Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

 С принятием части II ГК решение многих вопросов пе-

рехода права на земельный участок взял на себя этот за-

конодательный акт.  И,  хотя нормы земельного законода-

тельства тоже иногда обращаются к переходу права  собс-

твенности,  опираться мы будем все же на ГК. В этот па-

раграф не вошел раздел,  рассказывающий об особенностях

аренды  земельных участков,  хотя на основании договора

аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел

в главу "Наши права".  Какие земельные участки не вклю-

чаются в гражданско-правовой оборот?  Ответить на этот

вопрос общей фразой легко.  Земли, не являющиеся недви-

жимым имуществом и не принадлежащие на праве  собствен-

ности гражданам или юридическим лицам,  в данный оборот

не включаются.  Но что это за земли конкретно?  И  хотя

предметом разговора они не станут,  выяснить это стоит.

В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того, земли  каких  категорий  не  предоставляются  в частную собственность.  Это земли историко-культурного назначе-

ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному

целевому назначению,  и любая деятельность на  которых,

не  соответствующая  установленному режиму на этих зем-

лях,  не допускается1, это первые зоны земель оздорови-

тельного  назначения2,  а также земли,  предоставленные

для нужд обороны.  Кроме того,  Указом Президента  Рос-

сийской Федерации от 14 июня 1992 г.  ь 631 был утверж-

ден Порядок продажи участков при приватизации государс-

твенных  и муниципальных предприятий,  расширении и до-

полнительном строительстве этих  предприятий,  а  также

предоставленных   гражданам   и   их  объединениям  для

пред-принимательской деятельности3.  Этим Указом  уста-

новлено  также,  что  продаже в порядке приватизации не

подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,

земли заповедников,  памятников природы, национальных и

дендрологических парков,  ботанических садов; земли оз-

доровительного и историко-культурного назначения;  зем-

ли,  предоставленные для ведения  сельского  хозяйства,

использования и охраны недр; земли, зараженные опасны-

ми веществами и

___________________________________________________________

1. ЗК.  Ст.  93.

2. ЗК.  Ст.  91.

   3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.

____________________________________________________________

подверженные биогенному  заражению;  земельные участки,

находящиеся во временном пользовании.  Земли иных кате-

горий  в соответствии с ЗК могут находиться в собствен-

ности граждан или юридических  лиц,  но  с  требованием

соблюдения особого режима их использования.  Приватиза-

цию земельных участков мы рассматриваем в этом  разделе

в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо-

дом земельных участков гражданам  и  юридическим  лицам

путем  предоставления  государственных земель в предус-

мотренном законом порядке, земельные участки становятся

недвижимым  имуществом и включаются в гражданско-право-

вой оборот.  Приватизация  земли  началась  уже  давно,

практически  одновременно  с  общими  приватизационными

процессами в нашей экономике.  Одним из наиболее обшир-

ных процессов приватизации земли был процесс предостав-

ления земель гражданам  для  сельскохозяйственного  ис-

пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз-

деле,  специально посвященном этим землям.  Другой про-

цесс  связан  с  приватизацией в несельскохозяйственной

сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи-

мости.  В  свое время по этому поводу было принято нес-

колько нормативных актов. Среди них одним из первых был

Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель-

ных участков гражданам и юридическим лицам при привати-

зации  государственных  и муниципальных предприятий" от

25 марта 1992 г.  ь 3011.  Этот Указ предоставил  право

гражданам  и  юридическим  лицам при приватизации госу-

дарственных и муниципальных предприятий,  а  также  при

расширении и дополнительном строительстве объектов этих

предприятий наряду с арендой этих участков  приобретать

их в собственность.  Кроме того,  он установил, что зе-

мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди-

нениям для предпринимательской деятельности,  по их же-

ланию могут быть проданы им в  собственность.  В  соот-

ветствии с этим документом Указом Президента Российской

Федерации от 14 июня 1992 г.  ь 631 был утвержден Поря-

док продажи участков при приватизации государственных и

муниципальных предприятий,  расширении и дополнительном

строительстве этих предприятий, а также предоставленных

гражданам и их объединениям для предпринимательской де-

ятельности2.  Порядок, в частности, установил, что про-

давцом земельных участков является орган,  уполномочен-

ный  соответствующим органом государственной власти,  а

договоры купли-продажи и аренды земельного участка под-

лежат государственной регистрации. Особенности привати-

зации,  затрагивающие проблемы  приватизации  земельных

участков,  регулируются  также  Законом  о  прива-

_________________________________________________________

1. ВВС.

1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.

_________________________________________________________

тизации, Законом  о  приватизации  жилищного  фонда   в

РСФСР,  Указами  Президента  Российской Федерации от 24

декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.

Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го-

сударственного и муниципального имущества.  Эта  статья

устанавливает  определение и основные принципы привати-

зации.  Она гласит,  что имущество, находящееся в госу-

дарственной  и муниципальной собственности,  может быть

передано в собственность граждан и  юридических  лиц  в

порядке,  предусмотренном законами о приватизации госу-

дарственного и  муниципального  имущества.  Особенности

купли-продажи  земельных  участков заслуживают внимания

читателей.  Сейчас законодательные препятствия к реали-

зации  права продажи земельного участка практически от-

сутствуют:  разработан Порядок купли-продажи гражданами

Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого-

вор купли-продажи (купчая) земельного  участка2.  Общие

положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест-

ве основных  положений  необходимо  сказать  следующее.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым

в письменной форме по  установленному  образцу,  сделку

заключают  собственник  и покупатель или уполномоченные

ими лица.  В соответствии  с  Порядком  при  совершении

сделки  купли-продажи  земельного  участка продавец или

покупатель не вправе изменить  его  целевое  назначение

(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного

назначения), а также ограничить право проезда по участ-

ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру-

гие условия использования. Цена участка и условия опла-

ты определяются по договоренности сторон или по резуль-

татам конкурса или аукциона.  К купчей прилагается план

участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не

подлежит регистрации.  При отсутствии плана участка  он

изготовляется  за  счет средств продавца или покупателя

по соглашению между ними.  Право собственности на учас-

ток  переходит  от  продавца к покупателю с момента ре-

гистрации районным (городским) Комитетом  по  земельным

ресурсам  и землеустройству нотариально удостоверенной

купчей. Право собственности покупателя регистрируется в

местной администрации. Налогообложение и взимание госу-

дарственной пошлины при купле-продаже участка  произво-

дится в соответствии с законодательством Российской Фе-

дерации и республик  в  составе  Российской  Федерации.

Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг-

рарной реформы в России  добавляет  к 

____________________________________________________________

1.  Порядок  купли-продажи

 гражданами  Российской  Федерации земельных

участков утвержден постановлением Совета Министров Рос-

сийской федерации от 30 мая 1993 г.,  ь503 (САПП. 1993.

ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)

земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде-

рации по земельным ресурсам и  землеустройству  2  июня

1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).

____________________________________________________________

установленному порядку положение,  по которому  продажа

земель  может производиться на аукционах или конкурсах.

А в соответствии с Указом Президента Российской Федера-

ции  "О  налогообложении  продажи  земельных участков и

других операций с землей" от 7 декабря 1993 г.  при со-

вершении  сделки купли-продажи граждане,  продающие зе-

мельный участок,  уплачивают налог в соответствии с За-

коном  о  подоходном  налоге с физических лиц.  Особен-

ностью сделки  по  купле-продаже  земли  является  обя-

за-тельное   требование  приложения  к  договору  плана

участка.  При современном, весьма неблагополучном поло-

жении  с  учетом  земли в сельской местности оно обяза-

тельно и обоснованно,  так как оформляется право на до-

полнительные немалые затраты,  на которые стороны могли

и не рассчитывать.  Другая особенность - продажа  земли

через  конкурсы  и аукционы.  Цель установления данного

порядка - придать гласности совершение сделок с землей.

Таким  образом,  в том,  что касается права продажи зе-

мельных участков,  современное законодательство вырабо-

тало  ряд  следующих принципов:  публичность совершения

сделки;  сохранение целевого назначения - как правило и

изменение его - как исключение,  с особой санкции орга-

нов государственной власти субъекта Федерации;  сочета-

ние  общего  договорного  права и требований земельного

законодательства при подготовке документов  (подготовка

плана  участка),  переход к собственнику ограничений по

режиму использования земель и установленных сервитутов;

нотариальное  заверение  и  государственная регистрация

договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель-

ством  не предусмотрены права арендаторов и пользовате-

лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос

требует  решения в ближайшее время и в том смысле,  что

права на аренду и пользование земельным участком сохра-

няются за лицами,  заключившими с прежним собственником

договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В

то  же  время договор в том же объеме должен быть пере-

заключен с новым собственником земли. В качестве особо-

го  случая  ГК рассматривает право на земельный участок

при продаже здания,  сооружения и другой находящейся на

нем  недвижимости1,  а  также право на недвижимость при

продаже земельного участка2. В первом случае по догово-

ру  продажи здания,  сооружения или другой недвижимости

покупателю одновременно с передачей права собственности

на  такую недвижимость передаются права на ту часть зе-

мельного участка,  которая занята этой недвижимостью  и

необходима для ее использования. В случае, когда прода-

вец является собственником земельного участка, на кото-

ром находится продаваемая недвижимость,  гласит ст. 552

ГК, покупателю передается право собственности либо пре-

доставляется право арен

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.  

____________________________________________________________

ды или  предусмотренное  договором продажи недвижимости

иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если  договором  не  определено передаваемое покупателю

недвижимости право на соответствующий  земельный  учас-

ток,  к  покупателю переходит право собственности на ту

часть земельного участка,  которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования.  Продажа недвижимос-

ти,  находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, допускается без согла-

сия собственника этого участка,  если это не противоре-

чит условиям пользования таким участком,  установленным

законом или договором.  При продаже такой  недвижимости

покупатель  приобретает право пользования соответствую-

щей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец недвижимости.  В случае, когда земельный учас-

ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви-

жимость, продается без передачи в собственность покупа-

теля этой недвижимости,  за продавцом сохраняется право

пользования  частью земельного участка,  которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования, на ус-

ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности

передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал

также  должны  быть интересны лицам,  владеющим землей.

Право передавать земельный участок в качестве взноса  в

уставный фонд акционерного общества,  товарищества, ас-

социации,  кооператива,  объединения,  в  том  числе  с

иностранными  инвестициями,  является  еще одним правом

собственника земель,  которое является  основанием  для

включения их в оборот.  Особенности же передачи земель-

ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи-

тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в

разделе,  посвященном субъектам земельно-правовых отно-

шений.  Особым вниманием в современном законодательстве

пользуется право залога земельного участка. Много гово-

рилось  об экономических выгодах и проблемах реализации

этого права.  Сейчас право залога еще раз  подтверждено

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в  Рос-

сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру-

ется ГК (общие положения залоговых отношений  распрост-

раняются  и на залог земельного участка).  Как и другое

имущество,  земельный участок является предметом залога

в  качестве  обеспечения выполнения обязательства собс-

твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас-

ток при невыполнении этого обязательства по решению ар-

битражного суда.  Какие проблемы  возникают  или  могут

возникнуть в связи с залогом земли?

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 553. 

____________________________________________________________

Сейчас преобладает  тенденция,  при которой земли в за-

лог,  вне зависимости от субъекта права  собственности,

могут быть заложены кредитному учреждению (банку).  При

этом не предусматривается каких-либо региональных  гра-

ниц  между  контрагентами при заключении сделок.  Таким

образом,  собственник земли становится перед лицом мел-

ких и крупных банков,  которые, по всей видимости, хотя

и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.

Как  представляется,  законодательству важно установить

регулирование наиболее существенных  пунктов  отношений

землевладельцев и банков,  чтобы отношения не стали ра-

зорительными для собственников земли.  Это, прежде все-

го,  процентные ставки, а также условия обращения взыс-

кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда-

ние системы,  конкурирующей с банками в вопросах креди-

тования крестьянских хозяйств. Российская история имела

интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно-

го кредита,  получение ссуды в этой кассе было если  не

менее значительным по размеру сумм,  но менее обремени-

тельным для крестьян.  Формировались подобные кассы  из

средств самих же крестьян и земских денег. Создание по-

добных кредитных учреждений, организованных главами хо-

зяйств данного района,  могло бы оказать им большую по-

мощь и дополнить кредитную систему для крестьян,  кото-

рая  пока что не совсем утвердилась.  Пожалуй,  одна из

проблем,  которая возникает при введении залоговых опе-

раций в наше время,  это проблема оценки земли. В самом

деле,  как оценивать предмет залога там,  где он еще не

вошел в рыночный оборот?  Так как принципы оценки имеют

экономический,  а не правовой характер, приводить их не

будем.  Скажем  только,  что в отношениях залога оценке

земли отводится очень важное место, так как от стоимос-

ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных

залоговых отношений очень важно присутствие нормального

рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак-

лючения договора о  залоге  устанавливаются  сторонами,

однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель-

ными,  поэтому контрагенты должны быть застрахованы  не

только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо-

ны по договору,  но и от тех обстоятельств,  которые от

сторон не зависят.  Это стихийные бедствия, изъятие зе-

мель для государственных и иных нужд,  а также инфляци-

онные  процессы,  которые  будут очень сильно тормозить

развитие залога земли.  Что можно использовать для пре-

дотвращения  последствий  инфляции,  так  это пересмотр

оценки земли и возможную индексацию сумм возврата  кре-

дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание

права собственности на землю (ст.  52), не предусматри-

вает  права  на обмен земельного участка.  Тем не менее

данное право установлено Указом  Президента  Российской

Федерации  от 27 октября 1993 г.  (п.  2):  "Граждане и

юридические лица имеют право... обменивать... земельный

участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об-

мена собственнику доли (пая) земельного участка,  нахо-

дящегося в общей долевой собственности.  В том же,  что

касается порядка обмена земельного участка, то он регу-

лируется  соответствующими положениями ч.  II ГК,  пос-

кольку российское  законодательство  относит  земельный

участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа

Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).

На  земельные  участки могут распространяться гражданс-

ко-правовые нормы,  регулирующие обмен имущества. В со-

ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда-

нам и юридическим лицам на праве собственности,  произ-

водится  по договору мены.  В соответствии с положением

ГК к договору мены применяются статьи ГК,  регулирующие

сделки купли-продажи,  при этом обе стороны выступают в

качестве продавцов своего имущества и покупателей  того

имущества, которое они получают по договору мены. Форма

договора мены земельного участка не разработана. Однако

при заключении договора возможно использование основных

положений договора купли-продажи земельного  участка  и

договоров  мены имущества в соответствии с вышеизложен-

ными положениями  ГК.  Соответственно,  договор  должен

быть  заверен нотариально и зарегистрирован в земельном

комитете.  Что касается права дарения,  то этот  способ

отчуждения  имущества достаточно разработан гражданским

законодательством,  и изъятий для земельного имущества,

кроме требований,  предусмотренных для других гражданс-

ко-правовых способов отчуждения  земельного  имущества,

нет.  Общие положения заключения договора дарения регу-

лируются ГК1,  и в соответствии с ним по договору даре-

ния  одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру-

гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае  это  зе-

мельный  участок) в собственность.  Договор дарения зе-

мельного участка должен быть оформлен письменно и заре-

гистрирован в государственном органе регистрации сделок

с земельными участками.