Законы. Юриспруденция

Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей

Раздел: Экономика и юриспруденция

     В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения,

определены его стороны и условия.

     Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.

Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться

к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают

специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает

из существа жилищных правоотношений.

     Содержание комментируемого договора составляет предоставление жилого

помещения (ст. 673) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678)

за плату (ст. 682 ГК).

     Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 выделен особый договор

социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

     Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения

расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального

использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной

жилищной политики"<15> обозначен состав этого фонда социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего

общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,

которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые

гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

     Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору

найма. В соответствии со ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики

доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по

договору аренды, определяются Правительством РФ, правительствами республик

в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.

     Во-вторых, установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих

вместе с нанимателем членов его семьи.

     В-третьих, допускается замена нанимателя любым членом семьи как по их

требованию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине.

     Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого

помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются

жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики,

Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются

к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Кодексе

случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма

при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя

жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения

(ст. 681), договор поднайма (пп. 1-3 ст. 685). Во-вторых, нормы главы 35 ГК

регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если

иное не предусмотрено жилищным законодательством.

     Фактически в Кодексе, как и в Законе об основах федеральной жилищной

политики, идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных

отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом

договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной

жилищной политики договором найма, а договор найма - договором аренды. Последний

определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную

плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется

использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную

плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает

соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю

и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как

правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо

от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению,

своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст.

1 Закона).

     Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального

найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также

дает основание для вывода о том, что ст. 672 применяется ко всем заключенным

до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда.

     Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое

лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное

образование, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц), а

в договоре социального найма - все названные субъекты за исключением граждан

и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

     Нанимателем может быть только гражданин. Это прямо указано в п. 1 ст.

677 Кодекса. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только

по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для

проживания граждан. Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя,

то есть передавать жилое помещение в пользование на основании договора жилищного

найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам

лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст.

685 ГК).

     Применительно к аренде жилых помещений юридическими лицами сохраняет

свое значение ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики, согласно

которой не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного

и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних

граждан.

     В статье 675 ГК содержится важное условие, обеспечивающее стабильность

и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том

числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной

собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма

жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре

(наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

     В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие

граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного

пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи,

по договору найма круг таких лиц не ограничен. Существует и еще одно важное

различие. В договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи

пользуются равными с нанимателем правами и несут равные обязанности, а совершеннолетние

члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам,

вытекающим из договора (ст. 53 ЖК). В то же время в договоре найма постоянно

проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК обязанности по договору найма, а также ответственность

за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия

договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено,

что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой

соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем

должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями

и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора

при солидарной обязанности должников.

     После заключения договора найма и в период его действия другие граждане

на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только

с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих

на жилой площади лиц. Предоставление жилого помещения по договору найма не

обусловлено необходимостью соблюдать требования о норме жилой площади. В то

же время вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при

условии соблюдения такой нормы (ст. 679 ГК). В настоящее время норма жилой

площади установлена в 12 м2 на одного человека (ст. 38 ЖК).

     Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно

проживающих лиц, а также соблюдать требования о норме жилой площади не распространяются

на случаи вселения несовершеннолетних детей.

     В то же время при договоре социального жилищного найма для вселения других

лиц достаточно согласия всех постоянно проживающих на этой жилой площади лиц

(ст. 54 ЖК). При этом предусмотрено, что такое согласие должно быть выражено

в письменной форме. Применительно к договору найма письменной формы выражения

согласия не требуется.

     Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних

постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель

и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п.

1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и

при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи

со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:

нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан,

а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

     В соответствии со ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения

может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. Обычно объектом договора

жилищного найма, как и договора социального жилищного найма, является отдельная

квартира. Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть

одну или несколько комнат в коммунальной квартире. В этом случае также должно

быть непременно соблюдено требование об изолированности жилого помещения.

Смежные жилые комнаты могут быть объектом только одного договора найма.

     В качестве необходимого требования, предъявляемого к объекту договора

найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. В

ГК категория "пригодности" жилого помещения не раскрыта.

     Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования,

которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое

в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству - по

договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим

требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного

пункта (ст. 40 ЖК). В то же время при выселении граждан по основаниям ст.

95, 108 и др. ЖК с предоставлением другого помещения это помещение должно

отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным

для проживания (ст. 97 ЖК).

     В статье 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть

предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма

может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только

санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно

проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности

жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных

требований. Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных

и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять

не менее 2,5 м, должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых

помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых

помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т.

п.

     В п. 2 ст. 673 ГК впервые в законодательном порядке закреплено фактически

используемое нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах право пользоваться

обслуживающими более одной квартиры помещениями дома, механическим, электрическим,

санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры.