СПРАВОЧНИК ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА

Как перевести землю из одной категории в другую

Правовой режим земельных участков определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Важнейшим фактором, влияющим на режим земельного участка, является его целевое предназначение, определяющее использование земельного участка для тех или иных форм производственно-хозяйственной деятельности. Функционально земельные участки могут выступать в качестве операционного (пространственного) базиса или производительной силы в сельскохозяйственном или лесохозяйственном производстве.

Традиционно в российском законодательстве регулирование земельных отношений зависело от того, к какой категории принадлежат те или иные земельные участки. Как уже отмечалось выше, в советский период была установлена классификация земельных участков по основному целевому назначению, регулирование отношений производилось с учетом особенностей использования земельных участков и их природных качеств. Был установлен приоритетный режим земель сельскохозяйственного назначения.

Второй важной категорией земель в советский период были земли городов и поселков городского типа. Однако режим городских земель не был столь же развитым, как режим сельскохозяйственных земель. В целом же следует отметить, что правовой режим земель в СССР был направлен на обеспечение рационального использования и охраны земель <1>.

Как отмечала И.А. Иконицкая, "правовой режим земель, используемых в качестве операционного базиса, существенно отличается от правового режима земель, используемых в качестве средства производства. В нем меньше норм о пользовании землей. Но земли, используемые в качестве операционного базиса, разнородны и не образуют единой категории. В рамках выполнения общей функции они могут иметь конкретные целевые назначения, обусловливающие различия в их правовом режиме и деление их на разные категории" <1>. Специфика использования каждого земельного участка зависела от категории и вида земель. В советский период основу деления земель на категории составляло при государственной монополии на землю ее деление на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения <2>.

В пункте 8 ст. 1 ЗК РФ раскрывается понятие "правовой режим". Там записано, что деление земель производится по целевому назначению на категории, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства".

В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Режим этот распространяется на отношения, в которых устанавливаются и закрепляются права собственности на земельные участки; права аренды земли; права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию, гражданско-правовому обороту земельных участков; порядок защиты прав субъектов земельных отношений; порядок рассмотрения земельных споров, проведения мониторинга, землеустройства, государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Земельный участок согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ является объектом земельных отношений. И с этой точки зрения он выступает как часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой определены и удостоверены в установленном законом порядке. В статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" в понятие земельного участка также включено все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц.

Составной частью земельного участка как недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством являются расположенные на земельном участке здания, строения и сооружения, принадлежащие собственнику участка, а также следующие природные объекты: почвенный слой (п. 2 ст. 261 ГК РФ);

замкнутые водоемы и непроточные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 40 ВК РФ, п. 2 ст. 261 ГК РФ);

древесно-кустарниковая растительность (ст. 20 ЛК РФ, п. 2 ст. 261 ГК РФ);

общераспространенные полезные ископаемые, используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственном балансе, колодцы и скважины до первого водоносного слоя (ст. 19 Закона "О недрах", п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Что касается перечисленных природных объектов, то, как отмечает И.Ф. Панкратов, ст. 260 ГК РФ предусматривает возможность права собственности собственника на находящиеся на его земельном участке замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность.

Как объект земельных отношений земельный участок может выступать объектом права собственности только в качестве индивидуально определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер.

Земельный участок, являясь объектом гражданских прав, должен обладать либо специфическими родовыми или же индивидуальными признаками. Эти индивидуальные признаки (в виде документальных сведений) заносятся в результате кадастрового учета в характеристику земельного участка, определяя его индивидуализацию. Индивидуализация земельного участка выделяет его по площади, местоположению и границам, зафиксированным государственными земельными органами (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Практически выявление и фиксация этих индивидуальных признаков осуществляются в процессе формирования земельного участка и закрепляются в решениях компетентных органов. Все существенные характеристики земельного участка вносятся в Единый государственный реестр земель. С их учетом земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер.