Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. В п.1 комментируемой статьи на залогодателя возложена информативная

обязанность о немедленном (т.е. как только это оказывается возможным) уведомлении

залогодержателя (если он ему известен) о случаях предъявления залогодателю

другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение

стоимости или ухудшение заложенного имущества. Указанная обязанность корреспондирует

с пп.3 п.1 ст.343 ГК РФ.

     Таким образом, перечисленные в п.1 ст.33 Закона притязания каких-либо

лиц на предмет ипотеки становятся информационным поводом для уведомления залогодержателя

(такой порядок установлен для обеспечения его интересов) только в случае возможного

"уменьшения стоимости" или "ухудшения" заложенного имущества. Поскольку в

статье не уточнено, какие формы могут использоваться для передачи сообщения,

то их, при возникновении такой необходимости, выбирает залогодатель, чтобы

обеспечить доведение сообщения до залогодержателя в кратчайшие сроки.

     2. Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка

предмета ипотеки (см. п.1 ст.9 Закона и комментарий к нему), т.е. проведение

соответствующего экспертного действия. Эта норма повторяет положения п.1 ст.339

ГК РФ, хотя в Законе о залоге (п.1 ст.10) устанавливается, что в договоре

о залоге должно содержаться, среди прочих, условие о стоимости имущества.

     Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной

целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика (п.1 ГОСТ Р 51195.0.02-98.

Единая система оценки имущества. Термины и определения). В данном случае целью

оценки является залог недвижимого имущества. Залоговая стоимость имущества

- стоимость имущества в целях обеспечения кредита (п.22 того же ГОСТа). В

рассматриваемых отношениях для сторон договора об ипотеке главное значение

имеет информация о величине залоговой стоимости вообще и возможное изменение

ее величины в случае удовлетворения перечисленных в п.1 ст.33 Закона притязаний

других лиц на заложенное имущество.

     3. Ухудшение заложенного имущества и уменьшение его стоимости - взаимосвязанные параметры, поэтому оправданно, что оба эти показателя включены в состав принципов, на которых строится защита предмета ипотеки от притязаний третьих лиц.

     4. Залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела

при предъявлении к залогодателю соответствующего иска, поэтому его участие

в судебном разбирательстве безусловно необходимо. В соответствии с ГПК РСФСР,

применительно к ситуации по защите заложенного имущества, лицами, участвующими

в деле, признаются: третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на

предмет спора (ст.37), и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований

на предмет спора (ст.38).

     5. В п.2 настоящей статьи содержится предписание залогодателю. В соответствии

с ним он должен, защищая права на заложенное имущество, использовать предусмотренные

ст.12 ГК РФ способы защиты гражданских прав обособленно или в совокупности

в зависимости от конкретных обстоятельств.

     6. Новеллой в Законе (п.2 ст.33) является норма о предоставлении залогодержателю

права использовать способы защиты, названные в ст.12 ГК РФ, от имени залогодателя,

если последний отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или

не осуществляет ее. Причем делать это залогодержателю разрешено без специальной

доверенности; также он может предъявлять требование залогодателю по возмещению

расходов, понесенных в связи с защитой указанных прав.

     В комментируемой норме законодатель не устанавливает, в какой форме залогодателем

должен быть выражен отказ от защиты своих прав. Поэтому вполне оправданно

в ситуации, когда залогодатель не заявляет об отказе от защиты своих прав

на заложенное имущество, чтобы залогодержатель доказал, что действия залогодателя

могут быть квалифицированы вышеуказанным образом и потому он самостоятельно

начинает использовать имеющиеся способы защиты, делая это от имени залогодателя.

     При этом залогодержатель наделен полномочием (п.2 ст.33 Закона) осуществлять

такого рода защиту прав без специальной доверенности, что корреспондирует

с нормами ст.182 "Представительство" ГК РФ. Полномочие - это право выступать

представителем другого лица, совершать юридически значимые действия для него.

     Данное полномочие залогодержателя возникло на основании одного из трех,

предусмотренных п.1 ст.182 ГК РФ, юридических фактов - закона, а именно Закона

"Об ипотеке" (п.2 ст.33). Представительство, основанное на законе, называется

обязательным. Его особенностями являются: представительство возникает независимо

от волеизъявления представляемого; полномочия представителя непосредственно

определены законом. Представитель вообще, а с учетом вышеуказанного статуса

в особенности, должен осуществлять свои правомочия добросовестно. Например,

в случае если залогодержатель превысит данное ему полномочие, то в отношении

заключенной им сделки действует правило ст.183 ГК РФ.

     7. Истребуя из чужого незаконного владения имущество, заложенное по договору

об ипотеке, залогодержатель, действуя от своего имени, должен руководствоваться

правилами, изложенными в ст.301 - 303 ГК РФ, и при возврате имущества передать

его во владение залогодателя. Таким образом, закон охраняет интересы не только

залогодержателя, но и залогодателя, независимо от возможных действий или бездействия

последнего по защите заложенного имущества от притязаний третьих лиц.