйственной коммерческой организации этой организации

как  юридическому  лицу выдаются свидетельство на право

собственности на земельный  участок,  площадь  которого

соответствует  внесенным земельным долям,  и план этого

участка.  Свидетельство на право собственности  на  зе-

мельную долю лица,  внесшего свою долю в уставный капи-

тал указанной организации,  теряет юридическую силу. Те

доли,  на  которые разделен уставный или складочный ка-

пи-тал в обществах с ограниченной ответственностью и  в

товарищест- вах, не следует путать с земельными долями.

Доли в капитале, так же как акции в акционерном общест-

ве, служат для начисления на

__________________________________________________________

1 ГК. Ст. 66 

__________________________________________________________

них соответствующего процента прибыли. При выходе граж-

данина  из  состава участников хозяйственного общества,

товарищества ему возмещается стоимость части  имущества

коммерческой  организации,  соответствующая  его доле в

уставном капитале (или  принадлежащим  ему  акциям).  В

дальнейшем при совершенствовании законодательства, воз-

можно,  будут учтены  особенности  сельскохозяйственных

коммерческих организаций, предусмотрена возможность по-

лучения обратно земельного пая  лицами,  выходящими  из

состава таких организаций.  В ст. 1 Федерального закона

"Об акционерных обществах" от 24 ноября 1995  г.  прямо

указано,  что  особенности создания правового положения

акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных

колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предп-

риятий,  а также  крестьянских  (фермерских)  хозяйств,

обслуживающих  и  сервисных  предприятий для сельскохо-

зяйственных производителей,  определяются  федеральными

законами. И такие специальные законы уже разрабатывают-

ся.  Благоприятный для владельцев земельных долей поря-

док  установлен Законом о сельскохозяйственной коопера-

ции.  Согласно п. 3 ст. 10 этого Закона при реорганиза-

ции сельскохозяйственной организации ее член (участник)

вправе передать выделенный ему  земельный  участок  или

причитающуюся  ему земельную долю в счет паевого взноса

в паевой фонд кооператива с условием или без условия их

возврата  в натуральной форме в случае выхода из коопе-

ратива.  То есть при вступлении как в  производственный

сельскохозяйственный  кооператив  (в том числе колхоз),

так и в потребительский гражданин может  внести  в  ка-

честве паевого взноса свою земельную долю с условием ее

возврата в дальнейшем,  если он примет решение выйти из

кооператива.  А когда вносится не земельная доля, а не-

посредственно земельный участок,  то может быть постав-

лено условие возврата его в натуральном виде. Статья 18

Закона о сельскохозяйственной кооперации гласит,  что в

соответствии  с уставом кооператива либо в соответствии

с решением общего собрания членов кооператива и с  сог-

ласия лица,  выходящего из кооператива, может быть пре-

дусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натураль-

ной  форме  в  виде земельного участка или другого иму-

щества кооператива.  При выдаче  земельного  участка  в

счет паевого взноса размер земельного участка определя-

ется исходя из размера паевого взноса выходящего  члена

кооператива и стоимости земельного участка,  на основа-

нии которой он был засчитан в паевой взнос.  Место  на-

хождения  земельного  участка,  выдаваемого  выходящему

члену кооператива в счет его паевого взноса в соответс-

твии с уставом кооператива,  или решением общего собра-

ния членов кооператива, или решением суда, устанавлива-

ется  решением  правления кооператива.  Однако наиболее

удобно для владельцев земельных долей пользоваться дру-

гим разрешенным законом механизмом - внесением  

в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра-

ва пользования ею.  При этом право собственности на зе-

мельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве

доли участия в уставном капитале,  а сельскохозяйствен-

ная организация получает право  использовать  земельный

участок,  равный этой доле,  в своей хозяйственной дея-

тельности.  Такая передача права пользования отличается

от  передачи  в аренду:  в последнем случае пользование

долей сельскохозяйственной организацией  осуществляется

за плату и, соответственно, означает, что гражданин ни-

чего не вносит в уставный капитал или паевой фонд  этой

организации (он может и не быть вообще членом, участни-

ком данной организации). Поскольку доля участия каждого

лица  в  уставном  капитале,  паевом  фонде должна быть

рассчитана, то и право пользования земельной долей оце-

нивается в рублях.  Такая оценка устанавливается согла-

шением участников сельскохозяйственной коммерческой ор-

ганизации. Она учитывается наряду с имущественными пая-

ми и другими вкладами членов данной организации.  Право

пользования земельной долей может быть внесено в устав-

ный капитал организации на срок не более трех лет - за-

тем можно вносить его снова.  Главное, что по истечении

срока,  на который было внесено право  пользования  зе-

мельной долей в уставный капитал, собственник земельной

доли сохраняет возможность выделения в натуре земельно-

го участка в счет своей доли (разумеется,  по основани-

ям, предусмотренным законодательством). В случае внесе-

ния  в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес-

кой организации права пользования земельными  долями  к

ее  учредительному договору прилагается план земельного

участка,  общая площадь которого соответствует  площади

земельных долей, на которые передано право пользования,

и список лиц,  внесших это право.  В  свидетельство  на

право собственности на земельные доли лиц, внесших пра-

во пользования земельными долями  в  уставный  капитал,

районным  комитетом  по  земельным ресурсам и землеуст-

ройству вносится соответствующая запись  о  совершенной

сделке.  При внесении права пользования земельной долей

в уставный  капитал  сельскохозяйственной  коммерческой

организации  земельные  участки  в натуре каждому собс-

твеннику могут не выделяться  (особенно  если  передает

такое  право пользования целая группа собственников или

даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что

делает  возможным  внесение права пользования земельной

долей в уставный капитал  сельскохозяйственной  коммер-

ческой организации,  - это наличие в уставе или учреди-

тельном Договоре данной организации условий осуществле-

ния такого права.  Уставом, учредительным договором мо-

жет быть вообще установлено,  что не допускается внесе-

ние права пользования земельной долей - только внесение

самой земельной доли с передачей права собственности на

нее.  Лицам, внесшим земельную долю или право пользова-

ния ею в уставный капитал сельскохозяйственной  коммер-

ческой организации,  

на основании ее учредительного договора выдается  доку-

мент, удостоверяющий долю их участия в уставном капита-

ле. Формирование земельных массивов из земельных участ-

ков,  соответствующих земельным долям, переданным в ус-

тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой  орга-

низации,  производится с согласия собственников земель-

ных долей и с учетом требований по рациональной органи-

зации территории и компактного землепользования. В слу-

чае возникновения разногласий между лицами, вносящими в

уставный капитал свои земельные доли,  и лицами, внося-

щими в него право пользования земельными долями, приме-

няется  порядок  распределения  земли,  предусмотренный

постановлением Правительства  Российской  Федерации  "О

реформировании  сельскохозяйственных предприятий с уче-

том практики Нижегородской области" от 27 июля 1994  г.

ь 8741,  о котором пойдет речь далее.  Земельные споры,

возникающие при этом,  могут быть разрешены  судом.  Мы

рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой

фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций зе-

мельных долей или права пользования ими,  но не следует

забывать,  что в качестве паевого взноса или  вклада  в

уставный  капитал  может быть передан и непосредственно

земельный участок,  если гражданин таковым  располагает

(например,  получил землю в натуре для ведения фермерс-

кого хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное про-

изводство  и  решил  вступить в коллективное хозяйство,

кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок

переходит  в собственность сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, его стоимость засчитывается как до-

ля  гражданина в уставном капитале этой организации.  К

сожалению, в земельном законодательстве практически ни-

чего не говорится о том,  возможно ли внесение в устав-

ный капитал только права пользования земельным участком

(как представляется,  такое положение сложилось потому,

что у нас еще мало граждан,  обладающих на праве  собс-

твенности  достаточными  для производственных целей зе-

мельными участками;  этот пробел в законодательстве  со

временем должен быть восполнен).  В то же время ст.  66

ГК Российской Федерации гласит, что вкладом в имущество

хозяйственного  товарищества  или  общества  могут быть

деньги,  ценные бумаги,  другие вещи или  имущественные

права либо иные права,  имеющие денежную оценку. Следо-

вательно,  по нашему мнению,право пользования земельным

участком может быть оценено в денежном выражении и вне-

сено в уставный капитал  коммерческой  организации.  Но

для  этого учредительный договор или устав данной орга-

низации должен содержать подробные условия,  на которых

вносится право пользования землей:  сроки,  порядок де-

нежной оценки,  порядок регистрации такой сделки и т.д.

Ориентиром  здесь могут служить правила,  установленные

для внесения в уставный капитал  прав  пользования  зе-

мельной долей.

__________________________________________________________

 1 СЗ. 1994. ь 15. Ст. 1787.

__________________________________________________________

Пока удобнее  всего  вносить земельный участок в паевой

фонд сельскохозяйственных кооперативов,  где,  как  уже

отмечалось,  можно оговорить условия его возврата в на-

туре при выходе из кооператива.  Указом Президента Рос-

сийской  Федерации  "О  реализации конституционных прав

граждан на землю" от 7 апреля 1996 г.  установлено, что

отныне  передача  земельных долей или права пользования

ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций

осуществляется на основании договоров между собственни-

ками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие

договоры должны регистрироваться в установленном поряд-

ке на местах в комитетах по земельным ресурсам и земле-

устройству. Правительству Российской Федерации поручено

в ближайшее время утвердить примерные формы этих  дого-

воров. Но пока примерные формы не изданы, договоры зак-

лючаются в произвольной форме.  Все,  что говорилось до

сих  пор  о внесении земельных долей в уставный капитал

или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации,  относится в основном к случаям, когда колхоз,

совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком

преобразуются  в  такую коммерческую организацию.  Но в

процессе реорганизации бывает и  по-другому:  например,

коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хо-

зяйства создать несколько более мелких коммерческих ор-

ганизаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе от-

дельных бригад, форм, производств или по другим призна-

кам.  При  такой ситуации,  конечно,  необходимо бывает

отграничить в натуре земельные участки,  переходящие  в

собственность вновь образуемых организаций, в соответс-

твии с количеством земельных долей работников, учрежда-

ющих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в

таких случаях выделение земли?  В  качестве  одного  из

способов можно использовать методики так называемой ни-

жегородской модели.  В Нижегородской области в ходе ре-

формы была успешно произведена реорганизация целого ря-

да  сельскохозяйственных  предприятий  с  одновременным

разделом на несколько более компактных организаций. На-

копленный  опыт  обобщен  учеными-экономистами,  широко

пропагандируется  и применяется в разных регионах стра-

ны.  Постановлением Правительства Российской  Федерации

"О  реформировании  сельскохозяйственных  предприятий с

учетом практики Нижегородской области" от 27 июля  1994

г.  ь  8741 утверждено Положение о реформировании сель-

скохозяйственных  предприятий,  которым   рекомендовано

пользоваться всем коллективам,  принявшим решение о ре-

организации по данной модели,  при условии,  что в  хо-

зяйстве  уже  получены свидетельства на право собствен-

ности на земельные доли и имущественные паи.  Собствен-

ники  земельных долей и имущественных паев реорганизуе-

мых  сельскохозяйственных  предприятий   самостоятельно

принимают  решение  о создании коммерческих организаций

(установ

__________________________________________________________

1СЗ. 1994. ь 15. Ст. .1787. 

__________________________________________________________

ленных законом форм) либо об осуществлении индивидуаль-

ной  трудовой деятельности.  К участию в создании новых

сельскохозяйственных кооперативов,  акционерных и  иных

обществ,  а  также товариществ могут привлекаться выде-

лившиеся до принятия решения о реформировании из данно-

го  сельскохозяйственного  предприятия крестьянские хо-

зяйства и сельскохозяйственные организации.  Новые юри-

дические лица,  крестьянские хозяйства,  индивидуальные

предприниматели регистрируются в установленном порядке,

после  чего они начинают заключать между собой договоры

по передаче земельных долей и имущественных паев в  це-

лях  их консолидации для последующего получения в нату-

ре.  Договорная кампания заканчивается,  когда не менее

95% земельных долей и не менее 95% суммы имущественного

паевого фонда распределены по различным основаниям меж-

ду  субъектами предпринимательской деятельности (остав-

шиеся невостребованными доли и паи передаются  сельско-

хозяйственным организациям,  согласным их принять,  для

осуществления представительства без доверенности в  от-

ношении этих долей и паев).  Затем начинается распреде-

ление земли и имущества на внутрихозяйственном  аукцио-

не.  Каждое физическое или юридическое лицо,  владеющее

земельными долями и имущественными паями, подает заявку

на участие в аукционе,  указав в ней вид предполагаемой

деятельности,  количество балло-гектаров и паевых  руб-

лей,  которыми такое лицо распоряжается,  а также пере-

чень земельных участков и имущества, на которые претен-

дует заявитель. Земля и имущество могут быть приобрете-

ны на аукционе лишь с целью создания (расширения) сель-

скохозяйственных предприятий или обслуживающих сельско-

хозяйственное производство организаций или для  индиви-

дуальной крестьянской деятельности.  Общая оценка заяв-

ленных земельных участков  не  должна  превышать  суммы

балло-гектаров,  указанной  в свидетельствах,  которыми

распоряжается заявитель.  Аукционы проводятся  в  соот-

ветствии  с  Правилами  проведения  внутрихозяйственных

аукционов по распределению земли и имущества при  реор-

ганизации сельскохозяйственных предприятий,  утвержден-

ными в качестве приложения к рассматриваемому Положению

о  реформировании.  Аукционы  по  распределению земли и

имущества проводятся раздельно,  причем вначале  -  зе-

мельный  аукцион.  На  него  выставляются все земельные

участки,  подлежащие распределению; в качестве средства

платежа используются балло-гектары. Внутрихозяйственная

комиссия по приватизации земли и реорганизации  хозяйс-

тва формирует лоты. Земельные участки, разделенные меж-

ду собой дорогами,  другими искусственными и естествен-

ными границами,  включаются в отдельные лоты. Если поле

севооборота  состоит  из   нескольких   самостоятельных

участков, то каждый участок включается в отдельный лот.

Если на поле имеется несколько выделенных  землеустрои-

телями разных по качеству  

земли участков, то каждый из них включается в отдельный

лот с учетом данных внутрихозяйственной оценки.  Комис-

сия не позднее чем за три недели до окончания срока по-

дачи  заявок  на  участие  в земельном аукционе обязана

предоставить следующую информацию:  карту  с  границами

земельных участков составляющих лоты,  список земельных

лотов и их стартовые  цены  в  балло-гектарах;  правила

аукциона  и  дату его проведения;  формы и сроки подачи

заявок на участие в аукционе.  При проведении  аукциона

земельные лоты выставляются в следующем порядке: пашня,

многолетние насаждения,  сенокосы и пастбища.  Лоты  по

пашне  выставляются по севооборотам,  полям и участкам.

Участки сенокосов и  пастбищ  выставляются  в  порядке,

указанном в акте инвентаризации земель.  Залежи для це-

лей проведения аукциона  включаются  в  один  из  видов

сельскохозяйственных угодий по фактическому использова-

нию. Победителем торгов за лот считается участник, сог-

ласившийся с наибольшей ценой.  Если победивший претен-

дент на земельный лот не имеет достаточно  балло-гекта-

ров для приобретения всего лота, он получает часть лота

в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у не-

го балло-гектаров, поделенному на цену в баллах за гек-

тар,  которую он предложил. Такой победитель должен ис-

пользовать  все остающиеся балло-гектары для приобрете-

ния данного лота. Таким образом, каждый заявитель может

приобрести  лот частично только один раз в ходе аукцио-

на.  В течение двух  недель  после  окончания  аукциона

участники,  выигравшие земельные участки, могут обмени-

ваться ими.  Для этого они подают заявки  во  внутрихо-

зяйственную комиссию,  которая и утверждает своим реше-

нием факты обменов и оформляет их как дополнения к про-

токолу аукциона. По результатам аукциона устанавливают-

ся границы земельных участков,  передаваемых физическим

и юридическим лицам.  Собственникам земельных участков,

полученных по результатам аукциона, выдаются документы,

удостоверяющие право собственности на землю. Земли лес-

ного и водного фондов,  а также другие несельскохозяйс-

твенные  земли,  находившиеся  в постоянном пользовании

реформированного хозяйства,  передаются  в  пользование

вновь созданным сельскохозяйственным организациям: каж-

дая получает расположенные внутри ее сельхозугодий  или

прилегающие к этим сельхозуго-дьям земли.  Если на одни

и те же  земли  претендует  несколько  вновь  созданных

сельскохозяйственных организаций, то распределение меж-

ду ними производится пропорционально площади  их  сель-

скохозяйственных угодий. В принципе для получения груп-

пой собственников земельных долей,  решивших образовать

новую  сельскохозяйственную  коммер-ческую организацию,

земельных участков в натуре вовсе не обязательно прове-

дение описанной процедуры земельного аукциона (осо-бен-

но если сельскохозяйственное предприятие реорганизуется

це-

ликом - скажем,  в акционерное общество, - а выделяются

из него лишь несколько человек для создания кооператива

или отдельных крестьянских хозяйств).  Земля может быть

выделена  группе  лиц  в  том же порядке,  что и одному

собственнику земельной доли:  соответствующая процедура

зафиксирована  в  Рекомендациях  о порядке распоряжения

земельными долями и имущественными паями. Правда, может

возникнуть  сомнение такого рода:  в перечне прав собс-

твенников земельных долей, записанных в п. 4 Указа Пре-

зидента Российской Федерации от 7 марта 1996 г.,  гово-

рится о выделении земельного участка в натуре лишь  для

ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобно-

го хозяйства.  Как же быть,  если объединяется для сов-

местного  производства  группа  собственников земельных

долей? Однако в п. 10 того же Указа читаем: "Местополо-

жение земельного участка,  выделяемого в счет земельных

долей для образования крестьянского  (фермерского)  хо-

зяйства,  сельскохозяйственного кооператива, иных сель-

скохозяйственных организаций и личного  подсобного  хо-

зяйства...  определяется  в месячный срок по соглашению

между собственниками земельных долей".  Таким  образом,

можно   сделать  вывод,  что  предоставление  земельных

участков в счет долей для ведения сельскохозяйственного

производства в любых его организационно-правовых формах

является обязательным. Об этом говорится и в п. 4 Указа

: "Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные

участки могут использоваться  только  для  производства

сельскохозяйственной   продукции".   Конечно,  созданию

крестьянских хозяйств в ходе земельной и  аграрной  ре-

формы  в законодательстве придается приоритетное значе-

ние.  Еще до проведения приватизации земли в колхозах и

совхозах было установлено,  что,  если работающие в них

граждане пожелают выйти из состава колхоза,  совхоза  и

вести  крестьянское (фермерское) хозяйство,  им предос-

тавляются участки,  изымаемые из земель указанных сель-

скохозяйственных  предприятий  (ст.  59 ЗК).  С тех пор

действует разный порядок предоставления земель для  ве-

дения  крестьянского хозяйства гражданам,  работающим в

сельскохозяйственных предприятиях, организациях, и иным

гражданам.  Указом  Президента  Российской Федерации "О

неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы  в

РСФСР" от 27 декабря 1991 г.  ь 3231, которым вводилась

реорганизация колхозов, совхозов, руководители хозяйств

обязывались в течение одного месяца со дня подачи заяв-

ления о создании крестьянского (фермерского)  хозяйства

выделить  земельные доли работника и членов его семьи в

натуре.  В Указе Президента Российской Федерации "О ре-

гулировании земельных отношений и развитии аграрной ре-

формы в России" от 27 октября 1993 г.  ь 1767 речь идет

уже  о праве собственников земельных долей на выдел зе-

мельного участка в натуре не только для ведения кресть-

янского (фермерского) хозяйства, но и для расширения до

установленной нормы участка,  используемого под  личное

подсобное  хозяйство  и  индивидуальное жилищное строи-

тельство.

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53. 

__________________________________________________________

Для выделения одной или нескольких  земельных  долей  в

натуре  любых  правомерных целях собственники земельных

долей подают заявления в администрацию района  (города)

на имя представителей сособственников земельного участ-

ка или на имя руководителя сельскохозяйственной коммер-

ческой организации,  которая использует земельный учас-

ток.  В заявлении указывается количество земельных  до-

лей,  включая  находящиеся  в  собственности,  взятые в

аренду или полученные в качестве взноса в уставный  ка-

питал (для образующихся юридических лиц), их общая пло-

щадь,  оценка в балло-гектарах, а также перечень полей

и  участков,  которые  хотят получить заявители.  Общая

оценка заявленных участков в балло-гектарах не  должна

превышать сумму балло-гектаров,  указанную в свидетель-

ствах на право собственности на земельные доли заявите-

лей.  В случае, если собственниками земельных долей (т.

е.  членами сельскохозяйственной организации) был зара-

нее  определен  земельный массив для выделения в натуре

земельных участков,  если его  площадь  достаточна  для

удовлетворения всех заявлений, а заявители согласны по-

лучить землю на данном массиве и между ними не  сущест-

вует  споров,  земельные  участки  выделяются на данном

массиве. Во всех остальных случаях администрация района

в недельный срок со дня получения заявления о выделении

земельных долей уведомляет об этом других собственников

соответствующей сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации (предприятия), а также предоставляет информацию

о  каждом  поданном заявлении всем заинтересованным ли-

цам. Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления

о  выделении земли должно состояться собрание собствен-

ников земельных долей или  их  представителей,  которое

принимает  решение о местоположении земельных участков,

предоставляемых заявителям в счет выделяемых  земельных

долей.  В решении перечисляются земельные массивы, уро-

чища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать

себе земельный участок, или предлагаются конкретные зе-

мельные участки.  Оценка предлагаемых заявителям участ-

ков в балло-гектарах не может быть ниже указанной в за-

явлении.  В случае, если собрание собственников земель-

ных  долей  или  их представителей не приняло решение о

местоположении земельных участков, предоставляемых зая-

вителям в счет земельных долей, до истечения указанного

срока, оно принимает решение о проведении внутрихозяйс-

твенного  аукциона или об ином способе определения мес-

тоположения выделяемых  участков.  Решение  оформляется

про-токолом,  который  должен быть подписан всеми собс-

твенниками земли или их представителями. Этот протокол

может  выполнять функцию договора между собственниками.

Решения о выделении земли принимаются единогласно. Еди-

ногласие считается достигнутым,  если в течение месяца

со дня уведомления каждого сособственника о местополо-

жении земельных

участков, предоставляемых в счет  выделяемых  земельных

долей,  или способе его определения заявители и внутри-

хозяйственная комиссия по приватизации земли и  реорга-

низации  сельскохозяйственных  коммерческих организаций

(предприятий) не получили возражений в письменной форме

ни от кого из сособственников. Если между сособственни-

ками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выде-

ления  земельных  участков  в счет земельных долей,  то

оформляется протокол о выделении земельных участков,  в

котором указываются количество земельных долей заявите-

лей,  их оценка в балло-гектарах,  перечень  выделенных

участков  и их общая оценка в балло-гектарах с приложе-

нием планов этих участков, выполненных в масштабе имею-

щегося  для данной территории планово-картографического

материала.  Протокол подписывают представители  сособс-

твенников,  каждого  заявителя  и районного комитета по

земельным ресурсам и землеустройству.  Протокол  предс-

тавляется  в  районный  комитет по земельным ресурсам и

землеустройству и служит основанием для выноса в натуру

границ земельных участков.  Районный комитет по земель-

ным ресурсам и землеустройству в месячный срок  со  дня

получения  протокола о выделении земельных участков или

протокола внутрихозяйственного аукциона оформляет соот-

ветствующие  документы на выделенные земельные участки.

При наличии разногласий между собственниками и заявите-

лями  или между несколькими заявителями по поводу выде-

ления земельных участков, а также при отсутствии согла-

сия  о способе определения местоположения этих участков

решение принимает  орган  местного  самоуправления  при

участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройс-

тву. При этом должны быть обеспечены рациональная орга-

низация  территории  (компактное размещение) и качество

земель выделяемого участка не ниже среднего по  хозяйс-

тву.  При  несогласии  собственников  земельных долей с

местоположением выделяемого им земельного участка споры

решаются в судебном порядке. Законодательство субъектов

Российской Федерации вносит в установленный порядок от-

дельные дополнения и уточнения. Так, Законом Свердловс-

кой области "О  регулировании  земельных  отношений  на

территории  Свердловской  области" от 6 декабря 1995 г.

определено,  что собственник земельной  доли,  подавший

заявление о выделении ее в натуре,  вправе обратиться в

суд,  если собрание собственников земельных долей отка-

зывает в предоставлении участка, уклоняется от принятия

решения или допускает просрочку с, принятием решения, а

также если он не согласен с решением собрания.  Этим же

Законом предписано предоставлять для  крестьянских  хо-

зяйств  земельные участки,  имеющие кадастровую оценку,

как правило,  на уровне средней кадастровой  оценки  по

данному хозяйству. Если же качество земель окажется ни-

же этой оценки, органы местного самоуправления устанав-

ливают для таких хозяйств нало-  

говые и иные льготы.  А если размер земельной доли ока-

жется меньше среднерайонной нормы бесплатной  передачи

земли  в собственность,  то члены крестьянского хозяйс-

тва, выходящие из коллектива сельскохозяйственной орга-

низации, вправе обратиться в органы местного самоуправ-

ления с заявлением о передаче им в собственность из зе-

мель  запаса  бесплатно дополнительных земельных участ-

ков.  Принятый Воронежской областной думой 25 мая  1995

г.  Закон  "О регулировании земельных отношений в Воро-

нежской области" несколько ограничивает права собствен-

ников земельных долей по распоряжению ими:  продать или

подарить долю можно только участникам  общей  собствен-

ности  или  самому  сельскохозяйственному  предприятию.

Этим же  законом  установлено,  что  при  реорганизации

сельскохозяйственных предприятий выделяются земли, под-

лежащие предоставлению в первую очередь, их местонахож-

дение определяется трудовым коллективом с учетом требо-

ваний по рациональной организации территорий и компакт-

ного  землепользования.  При этом собственник земельной

доли имеет право заявить о выделении земельного участка

в  натуре меньшей площади,  чем ему причитается в соот-

ветствии с его долей,  остальная часть может быть  ком-

пенсирована имуществом или деньгами.  Гражданам необхо-

димо знать и местное законодательство,  для того  чтобы

правильно  представлять  себе  объем  принадлежащих  им

прав.