Вся электронная библиотека >>>

 Комментарий к жилищному законодательству России

 

 

 

Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   


Раздел: Экономика и юриспруденция

 

5. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов  

 

5. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых

помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых

помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы

в доме жилые помещения.

     Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого

недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества

собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Порядок образования и деятельности этих

товариществ определен Федерального законом "О товариществах собственников

жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ.

     Согласно ст. 25 Закона товариществом является объединение домовладельцев

- собственников помещений. Товарищество является некоммерческой организацией,

создаваемой и действующей в соответствии с настоящим ФЗ, иными законодательными

актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными

актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества

принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих

на общем собрании домовладельцев или их представителей.

     Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной

регистрации.

     Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета

в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем

принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих

членов.

     Ст. 29 ФЗ определены права товарищества.

     Товарищество имеет право:

 


 

     заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего

имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества,

с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии

с законодательством;

     организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого

имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации

и расчетным счетом товарищества;

     определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по

текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт

и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также

расходы на другие установленные настоящим Федеральным законом и уставом товарищества

цели;

     устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры

платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его

долей участия;

     выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;

     пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных

законодательством;

     иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

     передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам,

выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

     продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам,

обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь

и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества,

если они изношены или морально устарели.

     В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав

и интересов домовладельцев, товарищество может:

     предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты

общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;

     в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном

порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего

имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;

     получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность

земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных

и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

     осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами

застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

     совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам

товарищества.

     Вместе с тем принятый ФЗ "О товариществах собственников жилья" содержит

нормы, которые предусматривают по существу принудительное объединение собственников

жилых помещений (домовладельцев) в товарищество, что противоречит Конституции

РФ (ст. 30).

     Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел дело о проверке конституционности

п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 ФЗ "О товариществах собственников жилья"

и в своем Постановлении "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3

и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996

года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного

суда города Омска" от 03.04.98 N 10-П отметил следующее.

     Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум

представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный

участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные

объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых

или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических

лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований

(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности,

а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 14 ФЗ). В соответствии

со ст. 20 и 21 ФЗ для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы

на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом.

В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества

собственников жилья (п. 2 ст. 20).

     Товарищество собственников жилья, согласно ст. 1 и 25 Закона, представляет

собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного

управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме,

владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения

общим имуществом; товарищество принимает устав и является юридическим лицом

с момента государственной регистрации. Товарищество собственников жилья образуется

домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению,

пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим

имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию,

сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами

обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего

санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 24 Закона).

     Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа

управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на

создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак

объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 Закона членами товарищества

собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме;

членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества

в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие

помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после

возникновения у них права собственности на помещение. Данные нормы не проводят

различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества -

собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление

кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только

путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья. Кроме

того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной

возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом

кондоминиуме. Согласно ст. 49 Закона любой договор об отчуждении помещения

во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного

условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение

любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником

помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества

должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения

помещения членство в товариществе (п. 3). Однако товарищество как один из

возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными

(вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу

ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ, возникновение права собственности не может быть

поставлено в зависимость от членства в товариществе.

     В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на

объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя

это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего

законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества.

Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев

на общем собрании (п. 3 ст. 21 Закона), т.е. осуществляется по согласию домовладельцев

как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время

вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо

товарищества (п. 3 ст. 20 Закона).

     Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность

принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое

объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны

быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно,

на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу

собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного

членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество.

Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества

собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных

домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с

ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отказ части домовладельцев

от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от

участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом

в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников

жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в

товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию

общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на

домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности,

выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом

и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением,

содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения

общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться

в судебном порядке.

     Конституционный Суд РФ постановил: признать п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2

и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той

мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников

жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими

Конституции Российской Федерации, ее ст. 30.

     В этой связи ст. 32 и 49 Федерального закона "О товариществах собственников

жилья" следует применять с учетом указанного Постановления Конституционного

Суда РФ.

 

 

 

 

  

К содержанию:  Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации

 

Смотрите также:

 

Жилищный кодекс

 

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части...

ГПК - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. ЖК - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 198 3 г.

 

Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения. Последствия...

Пока Жилищный кодекс РФ не принят Федеральным Собранием РФ, следует руководствоваться действующим Жилищным кодексом РСФСР 1983 г...

 

Жилищно-строительный кооператив

Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Украинской ССР жилищно-строительные кооперативы организуются при исполнительных комитетах местных Советов народных депутатов...

Благоустройство квартиры

 

Право собственности на жилые помещения. Приватизация квартиры

Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом (ст.53, 127 ЖК), к … По Семейному кодексу (ст.64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей.

 

КОДЕКС ЖИЛИЩНЫЙ - ...законодательный акт, регулирующий жилищные...

КОДЕКС ЖИЛИЩНЫЙ. - систематизированный законодательный акт, регулирующий жилищные и иные связанные с ним общественные отношения.

 

Гражданский процесс России

Принятые условные сокращения. АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. … ЖКЖилищный Кодекс РСФСР.

Гражданский процесс

 

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО - семейные правоотношения; брак, условия и...

© Кузнецова И.М., 1999. ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ. ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г.; Гражданский … ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.

Семейное право

 

Право собственности и другие права на землю. Приватизация земли

По действующему Земельному кодексу (ст.80) только жилищно-строительным и жилищным кооперативам выдавался документ, удостоверяющий право на землю.

 

Ипотека и ипотечный кредит. Развитие законодательства об ипотеке и...

Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать ско-рейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который...

 

Основные начала принципы семейного права. Основные направления...

** См. напр.: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Кузнецова И. М. М., 1996. … * Жилищный кодекс РСФСР.

Семейное право России

 

Последние добавления:

 

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним   Комментарий к Закону "Об акционерных обществах"

 

Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  Комментарий к Патентному закону Российской Федерации 

 

Комментарий к патентному законодательству   Товарный знак   Закон Об авторском праве и смежных правах   Гражданский кодекс РФ