Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

 Прежде

чем  давать  общую характеристику прав граждан и юриди-

ческих лиц на земельные участки,  надо  определиться  -

что надо под чем понимать.  Итак,  по современному рос-

сийскому законодательству граждане,  т.  е.  мы с вами,

могут  приобретать те или иные права на землю,  или зе-

мельные участки. Так или иначе используя землю - разби-

вается ли сад или строится дом,  граждане и юридические

лица становятся субъектами земельных отношений. Получив

право на землю, мы вправе ее использовать (или, как еще

говорят,  можем реализовать свои права) таким  образом,

чтобы  извлекать из земли максимум пользы для себя,  но

при этом не нарушать законных прав других граждан и  не

выходить за рамки прав, предоставленных нам. Но сначала

разберемся в том,  кто же такие граждане  и  кто  такие

юридические  лица и почему земельное право (и не только

земельное) называет их субъектами  правоотношений.  Кто

может  обладать  правами на землю в качестве гражданина

либо юридического лица? Или, может быть, земельному за-

конодательству это все равно и,  кем бы вы ни были,  вы

можете купить,  продать либо арендовать землю? На самом

деле не так все просто.  И земля не такая обычная вещь,

чтобы закон не обращал внимание на то,  кто ею владеет,

пользуется или распоряжается. Начнем с того, что разбе-

рем, кто такие граждане. Вступая в любую игру, и мы это

знаем, необходимо соблюдать ее правила. С большой долей

допуска,  то же можно сказать и о правовых  отношениях.

Вступая  в  такие  отношения,  человек уже и называется

по-другому - или гражданин, или физическое лицо. И пра-

во, в этом нет ничего обидного, просто, предоставляя те

или иные права или налагая обязанности, закон часто бы-

вает безразличен к вашему имени, отчеству, фамилии. Од-

нако некоторые особенности человека праву все-таки  не-

безынтересны.  Участники правоотношений должны обладать

правоспособностью и дееспособностью.  Что  это  значит?

Правоспособность  -  это  способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она признается в равной мере за всеми гражданами и возникает в момент его рождения и прекращается смертью1.  Проще гово-

ря, правоспособность - это основа, на которой у граждан

возникают конкретные права и конкретные обязанности,  в

том числе и по отношению к земле.  Обладая правоспособ-

ностью, граждане (и об этом говорится в ГК) могут иметь

имущество на праве собственности;  наследовать и  заве-

щать имущество;  заниматься предпринимательской и любой

другой не запрещенной законом деятельностью;  создавать

юридические лица самостоятельно или совместно с другими

гражданами и юридическими лицами;  совершать  любые  не

противоречащие закону сделки и участвовать в обязатель-

ствах,  иметь иные имущественные и неимущественные пра-

ва2.  Читателя  не должно смущать то,  что мы говорим о

земельном праве,  но при этом ссылаемся на  Гражданский

кодекс - основной закон гражданского права. Дело в том,

что значительное количество общих положений гражданско-

го  права  действует и для других отраслей права,  и не

только земельного. Разумеется, это относится и к вопро-

сам право- и дееспособности. Если мы теперь перейдем от

общих положений гражданского права к частностям земель-

ного права,  то у нас получится,  что возможность полу-

чить право на землю, как и на иное имущество, возникает

у  гражданина с момента рождения.  Прекращение права на

землю наступает либо со смертью  собственника,  либо  с

отчуждением права на данный земельный участок, в случа-

ях,  предусмотренных законодательством.  Граждане имеют

право заниматься на земле всеми не запрещенными законо-

дательством видами  деятельности,  совершать  с  землей

разрешенные  законом сделки.  Собственно,  это и имел в

виду Указ Президента Российской Федерации "О  регулиро-

вании земельных отношений и развитии аграрной реформы в

России" от 27 октября 1993 г.  ь 17673, который устано-

вил, что граждане и юридические лица - собственники зе-

мельных участков имеют право продавать,  передавать  по

наследству,  дарить,  сдавать в залог,  аренду, обмени-

вать, а также передавать земельные участки или их часть

в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционер-

ных обществ,  кооперативов,  в том числе с иностранными

инвестициями. Однако помимо правоспособности земельному

праву интересна и такая вещь,  как дееспособность.  Что

это  такое?  По  определению дееспособностью называется

способность гражданина своими действиями приобретать  и

осуществлять  гражданские  права,  создавать  для  себя

гражданские обязанности и исполнять их4.  Разница здесь

очевидна.   Родившийся  ребенок,  обладая  правоспособ-

ностью, получает в наследство земельный участок на пра-

ве собственности. Вырастая и приобретая с совершенноле-

тием и дееспособность, гражданин поку-

_________________________________________________________

1 ГК. Ст. 17. 2ГК.

Ст.  18. 3САПП. 1993. ь 44. Ст. 419. 4 ГК. Ст. 21.

_________________________________________________________

 пает

дополнительный земельный участок и в результате  совер-

шенной сделки (другими словами, в результате совершения

определенных действий) приобретает право частной  собс-

твенности на новый участок земли. Ограничимся этим при-

мером,  хотя практика земельно-правовых отношений может

предложить еще множество. Предлагаем читателю порассуж-

дать самостоятельно и перейдем к  особенностям  дееспо-

собности.  В  отличие  от правоспособности приобретение

дееспособности подчинено некоторым условиям. Она насту-

пает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.

е.  по достижении восемнадцатилетнего возраста. Гражда-

нин,  не достигший восемнадцатилетнего возраста, приоб-

ретает дееспособность в полном объеме со времени вступ-

ления  в брак.  При этом,  если брак расторгается пусть

даже и до совершеннолетия,  полная  дееспособность  все

равно  сохраняется за гражданином.  Исключение из этого

правила возникает только в том случае,  если брак приз-

нается судом недействительным.  Тогда гражданин утрачи-

вает приобретенную  благодаря  браку  дееспособность  в

день  вынесения судебного решения.  Почему приобретение

дееспособности требует совершеннолетия - понятно:  если

она  связана  с  совершением определенных действий,  то

гражданин должен отдавать себе отчет в том,  что он де-

лает, и отвечать за свои действия. Другими словами, че-

ловек должен быть способен совершать разумные  действия

и сознавать их значение1.  В полном объеме для правовых

отношений это возможно после восемнадцати лет.  Однако,

скажете  вы,  каждый из нас получает паспорт в шестнад-

цать,  а не в восемнадцать лет,  и неужели  гражданское

право  игнорирует  этот  факт и интересуется дееспособ-

ностью граждан только с  восемнадцатилетнего  возраста?

Вовсе нет.  Во-первых,  на основании ст. 26 ГК несовер-

шеннолетние уже с четырнадцатилетнего возраста приобре-

тают  право  на  совершение  ряда сделок самостоятельно

(перечень этих сделок приведен  в  упомянутой  статье),

все другие сделки совершаются подростками с письменного

согласия своих  законных  представителей  -  родителей,

усыновителей или попечителя.  Если какая-нибудь из сде-

лок, требующих такого согласия, уже совершена, а о раз-

решении  на ее совершение подросток не позаботился,  то

она становится действительной только в том случае, если

потом  законные  представители  гражданина  предъявляют

письменное ее одобрение. Во-вторых, закону известно та-

кое понятие,  как эмансипация.  Нет,  представьте, речь

идет не о женской эмансипации,  в данном случае не  это

важно для Гражданского кодекса.  А важно то,  что несо-

вершеннолетний,  достигший шестнадцатилетнего возраста,

может быть объявлен полностью дееспособным, если он ра-

ботает по трудовому договору, в том числе по контракту,

или  с согласия родителей,  усыновителей или попечителя

занимается предпринима-     

_________________________________________________________

1. Комментарий к ГК РФ. М., 1995. С. 43.  

_________________________________________________________

тельской деятельностью.  Собственно, это и есть эманси-

пация по ГК1.  Она производится по решению органа опеки

и попечительства,  если на эмансипацию согласны оба ро-

дителя,  усыновителя или попечитель. Если такого согла-

сия  нет,  она может быть объявлена по решению суда.  А

как быть с теми, кому еще не исполнилось даже четырнад-

цати лет?  Тем более читатель может напомнить, что пра-

во,  в том числе и на землю, может возникнуть у гражда-

нина непосредственно с момента рождения.  И получается,

что малолетний обладатель земельного участка  имеет  на

него право собственности, но продать или сдать в аренду

его не может.  Статья 28 ГК уточняет:  не  может  этого

сделать он сам,  но за несовершеннолетних, не достигших

четырнадцати лет, сделки, за исключением некоторых нез-

начительных,  перечисленных в этой статье, могут совер-

шать только (и закон это ограничение подчеркивает  осо-

бо) их родители,  усыновители или опекуны. При этом за-

кон строго регламентирует действия законных  представи-

телей малолетнего по распоряжению его имуществом.  Дело

в том,  что в соответствии со ст. 37 все того же ГК до-

ходы  малолетнего,  как  и  любого  другого подопечного

гражданина2,  в том числе доходы,  причитающиеся такому

гражданину  от  управления его имуществом,  расходуются

опекуном или попечителем (к ним закон относит  также  и

родителей,  и  усыновителей)  исключительно в интересах

подопечного и с предварительного разрешения органа опе-

ки  и  попечительства. Кроме того,  опекун не вправе без

предварительного разрешения органа опеки и  попечитель-

ства  совершать,  а попечитель давать разрешение на со-

вершение сделок по отчуждению, в том числе и обмену или

дарению,  имущества  подопечного,  сдаче  его  внаем (в

аренду),  в безвозмездное пользование или в залог, сде-

лок,  влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,

раздел его имущества или выдел из него долей,  а  также

совершение  любых  других  сделок,  влекущих уменьшение

имущества подопечного. Но и это еще не все. Опекун, по-

печитель,  их  супруги и близкие родственники не вправе

совершать сделки с подопечным,  за исключением передачи

имущества подопечному в качестве дара или в безвозмезд-

ное пользование,  а также представлять подопечного  при

заключении  сделок или ведении судебных дел между подо-

печным и супругом опекуна или попечителя и их  близкими

родственниками.  Вот,  собственно, и все, что может нас

заинтересовать в зависимости возраста и  дееспособности

гражданина.  Но законодательство знает и другие случаи,

когда гражданин является совершеннолетним,  но  дееспо-

собность  его  ограничена либо он вообще недееспособен.

По каким причинам это может  произойти?  Недееспособным

признается  гражданин,  который вследствие психического

расстройства не может понимать значения своих дей-

_________________________________________________________

1  ГК.Ст.  27.

  2. А им,  как выясним дальше, может быть любой

гражданин, на основании закона лишенный дееспособности.

_________________________________________________________

ствий или руководить ими. Недееспособным признает граж-

данина суд в порядке, установленном гражданским процес-

суальным законодательством. Над таким гражданином уста-

навливается опека1.  Естественно, гражданин, признанный

недееспособным,  не  теряет вследствие этого своей пра-

воспособности. Сделки же от имени недееспособного граж-

данина совершаются его опекуном.  Суд может вновь приз-

нать гражданина дееспособным, если отпадут основания, в

силу которых он был признан недееспособным.  Основания,

по которым гражданин может быть признан недееспособным,

могут быть самыми разнообразными.  Среди тех, кто имеет

право подать иск в суд,  могут быть члены семьи гражда-

нина,  прокуратура, органы опеки и попечительства и др.

Однако психическое состояние лица определяют не истцы и

не суд,  который только выносит решение, а судебно-пси-

хиатрическая экспертиза,  заключение которой и является

основанием  для  принятия  решения  судебными органами.

Кроме признания недееспособным законодательство  опери-

рует и таким понятием,  как ограничение дееспособности.

Статья 30 ГК гласит,  что гражданин, который вследствие

злоупотребления  спиртными напитками или наркотическими

средствами ставит свою семью в тяжелое материальное по-

ложение, может быть ограничен в дееспособности в поряд-

ке,  установленном гражданским  законодательством.  Над

ним  устанавливается  попечительство.  Такой  гражданин

вправе совершать мелкие бытовые сделки.  Совершать дру-

гие сделки он может лишь с согласия попечителя.  Но су-

ществует и важная  особенность.  Имущественную  ответс-

твенность по совершенным им сделкам гражданин, признан-

ный  ограниченно  дееспособным,  несет  самостоятельно.

Также самостоятельно он несет ответственность и за при-

чиненный им вред.  Как и в случае признания  гражданина

недееспособным, суд может отменить своим решением огра-

ничение дееспособности, если основания такого ограниче-

ния отпали.  Если вернуться к нашим земельным проблемам

и обратить при этом внимание на дееспособность лиц, со-

вершающих ту или иную сделку, то получится следующее: С

достижением восемнадцатилетнего возраста граждане имеют

право  совершать любые сделки с землей,  не запрещенные

законом.  Продать,  купить или совершить иную сделку  с

землей совершеннолетний гражданин не может только в том

случае,  если суд признает его недееспособным.  Гражда-

нин, которого суд не лишил, а ограничил в дееспособнос-

ти,  сделки с земельными участками совершать может,  но

лишь с согласия попечителя. С четырнадцати до восемнад-

цати лет также можно совершить любую сделку  с  землей,

но тоже только с согласия или одобрения законных предс-

тавителей.  Граждане могут совершать сделки  с  землей,

будучи совершеннолетними, обладающими полной дееспособ-

ностью, и с шестнадца

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 29.

_________________________________________________________

тилетнего возраста, если они эмансипированы в соответс-

твии с гражданским законодательством.  Что касается ма-

лолетних граждан, то в земельных отношениях от их имени

и  в  их интересах участвуют их законные представители.

При этом все основные действия этих законных представи-

телей  регулируются гражданским законодательством (ГК и

другими нормативными актами Российской Федерации).  Су-

ществует ли какая-нибудь особенная разница между терми-

нами "граждане" и "физические лица"?  Как  ответить  на

этот вопрос? Дело в том, что законодательство принципи-

альной разницы между этими двумя понятиями не  устанав-

ливает и ее не видит.  Во многих случаях различные нор-

мативные акты говорят о гражданах и при этом подразуме-

вают  не  только  граждан России,  но и всех физических

лиц.  Между прочим, вспомним, какие физические лица из-

вестны праву.  Это граждане Российской Федерации,  лица

без гражданства и иностранцы (т.  е. граждане иностран-

ных государств). В принципе, говоря о гражданах в самом

общем смысле,  мы подразумеваем принадлежность человека

к тому или иному государству.  Но когда этот термин ис-

пользуют те или иные отрасли законодательства,  они до-

бавляют  в содержание еще и свое собственное прикладное

значение. К примеру, гражданское законодательство уста-

навливает для иностранцев и лиц без гражданства так на-

зываемый национальный режим. Это значит, что физические

лица  -  "неграждане" России обладают правоспособностью

наравне с российскими гражданами. Это, так сказать, об-

щий случай.  Частные же случаи ограничения правоспособ-

ности иностранных граждан и лиц без гражданства  специ-

ально оговариваются гражданским законодательством. Но и

больше прав,  чем имеют российские граждане, иные физи-

ческие лица иметь не могут на основании все того же на-

ционального режима.  Если же говорить о земельном зако-

нодательстве,  то, хотя здесь и возникает своя специфи-

ка,  о которой мы поговорим позже, тем не менее и в зе-

мельном праве России действует общее правило националь-

ного режима.  Вспомним в связи с этим  положение  Указа

Президента  "О регулировании земельных отношений и раз-

витии аграрной реформы в России".  Этот Указ говорит  о

гражданах вообще, нигде не оговариваясь, что это должны

быть именно граждане Российской Федерации.  Кроме того,

Указ  утвердил,  что  совершение  сделок  с  земельными

участками регулируется гражданским законодательством, в

отношении к гражданству которого мы уже разобрались.  И

вообще российское законодательство  стремится  к  тому,

чтобы предоставить права на землю и иностранцам,  и ли-

цам без гражданства.  Проект нового ЗК содержит в  себе

такое положение. Другое дело - каков объем прав на зем-

ли России, предоставляемые лицам в зависимости от граж-

данства.  Здесь  предвидятся и уже существуют некоторые

особенности.  Ограничения прав иностранцев  и  лиц  без

гражданства  на  российские земли - вещь вполне обосно-

ванная.  Однако не все существующие ограничения  оправ-

данны. Вот один из наиболее интересных примеров. Статья

5 Закона о крестьянском хозяйстве указывает,  что право

на создание крестьянского хозяйства и получение земель-

ного участка для этих целей имеет  каждый  дееспособный

гражданин   РСФСР   (Российской  Федерации),  достигший

18-летнего возраста. Что касается возраста, необходимо-

го  для  получения  земли для ведения крестьянского хо-

зяйства, об этом поговорим подробнее в главе, специаль-

но  посвященной землям крестьянских хозяйств.  А в том,

что касается гражданства, действительно получается сво-

еобразная вещь: "неграждане" Российской Федерации полу-

чить землю для ведения  крестьянского  хозяйства,  если

исполнять эту норму Закона о крестьянском хозяйстве, не

имеют права.  Правда,  авторам неизвестны случаи, когда

иностранец хотел вести крестьянское хозяйство,  а ему в

этом было отказано, потому что он не гражданин РФ. Да и

смысл  такого запрета понятен не вполне.  В самом деле,

что было бы плохого в том,  что кто-нибудь вне  зависи-

мости  от  гражданства  захочет работать в сельском,  и

именно в крестьянском,  хозяйстве? В конце концов не на

благо ли нашей страны любая помощь в развитии аграрного

сектора? Да и вред от использования земель крестьянских

хозяйств  не по назначению вряд ли зависит от государс-

твенной принадлежности "вредителя". Наши отечественные,

как можно представить, могут сделать на этом поприще не

меньше, чем агенты иностранной разведки. Однако на теме

гражданства и земель крестьянского хозяйства можно осо-

бенно не заострять внимания хотя бы потому, что Закон о

крестьянском хозяйстве - довольно старый по реформенным

меркам и скоро ожидается принятие нового.  И эта  норма

тоже будет пересмотрена.  Нам это было интересно только

в качестве иллюстрации. В том, что касается соотношения

понятий "физическое лицо" и "гражданин",  сделаем неко-

торые выводы.  Когда закон хочет подчеркнуть  отношение

лица к государству (Российской Федерации),  слово граж-

данин  (Российской  Федерации)  приобретает   особенный

смысл, отличный от более общего понятия "физическое ли-

цо".  В случаях,  когда принадлежность к государству не

подчеркивается, слово "гражданин" означает то же, что и

словосочетание "физическое лицо".  То есть  граждане  в

последнем случае - это и граждане Российской Федерации,

и иностранцы,  и лица без гражданства. На что еще может

обратить  внимание  земельное право,  включая граждан в

земельный оборот в качестве субъектов?  Это  профессио-

нальная принадлежность гражданина.  Конечно, это проис-

ходит не всегда,  а в некоторых случаях.  Первый -  это

опять-таки   при   предоставлении  земель  для  ведения

крестьянских хозяйств.  Здесь Закон требует от тех, кто

использует землю, навыка сельскохозяйственных работ или

специальной сельскохозяйственной квалифи- 

кации1. Второй случай - это при предоставлении  служеб-

ных земельных наделов.  Об этом случае подробнее мы по-

говорим в соответствующем разделе книги.  Все мы  имеем

равные права на землю. Как еще говорят, можем приобрес-

ти или изменить эти права на общих  основаниях.  Однако

существуют и особые случаи,  зависящие от статуса граж-

данина.  ГК и ЗК регулируют  общие  вопросы  реализации

прав граждан на землю. Особенности, какие-либо специфи-

ческие вопросы регулируются отдельными нормативными ак-

тами - законодательными (законами, указами Президента и

т.д.) или подзаконными (постановлениями  Правительства,

приказами министерств и ведомств).  Такого рода особен-

ностью современного земельного законодательства по  от-

ношению  к  субъектам земельных отношений является пре-

доставление разного рода льгот гражданам в  зависимости

от  их  места жительства,  статуса или других особенных

причин.  Примеры лежат близко. Времена, которые пережи-

вает  Россия,  нельзя назвать самыми спокойными,  и что

такое локальные войны,  в России знают  не  понаслышке.

Людям, потерявшим кров, необходимо как-то обустраивать-

ся.  Некоторые получают статус беженцев и с этим стату-

сом определенные льготные права на землю. Одним из нор-

мативных актов,  регулирующих  эти  вопросы,  является,

например,  постановление Правительства Российской Феде-

рации "О порядке формирования целевого земельного фонда

для  расселения  беженцев  и вынужденных переселенцев и

режиме его использования" от 14 марта 1995 г.  ь 249  с

изменениями  от 18 сентября 1995 г.2 Кроме беженцев зе-

мельное законодательство выделило еще некоторые катего-

рии граждан, которым на основании законодательства зем-

ля может быть  предоставлена  на  льготных  основаниях.

Это, например, казачьи общества. На основании постанов-

ления Правительства "Об утверждении Положения о порядке

формирования целевого земельного фонда для предоставле-

ния земель казачьим обществам,  включенным в  государс-

твенный реестр казачьих обществ Российской Федерации, и

режиме его использования" от 8 июня 1996 г.  ь 667 соз-

дается  данный фонд из земель запаса земель фонда пере-

распределения.  Президентом Российской Федерации 2 фев-

раля  1996 г.  был принят Указ ь 135 "О бесплатном пре-

доставлении земельных участков для индивидуального  жи-

лищного  строительства  гражданам выезжающим из районов

Крайнего Севера и приравненных к ним местностей3.  Мос-

ковский нормативный акт в своем названии упоминает сло-

восочетание "льготные категории".  Постановление прави-

тельства города Москвы от 4 января 1994 г. ь 28-1 назы-

вается так:  и выделении земельных участков  под  садо-

водство  для  военнослужащих  и лиц льготных категорий,

проживающих в городе.

_________________________________________________________

1. Закон о  крестьянском  (фермерс-

ком) хозяйстве.  Ст 4 2 СЗ.  1995. ь 1. Ст. 1060. 3 СЗ.

1996. ь 6. Ст. 537. Москве и Московской области"1. Есть

и  другие акты,  содержащие в себе нормы о тех или иных

льготах, связанных с использованием земли.

_________________________________________________________

Помимо льгот

по  предоставлению  земельных  участков наиболее важным

можно считать  льготное  налогообложение  использования

земли.  Обо  всем  этом более подробно рассказывается в

соответствующих разделах.  Граждане могут  пользоваться

землей как единолично,  так и вместе (юристы чаще гово-

рят "совместно").  При этом не обязательно образовывать

юридическое лицо. Граждане могут обладать общими права-

ми на землю (право общей собственности,  общего пользо-

вания и т.д.) и без создания юридического лица.  О том,

каковы особенности общих прав на землю,  рассказывается

в разделах, посвященных тому или иному виду прав. В со-

ответствии со ст.  256 ГК общей собственностью на землю

обладают супруги, если они приобрели ее во время брака.

Наиболее же наглядным примером такого совместного обла-

дания правами является по современному законодательству

крестьянское хозяйство.  Еще недавно в  соответствии  с

Законом  о  крестьянском  (фермерском)  хозяйстве всеми

правами на землю наделялся глава хозяйства, теперь же в

соответствии со ст.  257 ГК имущество (а значит,  и зе-

мельный участок)  крестьянского  хозяйства  принадлежит

его  членам на праве общей совместной собственности.