Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

4. Согласно Указу Президента РФ от 10.06.94 N 1180 и Положению о жилищных кредитах, утвержденному этим Указом, основной целью выделения кредитов является оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы

при использовании ими собственных средств, а также безвозмездных субсидий,

получаемых на строительство или приобретение жилья. Положение устанавливает

порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим

и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство

земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого

имущества (ипотека).

  При кредитовании строительства реконструкции или приобретения жилья  банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

  краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и

физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное

строительство (земельный кредит);

  краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый

юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный

кредит);

  долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для

приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

  Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода

застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения

соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию)

жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда

на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства

(реконструкции). Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных

принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности,

платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является

предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство

или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее

жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого

имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных

прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые

в соответствии с законодательством могут использоваться в качестве залога.

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о

его платежеспособности.

  Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной

линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости

законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе осуществлять финансирование

работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком

строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию

этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением

стоимости и графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна,

как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства

земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной

в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных

или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не

менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.

  Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика

при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об

ипотеке).

  В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры

кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная

ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства

заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности

и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный

возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора,

другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

  Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию

с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной

процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей

заемщика.

  В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются

форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

  Предметом залога могут быть:

  земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика,

или другие имущественные права на этот участок;

     готовое жилье или незавершенное строительство;

  другие виды имущества и имущественных прав.

  В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками

жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка,

в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой

компании и других юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный

счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических

лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой

компании и других юридических лиц.

  На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ

кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет

строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного

жилья - продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении

застройки.

  До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик

не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные

права на недвижимое имущество третьему лицу.

  В случае невозможности возврата кредита заемщиком приводится обращение

взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в

порядке и на условиях, определяемых законодательством.

  При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство

или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать

выданные ссуды.