Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Конституция РФ (ст.36) особо выделила право частной собственности

на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан

и их объединений. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный

участок, вправе продавать его, дарить, сдавать в залог или аренду, распоряжаться

и пользоваться им иным образом, но при условии, что владение, пользование

и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать

права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка,

отнесенного законом к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения,

может осуществлять права владения и пользования своим участком только в соответствии

с его назначением, но распоряжаться им он может свободно (ст.36, ч.2 и 3,

Конституции РФ).

     Вопросы владения, пользования и распоряжения землей Конституция РФ относит

к совместному ведению Федерации и ее субъектов (ст.72, ч.1, п."в").

     2. Земля и другие природные ресурсы уже стали предметом гражданского

оборота (ст.9 Конституции РФ) и вошли в сферу регулирования гражданским правом

(ст.2 ГК РФ), однако принято решение ввести гл.17 "Право собственности и другие

вещные права на землю" ГК РФ в действие со дня введения в действие Земельного

кодекса РФ после его принятия.

     3. В соответствии с п.1 комментируемой статьи правила об ипотеке не распространяются:

1) на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

2) на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций,

крестьянских (фермерских) хозяйств; 3) на полевые земельные участки личных

подсобных хозяйств.

     4. В соответствии с действующим законодательством земли сельскохозяйственного

назначения предоставляются:

     а) гражданам - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного,

подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных

целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства;

     б) садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям

гра

     в) колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным,

общественнымпредприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям

- для сельскохозяйственного производства;

     г) научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным учреждениям,

сельским производственно-техническим училищам и общеобразовательным школам

- для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и для

сельскохозяйственного производства;

     д) несельскохозяйственным предприятиям, включая совместные предприятия,

учреждениям и организациям, религиозным организациям - для ведения подсобного

сельского хозяйства.

     Приведенный перечень не является исчерпывающим. Земельное законодательство

Российской Федерации и ее субъектов предусматривает возможность предоставления

земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства

иным организациям и лицам. Согласно Указу Президента от 15 июня 1992 г. N

632 "О реабилитации репрессированных народов в отношении казачества", станичным

и иным казачьим обществам в соответствии с земельным законодательством безвозмездно

отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных

для казачества форм общинного владения землей.

     Также к субъектам прав на земли сельскохозяйственного назначения относятся

родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Крайнего Севера, которым

предоставляются оленьи пастбища, охотничьи, рыболовные и другие угодья для

комплексного использования в соответствии с Указом Президента РФ от 22 апреля

1992 г. N 397 "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной

деятельности малочисленных народов Севера".

     5. Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности  в натуре от иных земель при помощи границ. Не может служить предметом ипотеки

часть земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального

размера.

     Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается

законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации

с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми

актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм

предоставления земельных участков (п.5 ст.13 Федерального закона от 15 апреля

1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях

граждан").

     Нормы в отношении указанных участков установлены повсеместно по стране

и составляют от 0,08 до 0,15 га в зависимости от региона. Например, Решением

Малого совета Мособлсовета народных депутатов от 16 декабря 1992 г. N 4/28

"О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории

Московской области" установлены следующие предельные размеры участков, предоставляемых

гражданам:

     1) в собственность или пожизненно наследуемое владение:

     а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 40 га;

     б) для ведения садоводства - до 0,12 га;

     в) для ведения животноводства - до 0,20 га;

     2) в пожизненно наследуемое владение для дачного строительства - 0,12

га;

     3) в аренду или временное пользование:

     а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 100 га;

     б) для ведения животноводства - до 2 га;

     в) для ведения огородничества - до 0,15 га.

     Одновременно с указанным нормированием органам местного самоуправления

(п.1.4 Решения) предоставлено право в пределах указанных норм определять конкретные

размеры земельных участков на своих территориях с учетом их возможностей.

В результате реализации на практике данного правила в Балашихинском районе

размер дачного или садового участка равен 0,08 га, в Пушкинском районе - 0,1

га, в Шатурском районе - 0,12 га.

     Для граждан отдельных категорий предельные нормы предоставления земельных

участков установлены федеральными законами или иными нормативными правовыми

актами Российской Федерации. Указом Президента РФ от 5 мая 1992 г. N 431 "О

мерах по социальной поддержке многодетных семей" рекомендовано выделять для

таких семей садово-огородные участки в размере не менее 0,15 га на семью (п.1

пп."г"). Статьей 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев

Советского Союза, Героев Социалистического Труда и полных кавалеров ордена

Славы" (в ред. Федерального закона от 30.07.96 N 98-ФЗ) установлено для названных

лиц бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство

индивидуальных домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,10 га

в городах и поселках городского типа и 0,30 га в сельской местности. В ст.17

Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" установлено,

что для таких лиц земельные участки предоставляются по следующим нормам:

     1) для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного

хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального коллективного садоводства

- по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10

га в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 га в сельской местности;

     2) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после увольнения

с военной службы - по нормам, установленным законами или иными нормативными

правовыми актами субъектов Российской Федерации.