Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина

право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству

к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

  Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в

полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях

являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.

  Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических

лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав

и обязанностей.

  При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

  Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований,

установленных гл. 9 (ст. 153-165) и др. статьями ГК РФ.

  Купля-продажа жилых помещений - одна из распространенных сделок. По таким

договорам следует руководствоваться гл. 30, в том числе ст. 549-558 ГК РФ.

Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе

предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как

следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не

требуется.

  В настоящее время значительно расширилось применение договора мены жилого

помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон

обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не

только жилье, но и иное имущество.

  К договору мены применяются соответственно правила о купле-продажи (гл.

30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется

передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

  Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения

по договору дарения.

  В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель)

безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье.

  В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться

другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник

обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной

суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача

имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ).

  Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а

договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также

государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора

относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное

удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому

имуществу.

  Рента может быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена

законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно

ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного

содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали

нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки - индивидуальные жилые

дома.

  Согласно ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только

граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону

и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах

данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству

либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное

не предусмотрено законом или договором.

  Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей,

выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной

сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

  Ст. 596 ГК РФ предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена

на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период

жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной

ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты,

как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты

его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям,

а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически

выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты,

определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального

размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального

размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты

(ст. 597 ГК РФ).

  Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является

разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты

- гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость

другому лицу, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением

гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания

с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде,

а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором

может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При

этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных

размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).