Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

9. В соответствии с ГК РФ гл. 33 имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество

новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной

денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583

ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению,

а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также

государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора

относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное

удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому

имуществу.

  Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено

новым собственником:

  1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются

правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);

  2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила

о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).

  Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты

ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога

на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает

проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен

договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587

ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам,

за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор

и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

  В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только

граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону

и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах

данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству

либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное

не предусмотрено законом или договором.

  Рента может быть постоянной и пожизненной.

  Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей,

выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной

сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

  Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты

путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной

форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более

длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате

ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если

иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть,

что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя

ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения

договора (ст. 592 ГК РФ).

  Ст. 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по

требованию получателя ренты:

  если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если

иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

  если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты

ренты;

  если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства,

очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере

и в сроки, которые установлены договором;

  если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность

или разделено между несколькими лицами;

  в других случаях, предусмотренных договором.

  Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной

в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому

жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой

суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается

за аналогичное имущество.

  Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР,

но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи

жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в

случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в

качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома.

  Ст. 596 нового ГК РФ также предусмотрена пожизненная рента. Она может

быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату

ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается

установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в

праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти

одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит

к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты

обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре

как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение

его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на

месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного

законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается

и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ). Пожизненная рента должна выплачиваться

по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты

получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения

договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество

отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора

потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной

цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не

освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.