Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление

вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное

воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской

правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах

не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено

Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и Основами

гражданского законодательства 1991 г.

     2. В п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки

может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него

прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации

прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое

понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации

в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество,

которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого

имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлен различный

правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого

имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество

в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к

ней).

     4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5),

законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они

относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации

прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав,

на них не распространяется.

     Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации

раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание

их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены

к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов

и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского

оборота.

     5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений,

непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание

о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но

только при условии соблюдения правил ст.69 Закона "Об ипотеке", регламентирующей

ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором

они находятся (см. комментарий к указанной статье).

     6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи

с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых

к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно

выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном

участке, который отведен для строительства в установленном законодательством

РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий

к ней).

     7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных

элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование

объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между

тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение

с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс

содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного

участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке,

принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким

лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),

причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона,

решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной

собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного

участка.

     Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает

на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,

право пользования соответствующей частью земельного участка. "Переход права

собственности на земельный участок не является основанием прекращения или

изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим

участком" (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто

является собственником возведенной на этом участке недвижимости.

     8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся

принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно,

целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке

могут решить данный вопрос по-иному.

     9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ.

В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения

ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества

входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом

нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос,

может ли являться предметом залога часть здания.

     Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на

поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996

г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил

силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): "Часть недвижимого имущества,

раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая

вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным

предметом ипотеки".

     Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе

приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом

залога в строго определенных случаях:

     а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания,

фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов

и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована

в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре

прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

     б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел

доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей

собственности.

     Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная

практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие

виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.

     10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей,

но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой

говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования),

за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав

не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации

залога прав составляет раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58) Закона о залоге,

нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат

применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".

     11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое

право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды

или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи

либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения,

если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника

указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

     Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки

является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости

права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур

об обращении взыскания на данное заложенное право.

     С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл

прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными

показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен

вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора

по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии

и производство его ремонта).

     При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя

заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать

с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны

тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного

залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки.

Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного

имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной

вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.

     Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего

состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56

Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать

в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного

права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право,

предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником

обеспеченного залогом обязательства.