Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет исключительное

значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом

залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный

акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным

ипотеке.

     Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического

и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным

вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.

Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых

средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также

в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать

механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

     В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс

становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи

с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись

на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые

акты.

     Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ

национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от

28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так

как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального

закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК

РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования

под залог недвижимого имущества.

     В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной

мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер,

но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании

ипотечных отношений.

     С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования

залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (§ 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение

исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной

мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон

нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало

менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона

о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но

только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об

ипотеке.

     Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в

котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий,

зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется

законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются

к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены

иные правила".

     Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в § 3 гл.23 ГК РФ, получили

достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В

частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении

денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой

дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют

положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

     В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений,

в отношении которых нет аналогов в (§ 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный

характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной

ценной бумаге (гл.III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом

рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных

неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации)

с целью размещения их среди инвесторов.

     К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного

строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим

и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены

для строительства жилого дома (ст.76 Закона).

     Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках комментируемого

Закона. Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих

правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая

активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке"

является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации

и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).

     Следует отметить и то, что данный Закон не является окончательным итогом

развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало.

Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность

и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные

формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо

особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для

формирования национального ипотечного рынка.

     Комментируемый Закон состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

     В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят в известной

мере основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости),

поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных

правоотношений.

     В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих

и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым

обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости),

служащая обеспечением по какому-либо обязательству.

     Глава III "Закладная" вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную,

удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству

и по договору об ипотеке.

     Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию

важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить

и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого

государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество, и сделок с ним.

     В главе V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору

об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным

имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также

другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие

воздействия на него различных факторов.

     В главе VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы

применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также

содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки

правами третьих лиц.

     Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного

недвижимого имущества.

     Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной"

посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами

по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.

     В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору

об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя

на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное

недвижимое имущество.

     В главе X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание"

установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом

удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета

ипотеки.

     Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные

нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом

ипотеки являются земельные участки.

     В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены

положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного

комплекса.

     Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику

построения правоотношений при залоге жилья.

     Глава XIV "Заключительные положения" включает положения, касающиеся порядка

введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствии

с ним.

     В предлагаемом вниманию читателей изданию последовательно комментируются

статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что, по мнению

авторов, позволит лучше понять его правовую конструкцию и содержание, облегчит

практическое применение положений Закона в ходе построения и реализации конкретных

ипотечных моделей.

     Отдельные статьи Закона "Об ипотеке" анализируются более подробно, поскольку

содержащиеся в них нормы логично вписываются в уже существующий арсенал юридических

правил и механизмов регулирования отношений по залогу вообще и залогу недвижимого

имущества (ипотеке) в частности.

     В настоящей работе, ввиду сложности и относительной новизны темы, ряд

статей Закона прокомментирован с позиций, отражающих субъективные взгляды

авторов на способ решения соответствующей проблемы, возникновение которой

может быть вызвано применением на практике соответствующих положений данного

законодательного акта. Однако комментарий нельзя рассматривать как некое научно-практическое

пособие, дающее ответы на все поставленные Законом "Об ипотеке" вопросы, так

как многие реальные проблемы могут быть выявлены лишь в ходе воплощения законодательных

норм в практику, которая выявит пробелы как в самом Законе, так и в механизме

его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той

или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав

в виде дополнений и изменений к комментируемому Закону точное предписание

о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих

ипотечных операций.

     Также следует учитывать, что Закон "Об ипотеке" является комплексным

законодательным актом, оказывающим регулирующее воздействие на разнообразные

по своей природе процессы, относящиеся к различным сторонам российского права.

В связи с этим, помимо комментария к Закону, настоящее издание также содержит

подборку информационно-аналитических материалов, цель которых - помочь читателю

более детально разобраться в сложностях ипотечных правоотношений.

     Чтобы всесторонне проанализировать и оценить значение первого российского

Закона "Об ипотеке", обязательно необходимо сделать небольшой исторический

экскурс, без которого будет затруднено понимание значимости данного свершившегося

факта, а также порожденного им явления, т.е. института ипотеки. Обращение

к истории - это, кроме того, признание преемственности в правовом регламентировании

ипотеки и организации отечественного ипотечного рынка. Поэтому в данную подборку

включены материалы о состоянии правого регулирования отношений при ипотеке,

показан процесс создания и совершенствования законодательной базы по формированию

отечественного ипотечного рынка, приведена хронология российской ипотеки.

     Комментируемый Закон закрепляет классическое понимание ипотеки как залога

недвижимости, подвергнутого государственной регистрации (в наших условиях

- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с

ним). Поэтому в указанную подборку материалов включены разъяснения по осуществлению

соответствующих регистрационных процедур как неотъемлемого и важнейшего элемента

ипотеки.

     В Российской Федерации, во многом благодаря появлению Закона "Об ипотеке",

идут интенсивные процессы становления и развития ипотечных отношений. Еще

раз следует обратить внимание на то, что комментируемый Закон носит комплексный

характер и является сложным и неоднородным законодательным актом, поскольку

во многом отражает состояние и специфику самого отечественного ипотечного

рынка. С учетом этого авторы выражают надежду, что данное издание вместе с

уже имеющимися работами по аналогичной тематике расширит и углубит общее представление

об ипотеке (залоге недвижимости) и будет полезно для разного рода специалистов,

осуществляющих ипотечные (залоговые) операции и работающих как на рынке недвижимости,

так и в финансово-кредитной сфере, а также для студентов, аспирантов, преподавателей,

юристов, предпринимателей и, несомненно, лиц, желающих улучшить свои жилищные

условия посредством ипотечного кредитования.